[陜西]西安今起啟用新版購房合同 一房兩賣購房者可解約

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為進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)公平公正的交易秩序，從9月1日起，西安將啟用新版《商品房買賣合同》示范文本，同時停止使用舊版《商品房買賣合同》網(wǎng)簽電子模板。

出現(xiàn)“一房兩賣”，購房者有權(quán)解約，造成損失可另索賠

9月1日起，隨著西安新版商品房買賣合同的啟用，對于以前讓很多業(yè)主無奈的購房遭遇將有重大改變，新合同在維護(hù)購房者權(quán)益方面亮點(diǎn)不少。

在以前商品房買賣中，開發(fā)商一房兩賣或抵押再賣的情況偶爾出現(xiàn)。為防止此類事情發(fā)生，新版預(yù)售合同規(guī)定：出賣人對該商品房享有合法權(quán)利；該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人；該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。

如該商品房權(quán)利狀況與這些情況不符，導(dǎo)致不能完成合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按不低于同期貸款基準(zhǔn)利率計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

合同明確面積大小要以房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的測量為準(zhǔn)

據(jù)介紹，為避免房屋竣工后因房號發(fā)生改變產(chǎn)生不必要的糾紛，新版預(yù)售合同規(guī)定房號發(fā)生改變不影響商品房的特定位置。為化解預(yù)售商品房面積差糾紛，新版預(yù)售合同明確規(guī)定預(yù)售商品房建筑面積的數(shù)據(jù)由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)提供。

為防止出賣人利用陽臺“偷面積”或虛增面積，新版預(yù)售合同明確封閉陽臺和非封閉陽臺數(shù)量，明確陽臺是否封閉的判定依據(jù)為規(guī)劃設(shè)計文件。

交房有質(zhì)量問題，修復(fù)前購房者可拒絕接收

新版預(yù)售合同要求明確定金是否要抵作商品房價款，明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管賬戶。為體現(xiàn)公平合理，新版預(yù)售合同明確規(guī)定如因不可抗力導(dǎo)致買受人逾期付款的可免責(zé)。

新版預(yù)售合同明確規(guī)定交房的最低條件為：商品房取得竣工驗收備案證明文件；已取得房屋面積實測報告；基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施達(dá)到合同約定的交付條件。出賣人不出示商品房滿足交付條件的證明文件，買受人有權(quán)拒絕接收商品房。

在辦理交付手續(xù)前買受人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。在出賣人對查驗商品房質(zhì)量問題修復(fù)前，買受人可拒絕接收商品房。

據(jù)悉，9月1日起，西安各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、現(xiàn)售商品房的，應(yīng)使用新版《商品房買賣合同（預(yù)售）》或《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》示范文本與購房人簽約。示范文本可在市房管局門戶網(wǎng)站下載。2015年9月1日前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，仍可使用舊版《商品房買賣合同》文本。同時，停止使用舊版《商品房買賣合同》網(wǎng)簽電子模板。

西安市房管局明確，簽訂《商品房買賣合同》前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向購房人出示《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證明文件，并就合同重大事項對購房人盡到提示義務(wù)，提醒購房人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、修改性的內(nèi)容，注意防范潛在的市場風(fēng)險和交易風(fēng)險，審慎簽訂合同。

同時，出賣人與買受人可以針對合同文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實際情況決定合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認(rèn)真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，出賣人和買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。