2015房地產估價師知識點整理：房地產開發(fā)項目轉讓的方式

　　1、直接轉讓房地產開發(fā)項目

　　這是房地產開發(fā)項目轉讓最直接最明確的方式。受讓方與轉讓方直接簽訂房地產開發(fā)項目轉讓合同，約定后者將其已擁有的某一房地產開發(fā)項目包括相應的各項權利（包括但不限于土地使用權）和義務轉讓給前者。根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，轉讓方和受讓方應當在項目轉讓合同簽訂后先行辦理土地使用權變更登記手續(xù)，之后在三十日內持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

　　2、以單純的土地使用權轉讓的方式實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的轉讓

　　在該種模式下，轉讓方和受讓方之間并不直接簽訂房地產項目轉讓合同，而是簽訂一份土地使用權轉讓合同，在該合同中甚至不涉及房地產項目的類似用語，合同內容簡明直接地指向土地使用權的轉讓。但如前所述，某一地塊的土地使用權和以該地塊為基礎形成的房地產項目是密不可分的，轉讓土地使用權必然意味著原房地產開發(fā)項目的轉讓?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。建設部《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》也明確規(guī)定：通過出讓獲得的土地使用權再轉讓時，受讓方應當遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設計條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。土地使用權出讓合同所反映的受讓方的權利義務（包括規(guī)劃設計條件的內容）正是一個房地產項目的主要內容。因此，以簽訂土地使用權轉讓合同的方式完全可以實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的轉讓。

　　3、以股權轉讓的方式實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的轉讓

　　此種方式的具體操作模式是：受讓方與轉讓方（原土地使用權人和房地產項目主體）既不簽訂項目轉讓合同也不簽訂土地使用權轉讓合同，而是由受讓方與轉讓方的股東簽訂股權轉讓合同，整體收購轉讓方的股權，受讓方由此變?yōu)樵恋厥褂脵嗳撕晚椖恐黧w的唯一股東，擁有原土地使用權人和項目主體全部的所有者權益，實際操控原房地產項目的開發(fā)和經營。此種方式在形式上并未發(fā)生土地使用權的移轉和項目開發(fā)權的移轉，土地使用權人和項目主體依然是原來的公司，沒有物權的變更、也沒有項目主體的變更，但項目的實際控制者已經發(fā)生了改變。

　　此種方式的有利之處在于：由于對外的土地使用權主體和項目主體并未發(fā)生改變，因此無需進行相關的權屬變更登記程序；不會產生與房地產交易相關的稅、費，與直接的土地使用權轉讓或項目轉讓相比，可節(jié)省以下稅費：相當于成交金額3%的契稅、0.5%的交易手續(xù)費、轉讓方須承擔的5%的營業(yè)稅和土地增值稅2%，同時還可合理規(guī)避因不具備土地使用權和項目轉讓的條件而導致轉讓不能的障礙。正因為上述有利因素，此種方式在房地產開發(fā)項目轉讓中得到了較為廣泛的采用。

　　但此種方式也存在著不可忽視的弊端，主要體現(xiàn)為受讓方將承擔一般股權收購中作為收購方通常存在的風險。比如：收購方無法完全預知目標公司（即原土地使用權人和項目主體）的凈資產是否與股權轉讓方所披露的完全一致，可能因為股權轉讓方的故意或疏忽行為（包括未披露的或有債務的發(fā)生）以及預期債權不能實現(xiàn)而導致目標公司的凈資產實際大大低于股權轉讓合同的約定，收購方的所有者權益因此受到損害，向轉讓方的追償也可能難以實現(xiàn)。

　　4、以出資成立聯(lián)營公司并轉讓股權的方式實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的轉讓

　　此種方式的具體操作模式為：受讓方與轉讓方共同出資設立一個新的房地產開發(fā)公司，而轉讓方的出資即為其擁有的并擬轉讓的土地使用權。轉讓方出資義務的完成，則意味著新公司獲得了原屬于轉讓方的土地使用權和房地產開發(fā)項目，隨后，受讓方再將轉讓方對新公司的股權予以收購，其收購價款即可等同于項目轉讓價款。如此一來，新公司的股權全部為受讓方所擁有，受讓方間接地但又是實際地控制了新公司對該土地的使用權和相應的房地產項目的運作。

　　此種方式與上述第3種方式較為類似，操作程序上比第3種方式復雜，因土地使用權作為出資，將會產生相應稅費。但是對于受讓方而言，可以借此減少單純地收購一個舊有公司股權因資產狀況不明晰所帶來的難以預期的風險。

　　5、在司法拍賣程序中以受讓土地使用權或房地產權利的方式獲得某一房地產開發(fā)項目

　　此種方式在前些年清掃城市爛尾樓時運用較多。受讓人以參與司法拍賣的方式競買獲得某一爛尾樓

　　以上五種方式，各有利弊，孰優(yōu)孰劣，難以定論。房地產開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)本企業(yè)的具體情況和要求、根據(jù)擬受讓之房地產項目的具體情況及該項目原主體的具體情況綜合分析判斷，方能作出最恰當?shù)倪x擇。

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