2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：征收物業(yè)稅的前提條件

　　征收物業(yè)稅的前提條件

　　征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。

　　首先，簡單地說，物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時(shí)，政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動力創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費(fèi)者到本地安家，提升本地的物業(yè)價(jià)值。

　　但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來，對于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。

　　其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來征收還是以贏取租金的不動產(chǎn)物業(yè)來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1%還是征收3%，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中繞不過的技術(shù)門檻，只要個人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項(xiàng)難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場的軒然大波。

　　最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。

　　物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。

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