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2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》:完整的估價報(bào)告
完整的估價報(bào)告(8部分)
1、封面;2、目錄;3、致委托人函;4、注冊估價師聲明;
5、估價的假設(shè)和限制條件;6、估價結(jié)果報(bào)告;7、估價技術(shù)報(bào)告;8、附件。
?。ㄒ唬┓饷妫?項(xiàng)):
1、報(bào)告名稱:房地產(chǎn)估價報(bào)告;
2、估價項(xiàng)目名稱;3、委托人全稱;4、估價機(jī)構(gòu)全稱;
5、注冊估價師姓名及其注冊號;6、估價作業(yè)日期;7、估價報(bào)告編號。
?。ǘ┠夸?/strong>
?。ㄈ┲挛腥撕?1項(xiàng)):
1、委托人全稱;2、估價對象;3、估價目的;4、估價時點(diǎn);
5、價值類型;6、估價結(jié)果:大寫和小寫,總價和單價;7、報(bào)告應(yīng)用有效期;
8、提供報(bào)告數(shù)量;9、估價機(jī)構(gòu)全稱;10、法人代表簽名;11、報(bào)告出具日期。
?。ㄋ模┳怨纼r師聲明:
1、要列出實(shí)地查勘或未查勘的估價師姓名;
2、至少2名估價師簽名,并注明其注冊號。
(五)估價的假設(shè)和限制條件:假設(shè)前提和限制條件分列說明;確定因素不得假設(shè);
不確定因素的假設(shè),應(yīng)合理且有依據(jù)。
(六)估價結(jié)果報(bào)告+編號(13-15項(xiàng)):
1、委托人:單位全稱、法人代表、住所;
或者個人姓名、身份證號、住所。外語學(xué)習(xí)網(wǎng)
2、估價機(jī)構(gòu):全稱、法人代表、住所、資質(zhì)等級。
3、估價對象:名稱;
?。?)區(qū)位狀況;坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。
(2)實(shí)物狀況:①建筑物——面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、利用現(xiàn)狀、裝修、設(shè)施設(shè)備、建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形狀、地勢、規(guī)劃條件等。
?。?)權(quán)屬狀況:①建筑物——權(quán)屬(他項(xiàng))證書、所(共)有權(quán)人、用途、面積等。
?、谕恋?mdash;—權(quán)屬(他項(xiàng)權(quán))證書、使用權(quán)人、性質(zhì)、用途、(分?jǐn)偅┟娣e、使用年限、終止日期等。
4、估價目的:抵押-為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
拆遷-為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價值,表述要規(guī)范。
5、估價時點(diǎn):不是先有了“評估價值”,再將他說成是某個時間上的價值。
6、價值定義:價值類型及其內(nèi)涵:中華考試網(wǎng)
?。?)市場價值:符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時間、無附加條件的交易。
?。?)快速變現(xiàn)價值:不符合有充裕時間的交易。
(3)謹(jǐn)慎價值:即抵押價值,存在不確定因素而遵守謹(jǐn)慎原則得出的價值;
——應(yīng)說明有無法定優(yōu)先受償款。
?。?)清算價值:不符合持續(xù)使用條件。
?。?)投資價值:某個投資者角度衡量的價值。
7、估價依據(jù)。
8、估價原則:(1)獨(dú)立、客觀、公正;
?。?)合法原則、最高最佳使用、估價時點(diǎn)、替代原則,謹(jǐn)慎原則(抵押)。
9、估價方法:
(1)估價方法及其定義;應(yīng)選用2種以上的方法;
?。?)成本法與市場、收益、假設(shè)法組成2種估價方法的,成本法為首選法不妥當(dāng)。
?。?)收益性房地產(chǎn),應(yīng)采用收益法作為其中一種方法。
10、估價結(jié)果:總價和單價(總價/建面)、大寫和小寫;樓面地價(土地)。
11、估價人員:所有參加估價的人員及其執(zhí)業(yè)資格,并簽名蓋章。
12、估價作業(yè)日期。
13、估價報(bào)告應(yīng)用有效期。
?。ㄒ韵聻榈盅簣?bào)告):
14、市場風(fēng)險(xiǎn)提示。
15、短期強(qiáng)制處分和變現(xiàn)能力分析:影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素有:(1)通用性;(2)獨(dú)立使用性;(3)價值大?。?/p>
?。?)可分割**性;(5)開發(fā)程度;(6)區(qū)位;(7)市場狀況。
?。ㄆ撸┕纼r技術(shù)報(bào)告
1、個別因素分析;位置、范圍、面積、用途結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修、權(quán)屬狀況等。
2、區(qū)位因素分析:估價對象區(qū)域特征、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商服設(shè)施等。
3、市場背景分析:過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來,影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。
4、最高最佳使用分析:法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、估價對象價值最大化的使用。
5、估價方法選用:估價思路、采用的估價方法及其理由和定義。
6、估價測算過程;
7、估價結(jié)果確定:要有理由。
?。ò耍└郊?。
注意:
1、大堂、自用和服務(wù)部分不另行計(jì)價,否則有重復(fù)計(jì)算。
2、收益、市場、假設(shè)法總價值中不減建筑物折舊。
3、成本、費(fèi)用、租金(有租約除外)、稅費(fèi)等數(shù)據(jù),不能采用個別、實(shí)際發(fā)生的,應(yīng)采用社會一般或平均、客觀數(shù)額。
4、用詞準(zhǔn)確、規(guī)范、簡練,不能模棱兩可、帶感**彩、自相矛盾。
5、基準(zhǔn)地價法要有評估過程。
6、要說明基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。
7、年期修正公式:Vn=基準(zhǔn)地價×[1-1/(1+Y)^n]/[1-1/(1+Y)^N].
8、前后面積是否吻合。
9、計(jì)算數(shù)值是否正確。
10、房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。
11、抵押報(bào)告是否體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則。
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