2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：零售商業(yè)物業(yè)管理

　　零售商業(yè)物業(yè)管理，零售商業(yè)物業(yè)在市場(chǎng)上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類(lèi)型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價(jià)格?？沙鲎饷娣e包括營(yíng)業(yè)面積和分?jǐn)偟墓妹娣e。大型零售商業(yè)物業(yè)至少要有一個(gè)主要租戶。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)：市級(jí)購(gòu)物中心（30萬(wàn)人以上）、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)（10-30萬(wàn)人）、居住區(qū)商場(chǎng)（1-5萬(wàn)人）、鄰里服務(wù)性商店（1萬(wàn)人以下）、特色商店。

　　零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個(gè)部分：主要區(qū)域（60-75%的營(yíng)業(yè)額）、次要區(qū)域（15-20%）、邊界區(qū)域（5-15%）。零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色、位置、停車(chē)對(duì)租戶的影響。

　　選擇租戶的條件：聲譽(yù)；財(cái)務(wù)能力；組合與位置分配，次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品與服務(wù)種類(lèi)不能與主要租戶所提供的商品與服務(wù)種類(lèi)相沖突，兩者應(yīng)是互補(bǔ)關(guān)系，良好的租戶組合應(yīng)該滿足目的性和沖動(dòng)性購(gòu)物的需要，以提高整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的總營(yíng)業(yè)額。對(duì)于有兩個(gè)主要租戶的應(yīng)注意他們商品種類(lèi)是否搭配合理，志次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型互為補(bǔ)充；需要的服務(wù)。

　　零售物業(yè)的租金，在租約中載明的租金是基本租金，此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費(fèi)費(fèi)用，以支付整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和公用面積的維護(hù)費(fèi)用。租金有基礎(chǔ)租金和百分比租金（以營(yíng)業(yè)額為計(jì)算，業(yè)主可分享租戶的零售額的部分經(jīng)營(yíng)成果，百分比租金通常是基礎(chǔ)租金的附加部分。對(duì)于主要租戶的租金可以5年調(diào)整一次，對(duì)于次要租戶的租金可1年1次。

　　零售商業(yè)物業(yè)的租約中約定的特殊問(wèn)題：關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途；限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶；限制租戶在一定地域內(nèi)（通常4-8公里）重復(fù)設(shè)店；營(yíng)業(yè)時(shí)間；公用面積維護(hù)；廣告、標(biāo)志和圖形；折讓優(yōu)惠，給予優(yōu)惠盡量不使租約中所載明的租金水平降低，可以提供裝修補(bǔ)貼，支付搬家費(fèi)用或提供一定的免租期；以及中止租約條款和持續(xù)經(jīng)營(yíng)條款等。

　　零售商業(yè)物業(yè)在關(guān)注其租戶正在進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。這是與其他物業(yè)的最大差別。同時(shí)要有足夠多的零售商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。

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