2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)損害賠償估價方法

　　房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　　損害賠償評估通常采用修復(fù)費用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。

　　修復(fù)費用法（成本法）

　　修復(fù)費用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復(fù)工程費用、由于修復(fù)活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。

　　V=C1+C2+C3+C4-C5

　　式中V——房地產(chǎn)損害評估值；

　　C1——拆除工程費用；

　　C2——修繕工程費用；

　　C3——恢復(fù)工程費用；

　　C4——直接經(jīng)濟損失；

　　C5——被拆除物殘值。

　　拆除、修繕、恢復(fù)工程費用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。

　　拆除、修繕、恢復(fù)工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。

　　直接費包括人工費、材料費、機械設(shè)備使用費和措施費，間接費包括規(guī)費和免費項目管理系統(tǒng)費。直接費應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進行測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。

　　直接經(jīng)濟損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟損失，包括：

　?。?）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用；

　?。?）房屋空置的收益損失；

　?。?）房屋使用面積減少的損失；

　　（4）房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

　?。?）房屋采光面積減少的損失；

　　（6）房屋耐久性降低的損失；

　?。?）鄰近房屋損壞的補償；

　?。?）施工影響的補償；

　?。?）其他直接經(jīng)濟損失。

　　被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。

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