2015年房地產估價師《理論與方法》：建筑物的剩余壽命

　　建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經濟壽命可能不同。經濟壽命具體可在建筑物自然壽命、設計壽命的基礎上，根據建筑結構、工程質量、用途和維修養(yǎng)護情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益狀況等進行綜合分析判斷得出。建筑物如果經過了翻修、改造等，其自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。建筑物的經濟壽命還可以通過后面將要介紹的市場提取法求出的年平均折舊率的倒數來求取。

　　建筑物的剩余壽命（remaininglife）是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命（remainingeconomiclife）是其經濟壽命減去有效年齡后的壽命，即：

　　剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實際年齡小，就會延長建筑物的剩余經濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點向過去推算的時間，剩余經濟壽命是自估價時點開始至建筑物經濟壽命結束的時間，兩者之和等于建筑物的經濟壽命。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。

　　利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命。因為只有這樣，求出的建筑物折舊以及求出的建筑物價值，才能符合實際。例如，兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值就會不同，但如果采用自然壽命、實際年齡來計算折舊，那么它們的價值就會相同。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而其價值未必高；而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而其價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設計、施工質量缺陷或者使用不當，竣工沒有幾年就已經成了“嚴重損壞房”；而有些20世紀初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使不考慮其文化內涵因素，也有較高的市場價值。

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