2015年房地產估價師《理論與方法》：銷售稅費

　　銷售稅費

　　銷售稅費是指預售或銷售未來開發(fā)完成的房地產應由賣方（在此為房地產開發(fā)商）繳納的稅費，可分為下列兩類：

　?。?）銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）。

　?。?）其他銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費等。

　　銷售稅費一般是按照售價的一定比例收取，例如“兩稅一費”一般為售價的5.5%.因此，銷售稅費通常按照房地產價值的一定比例來測算。

　　值得指出的是，這里的銷售稅費不包括應由買方繳納的契稅等稅費以及應由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。不包含應由買方繳納的契稅等稅費，是因為評估價值是建立在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值。不包含應由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅，是為了便于實際估價中正常開發(fā)利潤率的調查、估計。因為土地增值稅是以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據(jù)的，每筆轉讓房地產取得的增值額都可能不同，從而應繳納的土地增值稅會有所不同；企業(yè)所得稅是以企業(yè)為對象繳納的，一個企業(yè)可能同時有多種業(yè)務或者多個房地產開發(fā)項目，有的業(yè)務或項目可能盈利較多，有的業(yè)務或項目可能盈利較少，有的業(yè)務或項目甚至虧損，從而不同的企業(yè)應繳納的企業(yè)所得稅會有所不同。

　　開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是指房地產開發(fā)商（業(yè)主）的利潤，而不是建筑承包商的利潤。建筑承包商的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中?，F(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入（售價）減去各項成本、費用、稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是典型的房地產開發(fā)商進行特定的房地產開發(fā)所期望獲得的利潤，是需要事先估算的，因此，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。

　　估算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：

　?。?）為了與銷售稅費中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤.

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