2015年房地產估價師《案例與分析》：各種目的的房地產估價

　　各種目的的房地產估價

　　房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，是指委托人為了某種需要而聘請估價機構估價。房地產估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設前提和何種價值類型。

　　估價的假設前提主要有兩類，一是最高最佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。

　　最高最佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估價值。

　　相對于最高最佳使用前提著重強調估價對象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分（例如房地產）按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。

　　價值類型則有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值、投資價值以及保險價值、課稅價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。

　　各種類型的價值是房地產在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產的權利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價值類型則是對房地產交換價值實現(xiàn)形式的約束。

　　由于估價前提和價值類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產會有不同的交換價值。

　　在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種估價目的相關的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，其次要把握這種估價目的的房地產估價所應評估的價值類型。以下分為房地產抵押價值評估、國有土地使用權出讓價格評估等十種估價目的，分別介紹各種估價目的的房地產估價。

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