2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：土地使用權(quán)

　　獲取土地使用權(quán)的四種途徑

　?。?）土地使用權(quán)出讓具體也有四種方式：招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

　?。?）土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地時(shí)，也逐步開始采用以未來住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。

　?。?）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式，對(duì)原劃撥國(guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

　?。?）與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對(duì)于擁有資金但缺少土地資源的開發(fā)商來說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。

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