2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：土地使用權

　　獲取土地使用權的四種途徑

　?。?）土地使用權出讓具體也有四種方式：招標出讓國有土地使用權、拍賣出讓國有土地使用權、掛牌出讓國有土地使用權、協(xié)議出讓國有土地使用權。

　　（2）土地使用權劃撥土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與城市基礎設施用地和公益事業(yè)項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地時，也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標的的公開招標方式。

　?。?）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉(zhuǎn)讓對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時，需辦理土地使用權出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，采用國有土地使用權出讓、租賃、作價入股或授權經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

　?。?）與當前土地使用權擁有者合作由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場上存在許多擁有土地使用權的機構，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地資源的開發(fā)商來說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲得土地使用權的一種重要的方式。

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