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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:報酬率的實質(zhì)

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  報酬率的實質(zhì)

  報酬率(yield rate,Y)也稱為回報率、收益率,是一種折現(xiàn)率,是與利率、內(nèi)部收益率(internal rate of return,IRR,也稱為內(nèi)部報酬率)同性質(zhì)的比率。進(jìn)一步弄清報酬率的內(nèi)涵,還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義以及之間的區(qū)別:投資回收是指所投入資本的回收,即保本;投資回報是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金,即報酬。以向銀行存款為例,投資回收就是向銀行存人本金的收回,投資回報就是從銀行那里得到的利息。因此,投資回報不包含投資回收,報酬率為投資回報與所投入資本的比率,即:

  報酬率=投資回報/所投入的資本

  可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為:這種投資所需要投入的資本是房地產(chǎn)價格,試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益,又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險,是指由于不確定性的存在,導(dǎo)致投資收益的實際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多,也可能盈利較少,甚至可能虧損。以最小的風(fēng)險獲取最大的收益,可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān),但如果抽象掉投資者自身的因素,則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中,投資者之間競爭的結(jié)果是:要想獲取較高的收益,意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險;或者,有較大的風(fēng)險,投資者必然要求有較高的收益,即只有較高收益的吸引,投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險的投資。因此,從全社會來看,投資遵循收益與風(fēng)險相匹配原則,報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān),風(fēng)險大的投資,其報酬率也高,反之則低。例如,將資金購買國債,基本沒有風(fēng)險,但利率低,收益也就低;而將資金搞投機冒險,報酬率高,但風(fēng)險也大。

  掌握了報酬率與投資風(fēng)險的上述關(guān)系,實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法,即所選取的報酬率,應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率。例如,兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等,但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大,從而要求的報酬率高,另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小,從而要求的報酬率低。由于房地產(chǎn)價值與報酬率負(fù)相關(guān),因此,在收益能力相同的條件下,風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低,風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。

責(zé)任編輯:瑪門

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發(fā)布:2007-07-11 11:11    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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