2015年房地產估價師《理論與方法》：收益法及運用

　　收益法及其運用

　　凈收益期限的確定

　　收益期限是預期未來可以從估價對象那里獲取收益的時間，其起點是估價時點，終點是未來不能獲取收益之日。收益期限應根據建筑物剩余經濟壽命、建設用地使用權剩余期限等來確定。

　　建筑物剩余經濟壽命是自估價時點起至建筑物經濟壽命結束的時間。建設用地使用權剩余期限是自估價時點起至土地使用期限結束的時間。建筑物剩余經濟壽命與建設用地使用權剩余期限可能同時結束，也可能不是同時結束，歸納起來有以下3種情況：①兩者同時結束；②建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束；③建筑物剩余經濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束。

　　在建筑物剩余經濟壽命與建設用地使用權剩余期限同時結束的情況下，收益期限為建筑物剩余經濟壽命或者建設用地使用權剩余期限。

　　在建筑物剩余經濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，房地產的價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值，加上建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值。建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限建設用地使用權在估價時點的價值，等于整個剩余期限的建設用地使用權在估價時點的價值，減去以建筑物剩余經濟壽命為使用期限的建設用地使用權在估價時點的價值。例如，某宗收益性房地產的建筑物剩余經濟壽命為30年，建設用地使用權剩余期限為40年，求取該房地產現在的價值時，可先求取該房地產30年收益期限的價值，然后加上30年后的10年使用期限建設用地使用權在現在的價值。該30年后的10年使用期限建設用地使用權在現在的價值，等于現在40年使用期限的建設用地使用權價值減去現在30年使用期限的建設用地使用權價值。

　　在建筑物剩余經濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物予以補償和不予補償兩種情況。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物予以補償的，房地產的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值，加上建設用地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償的，以建設用地使用權剩余期限為收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產的價值。

　　上述收益期限的確定是針對求取建筑物所有權和土地使用權的價值而言的，如果是求取承租人權益的價值，則收益期限為剩余租賃期限。

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