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2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:工業(yè)房地產(chǎn)的估價
工業(yè)房地產(chǎn)的估價
工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。
工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點
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工業(yè)房地產(chǎn)估價涉及各類工業(yè),各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求,即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè),由于工藝、流程的不同,對廠房、用地的要求也可能截然不同,因此進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時,首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。
?。ǘ┓菢?biāo)準(zhǔn)廠房多,建筑工程造價相差大
工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)(通用)廠房,這類廠房多為一些輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)用房,如電子裝配、成衣加工等等,在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū),就有許多這類標(biāo)準(zhǔn)廠房可供出租。標(biāo)準(zhǔn)廠房一般有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高、樓面荷載等等,同類標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價相差不會太大。另一方面,工業(yè)廠房中的大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房,即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設(shè)計建造的不同規(guī)格的廠房,這類廠房的跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的不同需要而定,還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋,沒有圍護(hù)(外墻)。因此非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價相差較大。
因此對工業(yè)房地產(chǎn)估價時,應(yīng)詳細(xì)了解估價對象建造標(biāo)準(zhǔn),以便準(zhǔn)確確定建筑工程造價。
(三)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價
有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和建筑物(廠房)同時進(jìn)行的,例如,很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體,因此估價時要注意區(qū)分廠房的價值和設(shè)備的價值。
如果估價結(jié)果中既包含了廠房的價值,又包含了設(shè)備的價值,則應(yīng)在估價報告中予以說明。
(四)受腐蝕的可能性大
廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性,腐蝕性強的廠房的自然壽命會受到影響,房屋使用年限會縮短。因此估價時要詳細(xì)了解估價對象是否會受到腐蝕性影響,根據(jù)影響程度大小確定房屋使用年限縮短程度。
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