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命途多舛的“秋褲樓” 開發(fā)商陷資金困窘項(xiàng)目被轉(zhuǎn)
蘇州“秋褲樓”開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困窘
因造型奇特被戲稱為“秋褲樓”的蘇州東方之門項(xiàng)目,自2004年奠基,至今已歷時十余年。但由于開發(fā)商乾寧置業(yè)的資金問題,原計(jì)劃在2012年年底就完工的東方之門一度停工并一再延遲交付。2014年,對其“爛尾”的指責(zé)聲四起。
不過,事情在不久前迎來了轉(zhuǎn)機(jī):2014年12月29日,金鷹商貿(mào)集團(tuán)公布,公司全資附屬公司金鷹(中國)將以人民幣12.86億元購入乾寧置業(yè)51%的股權(quán)。這意味著,“秋褲”未來將換標(biāo)為“金鷹牌”。
賣方擔(dān)保高額收益
金鷹商貿(mào)并非“傻土豪”,豪擲12億元買一條“秋褲”的底氣,是與賣方簽訂的“穩(wěn)賺不賠”的協(xié)議。
乾寧置業(yè)目前的股東結(jié)構(gòu)為:50%的股份由北京融普唐投資中心持有,另外50%股份由楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團(tuán)有限公司及江蘇天地實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司共同持有。
而此次出售51%股權(quán)給金鷹商貿(mào)的賣方,正是后者。
協(xié)議規(guī)定:金鷹商貿(mào)協(xié)助乾寧置業(yè)獲得30億元的銀行新融資,這筆錢將用于償付乾寧置業(yè)23.67億元的現(xiàn)有債務(wù),以及解除北京融普唐持有并已抵押的乾寧置業(yè)另外50%股權(quán)。之后,楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負(fù)責(zé)將乾寧置業(yè)的注冊資本從12億元減半為6億元,再將其51%轉(zhuǎn)讓給金鷹商貿(mào)。
東方之門的總建筑面積約45.5萬平方米,金鷹商貿(mào)收購的這51%的股權(quán),是刨除20萬平方米銷售部分外的25.5萬平方米物業(yè)——包括10萬平方米的購物中心、5萬平方米的酒店及1880個停車位,將這些作為自有物業(yè)經(jīng)營。
而可售部分的20萬平方米,賣方擔(dān)保未來收益至少70億元,其中在2015年1月1日至2018年6月30日之間的銷售面積不低于10.9萬平方米,銷售收益不少于40億元。如未達(dá)成預(yù)期,賣方要于2018年7月31日前補(bǔ)上截至2018年6月30日的40億元差額,于2020年1月31日前補(bǔ)足保證收益70億元的全部差額。
“這筆買賣對交易兩方是雙贏,”金鷹商貿(mào)方面在回應(yīng)記者采訪中表示,“70億元的收益擔(dān)保,既保障了東方之門項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流,也能讓我們(金鷹商貿(mào))達(dá)到低成本拓展城市商業(yè)物業(yè)的目的。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為:從股權(quán)收購的角度說,金鷹商貿(mào)是“趁虛而入”——在乾寧置業(yè)資金周轉(zhuǎn)困窘之時以助其獲得銀行融資的砝碼壓低了收購價格。“除了賣方承諾的幾乎‘無責(zé)任’收益,金鷹商貿(mào)在未來的商戶租賃方面也能享有主導(dǎo)權(quán),這12億元花得不虧。”
命途多舛的“秋褲”
公開資料顯示:這宗2004年2月以約4億元成交的地塊,折合1104萬元/畝,創(chuàng)下當(dāng)時蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價紀(jì)錄。
但在土地成交的同年舉行完奠基儀式后,最初計(jì)劃的竣工時間2008年拖后成了真正開工時間,交付時間也從初定的2012年逐步推遲至2013年年底、2014年年中、2014年年底。被金鷹商貿(mào)收購了51%的股份后,最新消息稱最終交付時間確定為2015年初。
對于屢次延后交付時間,乾寧置業(yè)回應(yīng)的原因有二:一是由于項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特,施工難度大,國內(nèi)外均無同類先例可借鑒,為保證安全,需要多輪次、多專業(yè)的專家研討與評審;二是由于項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目及市政工程多,相互之間關(guān)系密切,必須協(xié)調(diào)同步,道路交通、施工場地、材料設(shè)備運(yùn)輸、市政管線接入等多方面都會影響到項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
但諸多證據(jù)指明,主要原因還是開發(fā)商乾寧置業(yè)的資金鏈吃緊。
乾寧置業(yè)成立時的注冊資本僅1億元,但為了東方之門項(xiàng)目,拿地就斥資4億元,另據(jù)乾寧置業(yè)總裁助理徐文俊依目前情況預(yù)估,項(xiàng)目總投資從最初計(jì)劃的45億元增加到了70億元左右。
為解決資金問題,乾寧置業(yè)十年間從未間斷尋找投資。2003年~2008年,公司股權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓,不斷有投資方入股又撤出。乾寧置業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示,截至2013年11月底,公司負(fù)債率高達(dá)89%??梢哉f,乾寧置業(yè)是“沒有金剛鉆卻攬了個瓷器活”。
優(yōu)勢減弱 去化難度增大
東方之門位于蘇州金雞湖西,這里是蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū),這里如今已成為高層和超高層建筑的“集中營”。已落成的有環(huán)球188、鳳凰國際書城、尼盛廣場等,正建和待建的更多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前這里共聚集了7棟高層建筑和3棟超高層建筑。 另外,記者依據(jù)東方之門的可售面積做了簡單計(jì)算:20萬平方米的組成結(jié)構(gòu)是:約14.1萬平方米的住宅和公寓、2.6萬平方米左右的寫字樓以及3.3萬平方米的商業(yè)及設(shè)施。也就是說,要達(dá)成向金鷹商貿(mào)承諾的70億元“保底”收益,每平方米的平均售價至少要3.5萬元。
徐文俊曾于去年9月公開稱當(dāng)時東方之門的酒店式公寓去化已八成以上,辦公產(chǎn)品和豪宅的去化率也分別都近一半。但目前蘇州市商品房銷售管理系統(tǒng)網(wǎng)顯示:東方之門的可售房源依然有近百套。且均價多在5萬元/平方米以上,甚至還有單價8萬~9萬元的高價房。
以單價和剩余房源數(shù)計(jì)算,東方之門完成70億元的收益綽綽有余,但實(shí)際問題是,除了近百套的存貨,項(xiàng)目58層以上的超高層還因重新定位尚未確定開盤時間。而那部分產(chǎn)品的重新定位,正反映出了銷售的艱難。
據(jù)悉,原本東方之門的辦公產(chǎn)品單套面積都在2000平方米左右,針對的客戶群是國際一流的大企業(yè)。但2008年國際金融危機(jī)后,大面積辦公產(chǎn)品市場慘淡,乾寧置業(yè)也急于回款,于是自降門檻,把產(chǎn)品分割為150~200平方米的小戶型,以求客戶面更廣,銷售更易。這些房源未來能不能消化掉?周期要多長?這是乾寧置業(yè)無法回答,也是業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)憂的。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2014年,蘇州商品住宅、寫字樓及商鋪的成交均價分別是12292元/平方米、14390元/平方米和23496元/平方米。由此對比,東方之門即使身份特殊、位置良好,定價也確實(shí)偏高。加上其所在區(qū)域高層建筑密度高、同質(zhì)化嚴(yán)重,它的地標(biāo)位置又被取代,優(yōu)勢漸弱,未來去化壓力不小。
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