命途多舛的“秋褲樓” 開發(fā)商陷資金困窘項目被轉

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因造型奇特被戲稱為“秋褲樓”的蘇州東方之門項目，自2004年奠基，至今已歷時十余年。但由于開發(fā)商乾寧置業(yè)的資金問題，原計劃在2012年年底就完工的東方之門一度停工并一再延遲交付。2014年，對其“爛尾”的指責聲四起。

不過，事情在不久前迎來了轉機：2014年12月29日，金鷹商貿集團公布，公司全資附屬公司金鷹（中國）將以人民幣12.86億元購入乾寧置業(yè)51%的股權。這意味著，“秋褲”未來將換標為“金鷹牌”。

賣方擔保高額收益

金鷹商貿并非“傻土豪”，豪擲12億元買一條“秋褲”的底氣，是與賣方簽訂的“穩(wěn)賺不賠”的協(xié)議。

乾寧置業(yè)目前的股東結構為：50%的股份由北京融普唐投資中心持有，另外50%股份由楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團有限公司及江蘇天地實業(yè)投資集團有限公司共同持有。

而此次出售51%股權給金鷹商貿的賣方，正是后者。

協(xié)議規(guī)定：金鷹商貿協(xié)助乾寧置業(yè)獲得30億元的銀行新融資，這筆錢將用于償付乾寧置業(yè)23.67億元的現(xiàn)有債務，以及解除北京融普唐持有并已抵押的乾寧置業(yè)另外50%股權。之后，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負責將乾寧置業(yè)的注冊資本從12億元減半為6億元，再將其51%轉讓給金鷹商貿。

東方之門的總建筑面積約45.5萬平方米，金鷹商貿收購的這51%的股權，是刨除20萬平方米銷售部分外的25.5萬平方米物業(yè)——包括10萬平方米的購物中心、5萬平方米的酒店及1880個停車位，將這些作為自有物業(yè)經營。

而可售部分的20萬平方米，賣方擔保未來收益至少70億元，其中在2015年1月1日至2018年6月30日之間的銷售面積不低于10.9萬平方米，銷售收益不少于40億元。如未達成預期，賣方要于2018年7月31日前補上截至2018年6月30日的40億元差額，于2020年1月31日前補足保證收益70億元的全部差額。

“這筆買賣對交易兩方是雙贏，”金鷹商貿方面在回應記者采訪中表示,“70億元的收益擔保，既保障了東方之門項目公司的現(xiàn)金流，也能讓我們（金鷹商貿）達到低成本拓展城市商業(yè)物業(yè)的目的。”

嚴躍進認為：從股權收購的角度說，金鷹商貿是“趁虛而入”——在乾寧置業(yè)資金周轉困窘之時以助其獲得銀行融資的砝碼壓低了收購價格。“除了賣方承諾的幾乎‘無責任’收益，金鷹商貿在未來的商戶租賃方面也能享有主導權，這12億元花得不虧。”

命途多舛的“秋褲”

公開資料顯示：這宗2004年2月以約4億元成交的地塊，折合1104萬元/畝，創(chuàng)下當時蘇州工業(yè)園區(qū)經營性用地出讓單價紀錄。

但在土地成交的同年舉行完奠基儀式后，最初計劃的竣工時間2008年拖后成了真正開工時間，交付時間也從初定的2012年逐步推遲至2013年年底、2014年年中、2014年年底。被金鷹商貿收購了51%的股份后，最新消息稱最終交付時間確定為2015年初。

對于屢次延后交付時間，乾寧置業(yè)回應的原因有二：一是由于項目的建筑設計獨特，施工難度大，國內外均無同類先例可借鑒，為保證安全，需要多輪次、多專業(yè)的專家研討與評審；二是由于項目周邊配套項目及市政工程多，相互之間關系密切，必須協(xié)調同步，道路交通、施工場地、材料設備運輸、市政管線接入等多方面都會影響到項目建設進度。

但諸多證據(jù)指明，主要原因還是開發(fā)商乾寧置業(yè)的資金鏈吃緊。

乾寧置業(yè)成立時的注冊資本僅1億元，但為了東方之門項目，拿地就斥資4億元，另據(jù)乾寧置業(yè)總裁助理徐文俊依目前情況預估，項目總投資從最初計劃的45億元增加到了70億元左右。

為解決資金問題，乾寧置業(yè)十年間從未間斷尋找投資。2003年~2008年，公司股權幾經轉讓，不斷有投資方入股又撤出。乾寧置業(yè)財務報表顯示，截至2013年11月底，公司負債率高達89%。可以說，乾寧置業(yè)是“沒有金剛鉆卻攬了個瓷器活”。

優(yōu)勢減弱 去化難度增大　　

東方之門位于蘇州金雞湖西，這里是蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)，這里如今已成為高層和超高層建筑的“集中營”。已落成的有環(huán)球188、鳳凰國際書城、尼盛廣場等，正建和待建的更多。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前這里共聚集了7棟高層建筑和3棟超高層建筑。 另外，記者依據(jù)東方之門的可售面積做了簡單計算：20萬平方米的組成結構是：約14.1萬平方米的住宅和公寓、2.6萬平方米左右的寫字樓以及3.3萬平方米的商業(yè)及設施。也就是說，要達成向金鷹商貿承諾的70億元“保底”收益，每平方米的平均售價至少要3.5萬元。

徐文俊曾于去年9月公開稱當時東方之門的酒店式公寓去化已八成以上，辦公產品和豪宅的去化率也分別都近一半。但目前蘇州市商品房銷售管理系統(tǒng)網(wǎng)顯示：東方之門的可售房源依然有近百套。且均價多在5萬元/平方米以上，甚至還有單價8萬~9萬元的高價房。

以單價和剩余房源數(shù)計算，東方之門完成70億元的收益綽綽有余，但實際問題是，除了近百套的存貨，項目58層以上的超高層還因重新定位尚未確定開盤時間。而那部分產品的重新定位，正反映出了銷售的艱難。

據(jù)悉，原本東方之門的辦公產品單套面積都在2000平方米左右，針對的客戶群是國際一流的大企業(yè)。但2008年國際金融危機后，大面積辦公產品市場慘淡，乾寧置業(yè)也急于回款，于是自降門檻，把產品分割為150~200平方米的小戶型，以求客戶面更廣，銷售更易。這些房源未來能不能消化掉？周期要多長？這是乾寧置業(yè)無法回答，也是業(yè)內人士所擔憂的。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2014年，蘇州商品住宅、寫字樓及商鋪的成交均價分別是12292元/平方米、14390元/平方米和23496元/平方米。由此對比，東方之門即使身份特殊、位置良好，定價也確實偏高。加上其所在區(qū)域高層建筑密度高、同質化嚴重，它的地標位置又被取代，優(yōu)勢漸弱，未來去化壓力不小。