命途多舛的“秋褲樓” 開發(fā)商陷資金困窘項(xiàng)目被轉(zhuǎn)

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因造型奇特被戲稱為“秋褲樓”的蘇州東方之門項(xiàng)目，自2004年奠基，至今已歷時(shí)十余年。但由于開發(fā)商乾寧置業(yè)的資金問題，原計(jì)劃在2012年年底就完工的東方之門一度停工并一再延遲交付。2014年，對(duì)其“爛尾”的指責(zé)聲四起。

不過，事情在不久前迎來了轉(zhuǎn)機(jī)：2014年12月29日，金鷹商貿(mào)集團(tuán)公布，公司全資附屬公司金鷹（中國）將以人民幣12.86億元購入乾寧置業(yè)51%的股權(quán)。這意味著，“秋褲”未來將換標(biāo)為“金鷹牌”。

賣方擔(dān)保高額收益

金鷹商貿(mào)并非“傻土豪”，豪擲12億元買一條“秋褲”的底氣，是與賣方簽訂的“穩(wěn)賺不賠”的協(xié)議。

乾寧置業(yè)目前的股東結(jié)構(gòu)為：50%的股份由北京融普唐投資中心持有，另外50%股份由楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團(tuán)有限公司及江蘇天地實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司共同持有。

而此次出售51%股權(quán)給金鷹商貿(mào)的賣方，正是后者。

協(xié)議規(guī)定：金鷹商貿(mào)協(xié)助乾寧置業(yè)獲得30億元的銀行新融資，這筆錢將用于償付乾寧置業(yè)23.67億元的現(xiàn)有債務(wù)，以及解除北京融普唐持有并已抵押的乾寧置業(yè)另外50%股權(quán)。之后，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負(fù)責(zé)將乾寧置業(yè)的注冊(cè)資本從12億元減半為6億元，再將其51%轉(zhuǎn)讓給金鷹商貿(mào)。

東方之門的總建筑面積約45.5萬平方米，金鷹商貿(mào)收購的這51%的股權(quán)，是刨除20萬平方米銷售部分外的25.5萬平方米物業(yè)——包括10萬平方米的購物中心、5萬平方米的酒店及1880個(gè)停車位，將這些作為自有物業(yè)經(jīng)營。

而可售部分的20萬平方米，賣方擔(dān)保未來收益至少70億元，其中在2015年1月1日至2018年6月30日之間的銷售面積不低于10.9萬平方米，銷售收益不少于40億元。如未達(dá)成預(yù)期，賣方要于2018年7月31日前補(bǔ)上截至2018年6月30日的40億元差額，于2020年1月31日前補(bǔ)足保證收益70億元的全部差額。

“這筆買賣對(duì)交易兩方是雙贏，”金鷹商貿(mào)方面在回應(yīng)記者采訪中表示,“70億元的收益擔(dān)保，既保障了東方之門項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流，也能讓我們（金鷹商貿(mào)）達(dá)到低成本拓展城市商業(yè)物業(yè)的目的。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：從股權(quán)收購的角度說，金鷹商貿(mào)是“趁虛而入”——在乾寧置業(yè)資金周轉(zhuǎn)困窘之時(shí)以助其獲得銀行融資的砝碼壓低了收購價(jià)格。“除了賣方承諾的幾乎‘無責(zé)任’收益，金鷹商貿(mào)在未來的商戶租賃方面也能享有主導(dǎo)權(quán)，這12億元花得不虧。”

命途多舛的“秋褲”

公開資料顯示：這宗2004年2月以約4億元成交的地塊，折合1104萬元/畝，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價(jià)紀(jì)錄。

但在土地成交的同年舉行完奠基儀式后，最初計(jì)劃的竣工時(shí)間2008年拖后成了真正開工時(shí)間，交付時(shí)間也從初定的2012年逐步推遲至2013年年底、2014年年中、2014年年底。被金鷹商貿(mào)收購了51%的股份后，最新消息稱最終交付時(shí)間確定為2015年初。

對(duì)于屢次延后交付時(shí)間，乾寧置業(yè)回應(yīng)的原因有二：一是由于項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，施工難度大，國內(nèi)外均無同類先例可借鑒，為保證安全，需要多輪次、多專業(yè)的專家研討與評(píng)審；二是由于項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目及市政工程多，相互之間關(guān)系密切，必須協(xié)調(diào)同步，道路交通、施工場(chǎng)地、材料設(shè)備運(yùn)輸、市政管線接入等多方面都會(huì)影響到項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

但諸多證據(jù)指明，主要原因還是開發(fā)商乾寧置業(yè)的資金鏈吃緊。

乾寧置業(yè)成立時(shí)的注冊(cè)資本僅1億元，但為了東方之門項(xiàng)目，拿地就斥資4億元，另據(jù)乾寧置業(yè)總裁助理徐文俊依目前情況預(yù)估，項(xiàng)目總投資從最初計(jì)劃的45億元增加到了70億元左右。

為解決資金問題，乾寧置業(yè)十年間從未間斷尋找投資。2003年~2008年，公司股權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓，不斷有投資方入股又撤出。乾寧置業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，截至2013年11月底，公司負(fù)債率高達(dá)89%?？梢哉f，乾寧置業(yè)是“沒有金剛鉆卻攬了個(gè)瓷器活”。

優(yōu)勢(shì)減弱 去化難度增大　　

東方之門位于蘇州金雞湖西，這里是蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)，這里如今已成為高層和超高層建筑的“集中營”。已落成的有環(huán)球188、鳳凰國際書城、尼盛廣場(chǎng)等，正建和待建的更多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前這里共聚集了7棟高層建筑和3棟超高層建筑。 另外，記者依據(jù)東方之門的可售面積做了簡(jiǎn)單計(jì)算：20萬平方米的組成結(jié)構(gòu)是：約14.1萬平方米的住宅和公寓、2.6萬平方米左右的寫字樓以及3.3萬平方米的商業(yè)及設(shè)施。也就是說，要達(dá)成向金鷹商貿(mào)承諾的70億元“保底”收益，每平方米的平均售價(jià)至少要3.5萬元。

徐文俊曾于去年9月公開稱當(dāng)時(shí)東方之門的酒店式公寓去化已八成以上，辦公產(chǎn)品和豪宅的去化率也分別都近一半。但目前蘇州市商品房銷售管理系統(tǒng)網(wǎng)顯示：東方之門的可售房源依然有近百套。且均價(jià)多在5萬元/平方米以上，甚至還有單價(jià)8萬~9萬元的高價(jià)房。

以單價(jià)和剩余房源數(shù)計(jì)算，東方之門完成70億元的收益綽綽有余，但實(shí)際問題是，除了近百套的存貨，項(xiàng)目58層以上的超高層還因重新定位尚未確定開盤時(shí)間。而那部分產(chǎn)品的重新定位，正反映出了銷售的艱難。

據(jù)悉，原本東方之門的辦公產(chǎn)品單套面積都在2000平方米左右，針對(duì)的客戶群是國際一流的大企業(yè)。但2008年國際金融危機(jī)后，大面積辦公產(chǎn)品市場(chǎng)慘淡，乾寧置業(yè)也急于回款，于是自降門檻，把產(chǎn)品分割為150~200平方米的小戶型，以求客戶面更廣，銷售更易。這些房源未來能不能消化掉？周期要多長？這是乾寧置業(yè)無法回答，也是業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)憂的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2014年，蘇州商品住宅、寫字樓及商鋪的成交均價(jià)分別是12292元/平方米、14390元/平方米和23496元/平方米。由此對(duì)比，東方之門即使身份特殊、位置良好，定價(jià)也確實(shí)偏高。加上其所在區(qū)域高層建筑密度高、同質(zhì)化嚴(yán)重，它的地標(biāo)位置又被取代，優(yōu)勢(shì)漸弱，未來去化壓力不小。