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房產買賣幾種無效合同
【學員問題】:房產買賣幾種無效合同。
【解答】房產買賣幾種無效合同
一、房地產分離出賣,合同無效。由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。
二、產權主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時,須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。
三、侵犯優(yōu)先購買權,合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
四、單位違反規(guī)定購房,合同無效。機關團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣以上民政部門批準。
五、價格上有欺詐行為,顯失公平,合同無效。買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標準議定價格,于房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后,雙方均不得因價格高低無故反悔,應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內在質量有問題的,買賣雙方可重新議定價格,協(xié)商不成的,可向法院起訴。
六、非法轉讓,合同無效。根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定,下列房地產不得轉讓(包括買賣):
1.以出讓方式取得土地使用權的,不符合房地產條件的;
2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
3.依法收回土地使用權的;
4.共有房地產,未得到其他共有人書面同意的;
5.權屬有爭議的;
6.未依法登記領取權屬證書的;字串57.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
以上內容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成,供參考,如有問題請及時溝通、指正。
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