我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

內(nèi)容提示：從房地產(chǎn)商業(yè)模式與收益率看，目前我國(guó)城市化率為50%左右，進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與持有階段，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，新的商業(yè)模式—商業(yè)地產(chǎn)將加快發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（一）我國(guó)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)決定了商業(yè)地產(chǎn)具有廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。

1.人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化，購(gòu)房需求逐漸下降在全球面臨著人口老齡化的大背景下，我國(guó)嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策將加快人口老齡化步伐，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比其他國(guó)家都要深刻。25—45 歲的購(gòu)房適齡人口在2008年已經(jīng)達(dá)到高峰，隨后將持續(xù)下降，購(gòu)房總需求也將呈現(xiàn)出類(lèi)似的趨勢(shì)。因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了未雨綢繆的時(shí)候。

2012-2016年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

2.人口流動(dòng)促進(jìn)了對(duì)核心城市商業(yè)地產(chǎn)的需求一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的核心城市永遠(yuǎn)是人口的主要流動(dòng)方向，這與核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)。核心城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端，就業(yè)人員收入和素質(zhì)較高，吸引的就業(yè)人員多，城市的房地產(chǎn)有大的發(fā)展。從國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，人口，尤其是高端人口依然向上海、北京等一線城市流動(dòng)，這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值空間最大，而且可以規(guī)避未來(lái)人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。在核心城市持有商業(yè)地產(chǎn)的多少將在很大程度上奠定未來(lái)公司地位。

3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型提升了商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空間國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)因素的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)將催生巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

政府越來(lái)越重視消費(fèi)，持續(xù)出臺(tái)擴(kuò)內(nèi)需、促銷(xiāo)費(fèi)的政策，并著力構(gòu)建促進(jìn)消費(fèi)的長(zhǎng)效機(jī)制，消費(fèi)將逐漸替代出口和投資，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。消費(fèi)總量不斷擴(kuò)大的同時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸從以生存為主的溫飽型轉(zhuǎn)向小康型的消費(fèi)模式，城鎮(zhèn)居民的享受性消費(fèi)模式日益顯現(xiàn)。由此，為消費(fèi)提供場(chǎng)所的商業(yè)地產(chǎn)將獲得廣闊的發(fā)展空間。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，第三產(chǎn)業(yè)占GDP 比重超過(guò)50%的時(shí)候，將加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到56%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有較大提升空間。在國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策支持下，未來(lái)數(shù)年第三產(chǎn)業(yè)將保持高速發(fā)展，從而帶動(dòng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。

4.土地價(jià)格上升，傳統(tǒng)資本高周轉(zhuǎn)模式受到挑戰(zhàn)土地供應(yīng)不足，地價(jià)上升的趨勢(shì)在短期內(nèi)難以改變，高速城市化進(jìn)程還在進(jìn)行，土地國(guó)家壟斷的地位不會(huì)改變，短期內(nèi)土地供應(yīng)不足的局面難以驟然改觀。隨著城市化水平的提高，國(guó)內(nèi)一、二線城市的土地相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪將更加激烈。在國(guó)家政策的調(diào)控下，未來(lái)房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上漲，但土地價(jià)格越拍越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨利潤(rùn)下降的局面，這使得純粹做開(kāi)發(fā)進(jìn)行高周轉(zhuǎn)的模式受到了挑戰(zhàn)。

（二）根據(jù)國(guó)外城市化進(jìn)程經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化發(fā)展到一定規(guī)模后，特別是當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到65%之后，人口對(duì)于新房的需求趨于停滯，住宅需求增速放緩，而相伴隨的對(duì)大型商場(chǎng)、超市、寫(xiě)字樓的需求加大，住宅類(lèi)地產(chǎn)的發(fā)展速度將變慢，而商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)較快的發(fā)展空間。目前，上海、北京、深圳、廣州等一線城市已經(jīng)進(jìn)入高度城鎮(zhèn)化的階段，而長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角的部分城市正步入快速的城鎮(zhèn)化道路。此外，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要培育期，客戶的累計(jì)也需要培育期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率50%—60%時(shí)就應(yīng)該持有商業(yè)地產(chǎn)。

從房地產(chǎn)商業(yè)模式與收益率看，目前我國(guó)城市化率為50%左右，進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與持有階段，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，新的商業(yè)模式—商業(yè)地產(chǎn)將加快發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（三）從短期市場(chǎng)情況看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備快速發(fā)展的條件：

1.調(diào)控政策推動(dòng)行業(yè)資金流向商業(yè)地產(chǎn)從政策角度看，2010 年以來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，通過(guò)制定信貸、稅收、金融等政策措施，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，調(diào)控方向指向住宅市場(chǎng)。在住宅市場(chǎng)被抑制的情況下，投資資金將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2“. 住商倒掛”意味著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值低估在一個(gè)相對(duì)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格普遍高于住宅價(jià)格，而目前，各城市商住倒掛現(xiàn)象仍然存在，以上海為例，在上海浦東金橋板塊，在售的寫(xiě)字樓聯(lián)創(chuàng)國(guó)際的售價(jià)為1.3 萬(wàn)元—1.7 萬(wàn)元/ 平方米，而同區(qū)域的住宅網(wǎng)上參考價(jià)則為2.8 萬(wàn)元/ 平方米。北京、廣州也有類(lèi)似情況。在很多二線城市如成都、濟(jì)南等地，商住倒掛現(xiàn)象也普遍存在。這說(shuō)明，相對(duì)于價(jià)格日益高漲的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值沒(méi)有被充分發(fā)掘，仍處于估值洼地，投資優(yōu)勢(shì)較為明顯。

3.近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)需求增速超過(guò)商品住宅。從需求方面看，分析近年來(lái)我國(guó)各類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率在2009 年之前高于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率。

2011 年以來(lái)，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑，且低于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率仍有上升的趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步伐將逐漸加快。

4.行業(yè)龍頭企業(yè)積極布局。商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)，隨著我國(guó)商品住宅市場(chǎng)逐漸飽和，針對(duì)商品住宅的調(diào)控政策密集出臺(tái)，曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)大鱷也不得不努力尋找新的機(jī)遇，為搶占先機(jī)而謀篇布局。在商品住宅受到政策密集調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)逆市利好，曾經(jīng)只專(zhuān)注于商品住宅的地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。如2010 年以來(lái)萬(wàn)科、合生創(chuàng)展、金地、中糧、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等知名房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，且動(dòng)作頗大。

2010 年以來(lái)，國(guó)內(nèi)各大地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)足以說(shuō)明其將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)領(lǐng)域，具有廣闊的市場(chǎng)前景。

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