我國房地產(chǎn)業(yè)需要策略改變

內(nèi)容提示：應該把自住需求作為支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基本推動力。房地產(chǎn)業(yè)具有涉及基本民生需求的特殊性，參與主體不應該只有商業(yè)性的開發(fā)商，代表民生基本利益的政府必然是重要參與者。

在中國，沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)那樣引起全國各界無休止的爭議，沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)那樣一次又一次得到調(diào)控的'光顧'，沒有哪種產(chǎn)品的價格波動能像房地產(chǎn)這樣牽動政府和市民的心，也沒有哪個行業(yè)在政策面大起大落---需要發(fā)展速度時視之如寶，需要抑制過熱時又棄之如履。

我們不否認改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的積極作用，不否認房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也不想懷疑政府在調(diào)控中的良苦用心和民生誠意。不過，這個行業(yè)巨大的波動和爭議，固然有經(jīng)濟發(fā)展形勢和市場變化等臨時性因素，但其根源，是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的模糊不清，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主體的錯位和混亂。房地產(chǎn)業(yè)確實到了需要重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略、理清發(fā)展思路的時候。

首先，應該把自住需求作為支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基本推動力。房地產(chǎn)的產(chǎn)品---住房(這里不包括各種類型的商業(yè)性建筑)，主要功能是消費品而不是投資品，更不是投機品。滿足人們基本生活需求的產(chǎn)品，應該體現(xiàn)在它的'住'的功能上。滿足人們住的需求也是社會穩(wěn)定的基礎之一。筆者曾提出'鏟除投機，抑制投資，自理改善，扶助自住'的基本原則。在中國，人人都知道土地資源的稀缺和珍貴，但是，大量住房被囤積、閑置而無任何'養(yǎng)房成本'，住房的消費功能被增值和投機功能所取代，這是對社會資源的最大浪費?？梢哉f，不消除助長投機的土壤，不消除房價只漲不落和暴利預期，房價不可能穩(wěn)下來；而且，投機需求不是靠增加供應量所能解決的，因而，中國房地產(chǎn)目前存在的不是供求問題。換句話說，如果不對投機需求釜底抽薪，調(diào)控之后再暴漲不可避免。其實，鏟除投機在政策上并不難做，世界多數(shù)國家都能解決，作為社會主義國家，我們應當有更多的手段---財稅及行政手段可以輕而易舉地解決，關(guān)鍵是要下得了決心，并且不理會現(xiàn)有的利益格局。

其次，房地產(chǎn)業(yè)具有涉及基本民生需求的特殊性，參與主體不應該只有商業(yè)性的開發(fā)商，代表民生基本利益的政府必然是重要參與者。所有保障性住房的建設與分配，都應該以政府為主體---這方面，我們還缺乏相應的專門機構(gòu)或代理機構(gòu)，更沒有嚴格的法律體系和規(guī)章制度。

第三，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種問題，根源之一在于土地制度，在于土地的政府獨家供應，在于因財稅體制不合理造成的土地財政依賴癥。筆者希望，這次調(diào)控盡管有'治標'的意圖，即抑制部分城市房地產(chǎn)過快上漲這一近期目標，但更重要的是，要把解決土地供應、財稅體制改革的'治本'問題提到日程，并加快落實速度。

在重構(gòu)中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略時還要考慮，中國房地產(chǎn)能為中國現(xiàn)代化做什么？為人民生活的普遍改善做什么？為擴大中等收入階層做什么？為不斷加快的城鎮(zhèn)化和農(nóng)民進城做什么？一句話，中國房地產(chǎn)業(yè)只有在基本戰(zhàn)略定位清楚、發(fā)展思路清晰之后，才能進入持續(xù)良性發(fā)展的軌道。

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