美國(guó)樓市崩盤的教訓(xùn)點(diǎn)評(píng)

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      記得2006年剛到華盛頓擔(dān)任經(jīng)濟(jì)記者時(shí)，許多美國(guó)人還為沒(méi)有及時(shí)買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友頗有悔意地對(duì)我說(shuō)，以前他買的60萬(wàn)至70萬(wàn)美元一套的別墅，當(dāng)時(shí)已漲到150萬(wàn)美元左右，“如果多買一套，那該多好！”
      但這種樂(lè)觀情緒并沒(méi)持續(xù)多久。正是從2006年起，美國(guó)樓市在火爆多年后急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)下跌，銷售一滑再滑。買了房的人欲哭無(wú)淚，建筑商也無(wú)力回天。那位懊悔沒(méi)有多買房的華人朋友，想來(lái)還是幸運(yùn)者。
      買房者和建房者，都成了房東。作為一個(gè)最直接的日常感受，從2006年起，美國(guó)街道旁的一道獨(dú)特風(fēng)景，就是越來(lái)越多的房地產(chǎn)廣告。降價(jià)促銷、贈(zèng)送禮券，賣房者使出渾身解數(shù)，購(gòu)房者卻依然寥寥。在首都華盛頓，不少剛建成的樓盤在銷售不暢后，最終只能打出“暫時(shí)出租”的廣告。
      于是，我的報(bào)道任務(wù)也變得日益繁忙，先是次貸危機(jī)，后是金融危機(jī)，隨后成為全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，美國(guó)財(cái)政部疲于奔命，美聯(lián)儲(chǔ)也是焦頭爛額。但追根溯源，始作俑者正是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫。時(shí)任美國(guó)財(cái)長(zhǎng)的保爾森就多次坦承，樓市危機(jī)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大危險(xiǎn)。
      直至今日，盡管美國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)已顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積重難返，仍在深淵中苦苦掙扎。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在目前身負(fù)房貸的美國(guó)購(gòu)房者中，1/4的房貸額高于房屋本身價(jià)值。他們心中的苦痛，許多人都可以想象得到。而這其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，仍好比是危及美國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的、一顆不知何時(shí)引爆的炸彈。
      作為一場(chǎng)全面的危機(jī)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)滑落到這一步，原因自然是多重的。美國(guó)政府監(jiān)管不力，美聯(lián)儲(chǔ)采取過(guò)度寬松的貨幣政策，金融機(jī)構(gòu)唯利是圖、過(guò)度放貸，乃至消費(fèi)者的非理性購(gòu)買等等，都是原因的一部分。但透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，其實(shí)根本原因很簡(jiǎn)單，那就是房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離了實(shí)際水平，這種膨脹的泡沫，如果不能有效化解，最后必然急劇破滅，形成全面的危機(jī)。
      美國(guó)泡沫的嚴(yán)重性，從隨后房?jī)r(jià)“自由落體式”下滑中就可見一斑。以佛羅里達(dá)的Fort Myers市為例。今年第一季度，該市住房中間價(jià)為8.73萬(wàn)美元，而去年同期價(jià)格則達(dá)到了21.3萬(wàn)美元，算下來(lái)，跌幅已達(dá)59.1%。而去年一季度的價(jià)格還稱不上最高，2006年的均價(jià)為26.82萬(wàn)美元。算下來(lái)，從2006年至今，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下降了67.4%。
      但是，在房地產(chǎn)火爆的狂熱中，又會(huì)有多少人能理性認(rèn)識(shí)到危機(jī)正在降臨呢？
      “股神”巴菲特也感慨，當(dāng)時(shí)所有人都犯了同樣的錯(cuò)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)永無(wú)止境地上漲，“基本上，四五年前，幾乎每個(gè)美國(guó)人腦袋里都有這樣一個(gè)概念，不管是正式的還是非正式的，認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法，也是從眾心理使然。”
      在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，憂患意識(shí)或許并不缺少；但危機(jī)往往都是在經(jīng)濟(jì)繁榮和順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)埋下，在這時(shí)候，存有點(diǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí)，其實(shí)才是更加需要的。因?yàn)闆](méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，不管是股票還是房屋，如果價(jià)格脫離了實(shí)際，市場(chǎng)最終會(huì)作出反應(yīng)的。而且，有些反應(yīng)將以慘烈收?qǐng)觥?nbsp;
      但血的教訓(xùn)真的能夠吸取嗎？世界銀行和國(guó)際貨幣基金組織近來(lái)的多份報(bào)告就警告，一些國(guó)家正面臨新的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。比如，在一些新興經(jīng)濟(jì)體，房市正熱火朝天，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，已超過(guò)了普通社會(huì)能夠接受的水平。美國(guó)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、穆迪經(jīng)濟(jì)學(xué)家網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克•贊迪對(duì)筆者表示，一些國(guó)家應(yīng)該警惕市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是正常的，但過(guò)快增長(zhǎng)就可能是危機(jī)的隱患。
      “正當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度應(yīng)該和居民收入幅度相一致。假如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)復(fù)蘇快于居民收入，那么房?jī)r(jià)將變得無(wú)法承受。”他強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“在美國(guó)，房?jī)r(jià)的正當(dāng)增幅大約一年在4%左右，在中國(guó)，房?jī)r(jià)增幅可能要快一點(diǎn)，但也只能是僅僅快一點(diǎn)而已。”
      規(guī)律總是顛撲不破，雖然時(shí)常會(huì)有所遲延，但其效應(yīng)終會(huì)顯現(xiàn)。上世紀(jì)日本房市的瘋狂，本世紀(jì)初美國(guó)房市的火爆，最終都演變成了災(zāi)難性的后果。最近迪拜世界公司的債務(wù)風(fēng)波則是一個(gè)新的例子。也難怪一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家感嘆，必須警惕房地產(chǎn)的泡沫，因?yàn)槊看螄?yán)重的泡沫，總會(huì)以眼淚結(jié)束！

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