2009年北京商業(yè)地產壓力不減寫字樓租金再降

近日，第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布了2008年房產市場概述，據該報告顯示，受經濟下滑的影響，北京甲級寫字樓吸納量大幅下挫，CBD租金出現(xiàn)下降趨勢，購物中心租金則小幅上揚。該報告還對2009年北京房地產市場的未來走勢進行了預測，據報告顯示，由于多個項目的推遲入市，北京甲級寫字樓市場空置率還將進一步提高，租金仍面臨下滑風險，同樣受到大量項目入市的影響，購物中心市場也面臨較大壓力。

　　北京甲級寫字樓市場

　　·2008年有10個甲級寫字樓項目進入市場，共帶來603，000平方米可租賃寫字樓面積。在奧運會前和奧運會期間許多項目工程被延期，而之后受經濟下滑的影響，項目的竣工時間將進一步推遲。

　　·第一季度吸納量為200，000平方米，但隨后呈下降趨勢，特別是在經濟出現(xiàn)下滑后。本年度后三季度吸納量的總和沒有超過第一季度的數量，全年的吸納量為385，600平方米，低于前五年的年平均吸納量600，000平方米。

　　·本年度前兩個季度租金呈加速增長態(tài)勢，但是在第三季度減慢，并在第四季度下降。本年末全市平均租金同比增長9.3%。其中中關村區(qū)域表現(xiàn)最好，平均租金同比上漲16.2%；CBD周邊地區(qū)在大量供給的壓力之下，租金同比下降了1.3%，該區(qū)域也是本年度唯一的租金呈現(xiàn)下降的區(qū)域。

　　·2008年有12宗較大的整售交易，第三季度以前投資市場整體表現(xiàn)活躍，交易價格呈上升趨勢，但在第四季度市場活動趨弱。

　　北京零售市場

　　·2008年前11個月北京社會消費品零售總額達到人民幣398億元，同比上漲21.4%

　　·16個新的項目開業(yè)，其中許多項目趕在奧運會前開業(yè)，以期充分利用對奧運會期間銷售額能快速增長的預期。這些項目給市場帶來了983，200平方米的面積。

　　·主要購物中心首層平均租金在第四季度末為每平方米每月人民幣765元，較第一季度上漲6.7%。

　　·全市平均入住率由年初的92%跌落至年底的88%，這主要由于前門大街項目在第三季度入住率僅有10%時就進入市場了。

　　·對商業(yè)面積需求的減慢在許多項目中十分明顯，這也表現(xiàn)為這些項目多次推遲入市時間。

　　北京住宅租賃市場

　　·盡管北京高端住宅租賃市場在2008年開局良好，租金上漲，入住率提高，但是在奧運會之后發(fā)展減速。

　　·甲級公寓、服務式公寓和高端別墅的平均租金在第四季度分別下降0.2%、2.3%和0.6%。

　　·高端租賃市場的三個細分市場的平均入住率均呈下降趨勢，下降幅度分別為甲級公寓7.4%，服務式公寓8.4%，高端別墅0.5%。

　　·整售市場仍不太活躍，2008年僅有三宗交易。

　　北京住宅銷售市場

　　·高端住宅售價在第四季度呈現(xiàn)下降趨勢，甲級公寓的平均售價下降了8.3%，達到人民幣33，112元每平方米，而高端別墅的售價下降了0.4%

　　·盡管交易價格在下半年開始回落，但本年末甲級公寓和高端別墅的售價同比仍高出15.6%和14.6%。

　　第一太平戴維斯2009年房產市場展望

　　北京甲級寫字樓市場

　　·由于原本計劃在2008年竣工的項目被延遲，2009年將有比先前預期更多的供給量。同時，受到市場現(xiàn)狀的影響，預計在2009年底竣工的項目很有可能推遲到2010年完成。

　　·預計2009年對寫字樓的需求將會下降，其結果將導致全市的空置率有可能提高至25%左右。

　　·2009年平均租金將繼續(xù)下滑，而且有可能會回落到2007年的水平，也即比2008年第四季度低15%左右。

　　北京零售市場

　　·在未來的兩年將有約230萬平方米的新增供給量進入市場

　　·大量的供給將對未來的租金水平產生壓力，但同時也為零售商選址以及消費者挑選購物的場所提供了更多的選擇

　　北京住宅市場

　　·2009年高端住宅供給量將會較大。我們預測822套服務式公寓、2，774套甲級公寓項目和119套高端別墅項目將進入市場。

　　·許多公司已經削減了他們的外籍員工的數量，同時降低了現(xiàn)有外籍員工的住房預算，這將在2009年對租金產生進一步的壓力。

　　·由于政府主要關注于對住宅低端市場的扶持，高端公寓交易價格有可能繼續(xù)小幅下降。但是，高端別墅新增供給的稀缺性使得其售價有可能保持穩(wěn)定。
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本文來源：焦點房地產網責任編輯：CY11 關鍵字：商業(yè)地產 2009年北京壓力不減寫字樓租金再降

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