2009年北京商業(yè)地產(chǎn)壓力不減寫字樓租金再降

近日，第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布了2008年房產(chǎn)市場(chǎng)概述，據(jù)該報(bào)告顯示，受經(jīng)濟(jì)下滑的影響，北京甲級(jí)寫字樓吸納量大幅下挫，CBD租金出現(xiàn)下降趨勢(shì)，購(gòu)物中心租金則小幅上揚(yáng)。該報(bào)告還對(duì)2009年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，據(jù)報(bào)告顯示，由于多個(gè)項(xiàng)目的推遲入市，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率還將進(jìn)一步提高，租金仍面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)，同樣受到大量項(xiàng)目入市的影響，購(gòu)物中心市場(chǎng)也面臨較大壓力。

　　北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

　　·2008年有10個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，共帶來603，000平方米可租賃寫字樓面積。在奧運(yùn)會(huì)前和奧運(yùn)會(huì)期間許多項(xiàng)目工程被延期，而之后受經(jīng)濟(jì)下滑的影響，項(xiàng)目的竣工時(shí)間將進(jìn)一步推遲。

　　·第一季度吸納量為200，000平方米，但隨后呈下降趨勢(shì)，特別是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑后。本年度后三季度吸納量的總和沒有超過第一季度的數(shù)量，全年的吸納量為385，600平方米，低于前五年的年平均吸納量600，000平方米。

　　·本年度前兩個(gè)季度租金呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是在第三季度減慢，并在第四季度下降。本年末全市平均租金同比增長(zhǎng)9.3%。其中中關(guān)村區(qū)域表現(xiàn)最好，平均租金同比上漲16.2%；CBD周邊地區(qū)在大量供給的壓力之下，租金同比下降了1.3%，該區(qū)域也是本年度唯一的租金呈現(xiàn)下降的區(qū)域。

　　·2008年有12宗較大的整售交易，第三季度以前投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)活躍，交易價(jià)格呈上升趨勢(shì)，但在第四季度市場(chǎng)活動(dòng)趨弱。

　　北京零售市場(chǎng)

　　·2008年前11個(gè)月北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到人民幣398億元，同比上漲21.4%

　　·16個(gè)新的項(xiàng)目開業(yè)，其中許多項(xiàng)目趕在奧運(yùn)會(huì)前開業(yè)，以期充分利用對(duì)奧運(yùn)會(huì)期間銷售額能快速增長(zhǎng)的預(yù)期。這些項(xiàng)目給市場(chǎng)帶來了983，200平方米的面積。

　　·主要購(gòu)物中心首層平均租金在第四季度末為每平方米每月人民幣765元，較第一季度上漲6.7%。

　　·全市平均入住率由年初的92%跌落至年底的88%，這主要由于前門大街項(xiàng)目在第三季度入住率僅有10%時(shí)就進(jìn)入市場(chǎng)了。

　　·對(duì)商業(yè)面積需求的減慢在許多項(xiàng)目中十分明顯，這也表現(xiàn)為這些項(xiàng)目多次推遲入市時(shí)間。

　　北京住宅租賃市場(chǎng)

　　·盡管北京高端住宅租賃市場(chǎng)在2008年開局良好，租金上漲，入住率提高，但是在奧運(yùn)會(huì)之后發(fā)展減速。

　　·甲級(jí)公寓、服務(wù)式公寓和高端別墅的平均租金在第四季度分別下降0.2%、2.3%和0.6%。

　　·高端租賃市場(chǎng)的三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的平均入住率均呈下降趨勢(shì)，下降幅度分別為甲級(jí)公寓7.4%，服務(wù)式公寓8.4%，高端別墅0.5%。

　　·整售市場(chǎng)仍不太活躍，2008年僅有三宗交易。

　　北京住宅銷售市場(chǎng)

　　·高端住宅售價(jià)在第四季度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，甲級(jí)公寓的平均售價(jià)下降了8.3%，達(dá)到人民幣33，112元每平方米，而高端別墅的售價(jià)下降了0.4%

　　·盡管交易價(jià)格在下半年開始回落，但本年末甲級(jí)公寓和高端別墅的售價(jià)同比仍高出15.6%和14.6%。

　　第一太平戴維斯2009年房產(chǎn)市場(chǎng)展望

　　北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

　　·由于原本計(jì)劃在2008年竣工的項(xiàng)目被延遲，2009年將有比先前預(yù)期更多的供給量。同時(shí)，受到市場(chǎng)現(xiàn)狀的影響，預(yù)計(jì)在2009年底竣工的項(xiàng)目很有可能推遲到2010年完成。

　　·預(yù)計(jì)2009年對(duì)寫字樓的需求將會(huì)下降，其結(jié)果將導(dǎo)致全市的空置率有可能提高至25%左右。

　　·2009年平均租金將繼續(xù)下滑，而且有可能會(huì)回落到2007年的水平，也即比2008年第四季度低15%左右。

　　北京零售市場(chǎng)

　　·在未來的兩年將有約230萬平方米的新增供給量進(jìn)入市場(chǎng)

　　·大量的供給將對(duì)未來的租金水平產(chǎn)生壓力，但同時(shí)也為零售商選址以及消費(fèi)者挑選購(gòu)物的場(chǎng)所提供了更多的選擇

　　北京住宅市場(chǎng)

　　·2009年高端住宅供給量將會(huì)較大。我們預(yù)測(cè)822套服務(wù)式公寓、2，774套甲級(jí)公寓項(xiàng)目和119套高端別墅項(xiàng)目將進(jìn)入市場(chǎng)。

　　·許多公司已經(jīng)削減了他們的外籍員工的數(shù)量，同時(shí)降低了現(xiàn)有外籍員工的住房預(yù)算，這將在2009年對(duì)租金產(chǎn)生進(jìn)一步的壓力。

　　·由于政府主要關(guān)注于對(duì)住宅低端市場(chǎng)的扶持，高端公寓交易價(jià)格有可能繼續(xù)小幅下降。但是，高端別墅新增供給的稀缺性使得其售價(jià)有可能保持穩(wěn)定。
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