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2009年房企風險控制四大要點

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    美國金融海嘯的沖擊,使世界經(jīng)濟秩序由熱變冷,出奇的好處是讓高速增長中的中國經(jīng)濟得以放慢腳步,得以用冷水澆醒自己。

  我們不得不面對一個事實,20世紀80年代的日本,今天的美國,明天的中國,房地產(chǎn)都凝聚了太多國民經(jīng)濟的比重,搞不好就要把金融拖進去。搞不好就要承擔巨大風險,于企業(yè)于老百姓于國家都是生死悠關的事情。

  世界金融變局對中國經(jīng)濟的影響日益明顯,逼迫各行各業(yè)都面臨選擇和放棄,面臨升級和改造。

  金融海嘯影響下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“新拐點”

  歷史事實是,中國現(xiàn)在較大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)看漲的行情推動下發(fā)展起來的,都是在市場產(chǎn)品供應短缺的強勢心理作用下,由地方、企業(yè)、銀行利益共同體相互驅動而成的。

  盡管從2003年陸續(xù)出臺了宏觀調控政策,但更多的是地方政府強勢推動下的放量發(fā)展,“土地儲備”成為各大上市或非上市房地產(chǎn)公司看漲不看跌、不計代價、不計后果的標志。房地產(chǎn)企業(yè)由此比較粗放,大量用短期借貸進行長期投資,“短融長投”埋下了極大的金融隱患,一旦遇到市場急變和銀根緊縮就是致命的。如恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)盲目擴地生出的高達百億元的舉債,等等。

  其實,在中國房地產(chǎn)業(yè),衡量資產(chǎn)質量的根本指標——“現(xiàn)金流凈額”一直被忽視,這個指標就行業(yè)來說是-345億元,連專業(yè)化管理最優(yōu)秀的萬科,也在-104億元,保利是-94億元,招商是-40億元,富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)是-83億元。這就更不用說那些拼死吃“河豚”的中小開發(fā)商了。

  為什么萬科要強調快“拐”,再拐慢了可能資金鏈就要面臨斷裂的危險。所以,房價穩(wěn)下來,甚至適當降下來,有利消費增長,有利房地產(chǎn)企業(yè)調整庫存和產(chǎn)品結構,避免泡沫破裂后的大面積“瘁死”。而國家政策救市的首務是救銀行,救存貸資產(chǎn)平衡,不是救開發(fā)商。這是清醒不誤的大道理,這才是行業(yè)面臨的“大拐點”。

  2009年房地產(chǎn)企業(yè)風險控制的要點

  在即將到來的2009年,中國房地產(chǎn)業(yè)面臨宏觀金融政策加速緊縮,稅收“民松企緊”的趨勢,房地產(chǎn)市場投資下行是必然趨勢,企業(yè)自身面臨“生死轉型”的更大“拐點”,如何做好風險控制,是急需大家探討的。需要做到:

  1.檢查身體,對癥下藥。房地產(chǎn)企業(yè)首先要冷靜下來,通過經(jīng)營班子、咨詢顧問、董事會的集體問診,看看企業(yè)到底是“拉肚子”,還是“腸梗阻”,還是“肝硬化”,以便對癥下藥。中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的巨大壓力,反映了這個行業(yè)和企業(yè)的不夠成熟、不夠理智、不夠理性。在一切不確定下,就是緊抓“現(xiàn)金流”這個核心。把“應收賬款和存貨矩陣”放在各級干部的首要任務,在市場變現(xiàn)、壓低成本、減少分配、股權融資、債務重組,甚至并購和出讓等方面,加速企業(yè)土地、半成品、成品及庫存變現(xiàn),縮小固定投資,提升現(xiàn)金流。為了現(xiàn)金流,一切都可拋。

  2.節(jié)約用糧,緊縮過日。房地產(chǎn)企業(yè)因為有“暴利”,養(yǎng)成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的臭毛病,豪強、精英和官員都在一場長達十年的饕餮大宴中揮霍了太多。今天,房地產(chǎn)將面臨高成本運營的時代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過嚴格項目投資管理、采購招標管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費用、營銷及財務費用控制等,極大壓縮運營成本。壓下去3%~5%,就是企業(yè)的一線生機和復興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對中國房地產(chǎn)企業(yè)的一場生死考驗,也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質的一場力量和意志的角逐。優(yōu)勝劣汰,為了明天活下去,房地產(chǎn)企業(yè)必須做出最徹底的犧牲,從良務實。

  3.適者生存,勇者無畏。企業(yè)生存的環(huán)境變了,企業(yè)的生活方式和商業(yè)模式就要加快變革。一個顯著的變化就是“英雄主導企業(yè)”、“政府主導市場”的時代結束了,市場化的權重越來越大,政策中性化規(guī)制化的權重越來越大,對企業(yè)的要求更高。

  但房地產(chǎn)行業(yè)也面臨市場利好的一面,這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場的市場配置將驅使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤向社會平均利潤率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹慎,認真調查研究,搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品,找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位,細分市場,做好產(chǎn)品,做出精品。

中國產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道本文來源:泛普軟件  責任編輯:CY11  

發(fā)布:2007-07-07 13:10    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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