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容積率的特性有哪些?
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容積率的特性有哪些?
(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性。
(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí),三者之間的關(guān)系可表示為:R=CH,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),建設(shè)房屋。
房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)
樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率
因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
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