評(píng)估獨(dú)棟別墅有哪些要點(diǎn)？

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評(píng)估獨(dú)棟別墅有哪些要點(diǎn)？

    一.天然景觀(guān)（NATURAL VIEW）

    好的天然景觀(guān)，不論是否知名景觀(guān)，都可為別墅提供“遠(yuǎn)景”。不論是山是水，是公園或河濱，由于視野能遠(yuǎn)眺，距離產(chǎn)生的空間美感，襯托人造景觀(guān)的“近景”，使別墅的窗外美景，增色加分。

    二.人造景觀(guān)（LAND SCAPING）

    別墅區(qū)的景觀(guān)設(shè)計(jì)，不僅是綠化植栽如此簡(jiǎn)單，好的景觀(guān)設(shè)計(jì)除了視覺(jué)上、環(huán)境美化上、小區(qū)微氣候、休閑活動(dòng)各方面都會(huì)統(tǒng)籌考量。一舉多得，既能創(chuàng)造景觀(guān)，又解決人車(chē)分道問(wèn)題、停車(chē)位問(wèn)題、噪音問(wèn)題、安全問(wèn)題，因此好的景觀(guān)規(guī)劃，對(duì)別墅的品質(zhì)影響極大。

    三.建筑造型（ARCHITECTURAL STYLE）

    建筑造型風(fēng)格決定別墅區(qū)建筑調(diào)性、風(fēng)貌、莊園式、城堡式、都鐸式、地中海式、西班牙式、殖民風(fēng)格、熱帶田園風(fēng)、北歐現(xiàn)代式、美國(guó)白派、簡(jiǎn)約主義式，甚至混合風(fēng)格式、維多利亞式。不知所云的外型設(shè)計(jì)應(yīng)有盡有，我們?cè)搹膬蓚€(gè)方向去看它，第一，比例、美學(xué)之塑造分?jǐn)?shù)幾何？屋頂斜度對(duì)否，開(kāi)口長(zhǎng)寬比例美嗎？立面比例正確嗎？好的別墅造型可提高其房產(chǎn)價(jià)值。第二，建筑風(fēng)格是否為你所喜愛(ài)，喜愛(ài)同樣建筑風(fēng)格的人群以類(lèi)聚之，以后的小區(qū)鄰居或許也有相同語(yǔ)言與通性。譬如，同樣喜愛(ài)現(xiàn)代派建筑風(fēng)格的人做鄰居一定是較佳搭配。

    四.棟距、空地比（DENSITY）

    建蔽率與容積率乃對(duì)土地使用密度與強(qiáng)度的規(guī)定，對(duì)發(fā)展商而言，單位土地面積愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相對(duì)地總價(jià)會(huì)變高，目前上海郊區(qū)的地價(jià)已高到非500萬(wàn)以上的別墅，就無(wú)法有令人滿(mǎn)意得棟距，一般前后棟距20m，左右棟距10m的別墅已屬難得。

    除了庭院之外，空地還須提供公共設(shè)施、道路、公共綠地、景觀(guān)等用地，因此包括公共面積來(lái)平均，每一棟別墅需用地1.5到2.0畝地（即900 m2~1350m2）。

    五. 管理與維護(hù)（MANAGEMENT&MAINTAINANCE）

    別墅區(qū)的居住品質(zhì)好不好，除了環(huán)境、建筑、景觀(guān)等硬件因素之外，管理團(tuán)隊(duì)、管理制度、維護(hù)與修繕的執(zhí)行效率等軟件因素，亦是重要考量條件。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)外物業(yè)管理公司的管理制度與執(zhí)行效能均較完善，也較可信賴(lài)。好的物業(yè)管理能提高房產(chǎn)價(jià)值，當(dāng)然付出的費(fèi)用也相對(duì)較高。然而對(duì)高檔別墅社區(qū)而言，這是絕對(duì)必要的條件，許多別墅區(qū)常因沒(méi)有好的管理而造成各住戶(hù)違章橫行，庭院各自設(shè)立圍籬，沒(méi)有好的維護(hù)而造成公共設(shè)施毀損及環(huán)境破落，這些結(jié)果都會(huì)造成房?jī)r(jià)下滑。

    六.保全與私密性（SECURITY&PRIVACY）

    別墅區(qū)的安全性可從兩方面來(lái)談。一是以高墻、夜間照明、電子安全設(shè)備等硬件配套設(shè)施來(lái)作防患。二是加強(qiáng)人員的門(mén)禁管制、巡邏及緊急反應(yīng)訓(xùn)練，來(lái)確保對(duì)居民、財(cái)產(chǎn)的安全保障。私密性與密度、景觀(guān)設(shè)計(jì)有關(guān)，訪(fǎng)客過(guò)濾也是基本確保手法。好的別墅區(qū)內(nèi)看不到閑雜人，也看不到來(lái)路不明的車(chē)輛，無(wú)線(xiàn)通話(huà)器是必備工具。

    七.公共設(shè)施（FACILITIES）

    公共設(shè)施可分為室內(nèi)活動(dòng)與戶(hù)外活動(dòng)兩大類(lèi)。室內(nèi)活動(dòng)一般以會(huì)所（CLUB HOUSE）方式經(jīng)營(yíng)是為社區(qū)中心（COMMINITY CENTER）,內(nèi)部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡廳、會(huì)議室、宴會(huì)餐廳等空間的經(jīng)營(yíng)管理。戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所則如網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等各類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。

    公共設(shè)施可分純粹對(duì)內(nèi)開(kāi)放及對(duì)外社會(huì)人士開(kāi)放兩種經(jīng)營(yíng)方式，亦有以會(huì)員發(fā)卡方式經(jīng)營(yíng)，而住戶(hù)享有當(dāng)然會(huì)員資格，對(duì)外則以收費(fèi)方式招收會(huì)員?？傊?，原則是“以?xún)r(jià)制量”才能維持好的環(huán)境與提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。所有設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理維護(hù)都需要花錢(qián)，若經(jīng)營(yíng)者不營(yíng)利，則勢(shì)必由使用者付費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)自然要高許多。

    八.區(qū)位交通（LOCATION&TRAFFIC）

    不同的區(qū)位條件，不同房產(chǎn)價(jià)格，也造成不同生活方式，市區(qū)的或郊區(qū)的，大眾交通網(wǎng)絡(luò)上的或偏遠(yuǎn)疏離的地區(qū)，有無(wú)社區(qū)巴士行駛，附近有無(wú)區(qū)域性小型商業(yè)區(qū)，這些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事實(shí)上也影響別墅區(qū)入住意愿，一個(gè)成熟的社區(qū)入住率高，周邊生活機(jī)能健全、交通方便、管理完善，自然房屋價(jià)值也居高不下。

    九.建材及設(shè)備

    目前國(guó)內(nèi)別墅皆為毛胚房，主要建材考慮為外墻材質(zhì)與門(mén)窗等級(jí)，設(shè)備包括中央空調(diào)，水處理設(shè)備（凈水、軟水、純水）中央吸塵系統(tǒng)、保全系統(tǒng)等。有地下室的別墅則應(yīng)配備自動(dòng)抽汲集水井。

    十.房型平面設(shè)計(jì)

    別墅的平面設(shè)計(jì)可由下列基本條件來(lái)判斷選擇房型。

    a.有無(wú)過(guò)多無(wú)用或不好安排使用的平面空間。

    b.有無(wú)空間大小配比不良的現(xiàn)象。如主臥房的小空間能否滿(mǎn)足各種功能需求大小。

    c.朝向與房間的景觀(guān)、通風(fēng)、采光息息相關(guān)，選擇適合自己的方位，不論從風(fēng)水或物理環(huán)境角度都是必須的。

    十一.特點(diǎn)主題

    有的別墅區(qū)的賣(mài)點(diǎn)是天然條件，如臨湖、臨球場(chǎng)、公園。有的是標(biāo)榜如名人雅士聚居之地，人文薈萃?；蚴怯行碌脑O(shè)計(jì)理念之完美體現(xiàn)為特色，這些具有主題特色的別墅的確能對(duì)房產(chǎn)有加分效果，不論自住或投資，日后的增值是指日可待。

    十二.長(zhǎng)期規(guī)劃

    這可分兩方面來(lái)說(shuō)：都市長(zhǎng)期計(jì)劃與社區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期規(guī)劃。未來(lái)三、五年，甚至十年后，政府都市規(guī)劃建設(shè)是否將對(duì)此別墅造成好的或壞的影響，不一定所有的公共建設(shè)都是正面的影響。對(duì)生活品質(zhì)而言，大型賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)區(qū)太近，利害是互見(jiàn)的。通常別墅區(qū)要的是安全、方便、獨(dú)立，在市區(qū)要能鬧中取靜，在郊區(qū)要能自成一方，不受干擾。