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“萬萬”商業(yè)地產(chǎn)合作 王石專注輕資產(chǎn)
萬科商業(yè)地產(chǎn)
住宅專業(yè)化曾是萬科成為行業(yè)“老大”的必殺技。在萬科的歷史上,公司曾介入超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域,也開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓,但最終,王石剝離了這一切,用住宅專業(yè)化、規(guī)?;@一路徑實(shí)現(xiàn)了萬科的超速發(fā)展。
“就算我死了,你們搞多元化,我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”數(shù)年前,萬科董事會(huì)主席王石曾經(jīng)說過這樣的話。
談到商業(yè)地產(chǎn),王石稱,住宅是萬科的“輕資產(chǎn)”,商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬科來說是“重資產(chǎn)”。
郁亮說,最初進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是“被動(dòng)”的——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(只有住宅、不需建其他配套設(shè)施的地塊)。這種情況下,作為創(chuàng)始人的王石不得不做出妥協(xié)。
然而,萬科商業(yè)地產(chǎn)起步至今已有6年,如何才能殺出一條血路?
萬科商用獨(dú)立之難
自從2009年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后,萬科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入與重視度逐年提高。2013年1月,萬科正式組建商用地產(chǎn)管理部,負(fù)責(zé)統(tǒng)籌萬科商用地產(chǎn)的實(shí)施工作。隨著萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”,萬科商用近年來不斷豐富產(chǎn)品線,努力完善城市商業(yè)布局。
然而至今,萬科的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不出彩,但規(guī)模已經(jīng)非常大。資料顯示,目前,萬科商業(yè)地產(chǎn)已在全國60多個(gè)城市鋪開,在一二線城市中心商圈已經(jīng)規(guī)劃了20多座城市商務(wù)綜合體項(xiàng)目,還具有為數(shù)眾多的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心,如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。
今年初,履新萬科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的丁長峰對(duì)媒體表示,萬科將于今年一季度末宣布成立萬科集團(tuán)下屬的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司,并于6月底完成25個(gè)萬科旗下購物中心的資產(chǎn)處理。但2015年已過半,萬科商用仍然沒有獨(dú)立的跡象。3月31日,萬科在香港舉行的2014年業(yè)績發(fā)布會(huì)上,郁亮稱,“關(guān)于未來商業(yè)做大有沒有分拆的可能性,任何可能性都是有的,但目前還沒計(jì)劃。”
與此同時(shí),萬科也在積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)。去年,萬科與百度合作,百度將基于大數(shù)據(jù)分析及云計(jì)算技術(shù),為萬科的商業(yè)項(xiàng)目帶來定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具三類核心技術(shù),給萬科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級(jí)的解決方案。“百萬”的合作,能否給萬科商業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性的幫助?多位業(yè)內(nèi)人士表示,難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,表面來看,百度的數(shù)據(jù)流量很大,但是重要的是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理,并篩選出有效數(shù)據(jù),而這項(xiàng)工作并不容易。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷也表達(dá)了類似看法。他認(rèn)為,雖然百度集成了一些類似大眾點(diǎn)評(píng)的商家,但客戶信息并不清晰,對(duì)招商價(jià)值不大,目前百度的數(shù)據(jù)還難以達(dá)到一定的深度。
“被商業(yè)”成分居多
萬科布局的商業(yè)產(chǎn)品包含三大類型,即購物中心(萬科廣場)+寫字樓(萬科大廈)+社區(qū)商業(yè)(萬科紅),定位全部是針對(duì)周邊居民的社區(qū)型商業(yè),或者是區(qū)域購物中心。
在商業(yè)地產(chǎn)的思路上,萬科表現(xiàn)出與萬達(dá)、綠地不一樣的特征,后兩者拿地、選址是基于地方政府經(jīng)營城市的需求,萬科則是跟著實(shí)際的用戶需求走。
王石說,萬科的特點(diǎn)是在不被看好的地段做住宅,做商業(yè)亦然。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)造成了沖擊,同時(shí)也創(chuàng)造了商機(jī)。郁亮也稱,網(wǎng)購對(duì)購物中心有很大打擊,萬科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持謹(jǐn)慎態(tài)度,目前還是圍繞社區(qū)和區(qū)域主題進(jìn)行。
作為住宅地產(chǎn)龍頭,萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路并非一帆風(fēng)順。王永平認(rèn)為,萬科做商業(yè)和其他企業(yè)所遇到的困難類似:連鎖化程度不夠高。雖然商業(yè)儲(chǔ)備量大,但是已開業(yè)的項(xiàng)目并不多,品牌上沒有形成比較強(qiáng)的話語權(quán)。萬科很大,但萬科商業(yè)很小。
RET睿意德策略顧問部高級(jí)總監(jiān)李靜雅認(rèn)為,和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)不同,萬科商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的權(quán)限有一定局限。萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌需要一個(gè)調(diào)整的過程,不能完全復(fù)制萬科的品牌,更多地是根據(jù)社區(qū)的屬性和人群的分類來定義。
商業(yè)地產(chǎn)的紅海及過剩,早已為業(yè)內(nèi)公認(rèn),萬科的這一業(yè)務(wù)板塊可以說是在勉力支撐。王永平直言,萬科做商業(yè)地產(chǎn)并沒有上升到戰(zhàn)略高度,“被商業(yè)”的成分多,因?yàn)樽≌_發(fā)量大,配備了較多商業(yè),但目前運(yùn)營還有一定困難,所以才會(huì)有“萬萬”合作。
商業(yè)配角,住宅主角
在近日的一個(gè)論壇上,王石說,進(jìn)入白銀時(shí)代,為什么萬萬想不到萬達(dá)和萬科會(huì)合作呢?因?yàn)槿f科向城市配套轉(zhuǎn)型,住宅是萬科的“輕資產(chǎn)”,蓋了就能賣,但如今突然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓地產(chǎn),不能蓋了就賣,要出租,這方面萬科不是很熟悉,這對(duì)萬科來說是“重資產(chǎn)”。萬達(dá)恰好倒過來,商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬達(dá)而言是“輕資產(chǎn)”,但是和商場配套的住宅,萬達(dá)就不那么得心應(yīng)手了,住宅對(duì)萬達(dá)來說是“重資產(chǎn)”,這兩個(gè)公司牽手合作,是一個(gè)資源重新整合的過程。
早前,出身凱德、負(fù)責(zé)萬科商業(yè)的毛大慶曾表示,萬科商業(yè)將尋求輕資產(chǎn)路徑,第一批經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)明確要做輕資產(chǎn),至于“輕到什么程度”還未可知,可能不會(huì)像凱德一樣住宅和商業(yè)運(yùn)營完全獨(dú)立。
自2013年下半年開始,在加大商業(yè)地產(chǎn)比重的同時(shí),萬科也開始就商業(yè)物業(yè)資本化與國際資本頻繁接觸。2014年9月,萬科與擁有新加坡政府投資公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達(dá)成協(xié)議,以約16.51億元的價(jià)格出售上海虹橋萬科中心90%股權(quán)。
此前,萬科還與凱雷投資集團(tuán)簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)的意向書,雙方擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司,以收購萬科的商業(yè)物業(yè)。根據(jù)萬科的計(jì)劃,新的資產(chǎn)平臺(tái)公司將長期持有商業(yè)物業(yè),未來將以資產(chǎn)證券化方式退出。
如今,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn),萬科集團(tuán)層面或許有“騎虎難下”之感。在去年8月18日的萬科中期業(yè)績說明會(huì)上,郁亮表示,萬科在不斷檢討、總結(jié)商業(yè)運(yùn)營思路,商業(yè)會(huì)像住宅一樣,成為萬科的一個(gè)主要業(yè)務(wù)。但這并不意味著萬科放棄住宅的主業(yè)地位。萬科相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,9月商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一些大的動(dòng)作。目前社區(qū)商業(yè)還是由各分公司在運(yùn)作,管理上則歸屬于萬科商用地產(chǎn)管理部。
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