北京行政副中心落地：通州“八大地主”成贏家

近一個月來，北京市政府搬往通州的傳聞經(jīng)媒體廣泛傳播已經(jīng)使通州成為炙手可熱的區(qū)域。7月11日，這一消息終于得到證實。在中共北京市委十一屆七次全會上通過的《關(guān)于貫徹落實〈京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要〉的實施意見》中，提出“有序疏解北京非首都功能”，特別是“加快規(guī)劃建設(shè)北京市行政副中心，有序推動北京市屬行政事業(yè)單位整體或部分向市行政副中心轉(zhuǎn)移”。

隨著北京市政府搬遷消息逐步得到證實，通州區(qū)房價也一路飆升。個別樓盤提價5000元/平方米，且成交量猛增。2015年6月，通州區(qū)商品房成交面積達(dá)到209391平方米，成為近一年來的新高點。

通州行政副中心規(guī)劃詳解

早在2012年，北京市就確立了通州區(qū)作為北京城市副中心的定位。當(dāng)時這一定位主要是承擔(dān)北京市中心城區(qū)人口和功能的轉(zhuǎn)移，以及補充國際功能。在剛剛閉幕的中共北京市委十一屆七次全會上發(fā)布的《關(guān)于貫徹落實〈京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要〉的實施意見》中，明確表述通州作為北京市行政副中心，行政副中心的定位更加精準(zhǔn)，也讓傳說長達(dá)十年的北京市政府搬遷到通州的傳言得到證實。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，雖然北京市政府搬遷的具體日期未定，但肯定不是外界傳言的10月1日前。北京市行政事業(yè)單位辦公用房準(zhǔn)備還需要一定的周期，近日多個北京市屬行政單位在統(tǒng)計辦公用房面積，為搬遷做前期準(zhǔn)備工作。

北京市規(guī)劃委員會披露的規(guī)劃細(xì)節(jié)顯示，在整體規(guī)劃方面，通州建市行政副中心，還要放在北京市疏解的大局中來考慮。通過把適宜的行政事業(yè)單位功能成建制、分步驟地向通州轉(zhuǎn)移，從而帶動一些商務(wù)、文化、會展等功能聚集，由此逐步帶動中心城人口轉(zhuǎn)移。此外通過中心城優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育等資源的整體轉(zhuǎn)移，提升通州公共服務(wù)質(zhì)量。

“對于行政副中心的新定位，我們要調(diào)整通州的規(guī)劃。”北京市規(guī)劃委員會主任黃艷表示，今后的發(fā)展絕不是大規(guī)模的“造城運動”，而是“減量提質(zhì)”。最有可能出現(xiàn)的局面是向外疏解出一部分人，同時再吸引一部分人。

未來通州還將增加一條地鐵線，并且通過區(qū)域快軌與周邊地區(qū)相連接。黃艷介紹：“未來的通州肯定是一個獨立的新城。重要的前提是要加強軌道交通的建設(shè)，地鐵將在已有6號線和八通線的基礎(chǔ)上，7號線還要繼續(xù)東延。區(qū)域快軌將實現(xiàn)與機場、周邊新城、周邊河北區(qū)域的便捷聯(lián)系。道路網(wǎng)密度將達(dá)到每平方公里9公里，是目前中心城道路網(wǎng)密度的1.8倍，林蔭道比例達(dá)到70%”。

通州“八大地主”

近幾年在通州土地市場上攻城略地的房企已然成為最大的贏家，無論是住宅還是商業(yè)項目，隨著通州行政副中心的升級，市場需求均強勁提升。

早在2011年，華業(yè)地產(chǎn)競得北京通州區(qū)運河核心區(qū)IV-05、08、09多功能用地，至此，在通州運河核心區(qū)共擁有51.52萬平方米土地儲備。2009年8月，全資子公司華富溢公司投資3.97億元全控君合公司，擁有北京通州東方玫瑰的開發(fā)權(quán)，項目規(guī)劃用地24.86萬平方米，規(guī)劃總建筑面積101.5萬平方米（地上79萬平方米，地下22.5萬平方米）。華業(yè)東方玫瑰分四期開發(fā)，包含住宅、公寓、集中商業(yè)中心、步行商業(yè)街、會所、幼兒園、小學(xué)于一體，目前已經(jīng)成為通州區(qū)最大的樓盤。華業(yè)地產(chǎn)2014年年報顯示，公司全資子公司北京君合百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（主要負(fù)責(zé)開發(fā)北京通州華業(yè)東方玫瑰家園項目）實現(xiàn)營業(yè)收入21.48億元，占公司營業(yè)收入的比例78.08%.位于運河核心區(qū)的華業(yè)新北京中心也即將入市。

2014年8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合上海新光齊天投資管理合伙企業(yè)連下通州運河核心區(qū)四塊土地，建筑面積達(dá)34.45萬平方米。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，上述地塊將開發(fā)為商業(yè)項目，打造成新光天地項目，總建筑面積46.45萬平方米，其中地上面積34.45萬平方米，地下面積12萬平方米，集國際購物中心、寫字樓、高端公寓、酒店、商街于一體。

首開股份北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)C02/C06地塊商品住房建設(shè)項目、北京通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)鄉(xiāng)中心A/C地塊項目，擬投入募集資金分別為12億元、10億元；預(yù)計銷售額分別為44.13億元、44.69億元；計劃實現(xiàn)稅后利潤分別為53812.6萬元、55116.8萬元。其中，宋莊地塊就是現(xiàn)在首開香溪郡，而于家務(wù)地塊即為首開國風(fēng)美侖項目，以及與萬科合作的臺湖公園里項目目前都在銷售中。

華遠(yuǎn)銘悅是華遠(yuǎn)地產(chǎn)在通州的首個項目，位于土橋板塊，也是通州新城規(guī)劃的主題休閑功能區(qū)核心區(qū)。目前在售的華遠(yuǎn)銘悅的商業(yè)配套項目華遠(yuǎn)好天地，商業(yè)面積60000平方米，包括寫字樓、商鋪等多種形態(tài)。在2013年，華遠(yuǎn)以10億元競得梨園鎮(zhèn)一宗包括住宅混合公建、商業(yè)金融用地、機動車停車場用地。

K2地產(chǎn)在北京豪賭通州區(qū)域價值，從2009年至今陸續(xù)拿了包括通州九棵樹、永順鎮(zhèn)及運河核心區(qū)的五塊地。并且開發(fā)了K2海棠灣、K2百合灣、M5朗峰、K2清水灣、K2玉蘭灣等多個項目。

中國武夷子公司北京武夷（實際控股70%）在通州武夷花園南區(qū)持有600畝土地，隨著環(huán)球影視城項目啟動，公司通州地塊的資產(chǎn)增值效應(yīng)將十分明顯。

泰禾集團在通州區(qū)擁有中國院子、泰禾壹號街區(qū)、拾景園等多個項目，項目涵蓋別墅、洋房、公寓等多種物業(yè)類型。

另據(jù)了解，珠江投資在通州區(qū)有多個房地產(chǎn)項目，土地儲備涵蓋住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地。

而這些項目在通州將處于凈去化階段，這些有土地儲備或項目的企業(yè)只需要控制推盤節(jié)奏就能坐享豐厚利潤。

燕郊“四大金剛”

相比于通州的品牌房企扎堆，燕郊和大廠這些北京周邊區(qū)域以本地開發(fā)商為主包括興達(dá)房地產(chǎn)、意華房地產(chǎn)、住達(dá)房地產(chǎn)、福成房地產(chǎn)等燕郊本土開發(fā)商“四大金剛”以及美林房地產(chǎn)、天洋控股、華夏幸福等重點布局燕郊的外來開發(fā)商。這些開發(fā)商項目體量都比較大，一般一次拿地后，分多期開發(fā)。如燕郊福成地產(chǎn)開發(fā)的上上城在售的錦繡華庭已經(jīng)是該產(chǎn)品的第十一期，建筑面積150萬平方米。天洋置地開發(fā)的天洋城已經(jīng)開發(fā)到第四代產(chǎn)品，建筑面積180萬平方米。

近期，一些品牌央企也看中了“京東”的升值空間，開始進駐燕郊和大廠區(qū)域，如港中旅的海泉灣建筑面積達(dá)200萬平方米。富力地產(chǎn)也進駐燕郊，在燕郊開發(fā)了富力新城和富力廣場，富力廣場18000元/平方米的價格也刷新了燕郊房價紀(jì)錄。華夏幸福在河北布局較早，大廠湖韻瀾灣就是其打造的一個配套齊備的綜合性樓盤。