分析稱下半年一二線樓市快速上漲 三四線相對穩(wěn)定

●政府將刺激住房需求作為拉動宏觀經(jīng)濟的重要手段，購房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機需求的提前進場。

●我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。

●下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補充庫存力度，帶動一二線城市土地市場回暖和開發(fā)投資回升，這對宏觀經(jīng)濟增速將有一定的拉動效應(yīng)。

2015年上半年，中國樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下，經(jīng)歷了由全局性低迷到銷量顯著回升、局部房價反彈的轉(zhuǎn)折。由于不同區(qū)域市場住房庫存下降速度不一，下半年中國樓市存在結(jié)構(gòu)性的房價快速上漲風險。

上半年樓市回顧：

銷量逐步回升，房價局部反彈

2015年上半年，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下，房地產(chǎn)交易回升。一二線城市率先完成去庫存過程，房價止跌反彈。三四線城市由于前期庫存過高、需求相對疲軟，房價仍延續(xù)2014年的跌勢。由于總體庫存較高，開發(fā)投資仍慣性下滑，拖累了宏觀經(jīng)濟增速。在熱點城市，投資投機者也開始提前進場。

一二線城市房價率先反彈，三四線城市房價延續(xù)調(diào)整。隨著宏觀刺激力度的加大，2015年5月，中國大中城市房價扭轉(zhuǎn)了自2014年5月以來的跌勢，出現(xiàn)了一定程度的價格反彈。100個大中城市樣本住宅平均價格上漲為10569元，比3月份上漲了46元。從環(huán)比看，2015年3月，100個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有43個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅55個。到2015年5月，環(huán)比上漲的城市增至48個，房價環(huán)比下降的城市降為52個。從同比看，2015年5月，房價同比下降的城市為87個，同比上漲的城市為13個，房價突破上年同期高點的城市個數(shù)與3月份相比未發(fā)生變化。

在宏觀需求刺激下，不同城市庫存去化速度不一。一二線城市庫存去化速度較快，房價結(jié)束調(diào)整率先反彈。三四線城市庫存仍然較高，延續(xù)2014年二季度以來的跌勢。2015年3月，一線城市房價微漲，二三線城市房價齊跌。100個大中城市中，一線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲0.03%，同比下降1.73%；二線城市房價指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降5.58%；三線城市房價指數(shù)環(huán)比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一線城市房價漲速加快，二線城市房價止跌反彈，三線城市房價繼續(xù)下跌。100個大中城市中，一線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲1.48%，同比下降0.05%，二線城市房價指數(shù)環(huán)比上漲0.25%，同比下降5.11%，三線城市房價指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降6.29%。

銷量逐步回升，庫存增速減緩。2015年下半年，中國商品住房銷售量增速顯著回升。2015年3月，中國商品住房累計銷售面積為16，078.80萬平方米，同比下降9.8%。商品住房累計銷售額為10，062.17億元，同比下降9.1%。到2015年5月，中國商品住房累計銷售面積為31935萬平方米，同比持平，表明二季度銷售速度加快。商品住房累計銷售額為20732億元，同比增長5.1%。隨著銷量回升，庫存增速減緩。2015年3月底，中國新建商品住房待售面積42，817萬平方米，同比增長23.5%。到2015年5月底，中國新建商品住房待售面積增加至43，025平方米，同比增長21.9%，增速比3月底下降1.6個百分點。

下半年樓市展望：

一二線城市快速上漲

三四線城市相對穩(wěn)定

總體而言，2015年下半年，一二線城市房價可能加速上漲，三四線城市穩(wěn)中有降或穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)開發(fā)投資緩慢回升，帶動宏觀經(jīng)濟增速向好。

一二線城市去庫存速度加快，存在快速上漲風險。在宏觀金融刺激、住房需求的行政管制政策不斷松綁及股市財富效應(yīng)等的綜合作用下，預計下半年一二線城市住房銷售將繼續(xù)加速。由于2014年以來住房開發(fā)活動進入階段性低谷，短期后繼供應(yīng)難以迅速放大。當庫存被消耗到低于合理值時，住房將出現(xiàn)短期供不應(yīng)求的局面，房價有可能加速上漲。買漲不買跌的慣性將進一步推動住房交易的放大。這個時間節(jié)點大約在2015年3季度未到2015年4季度。

三四線及以下城市以去庫存為主，房價相對穩(wěn)定。三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高、人口老化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問題。即使銷售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi)。穩(wěn)價走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線。具體到不同的城市，房價可能小幅上漲或下跌。

開發(fā)投資緩慢回升，帶動宏觀經(jīng)濟增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水平降低，下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補充庫存力度，帶動一二線城市土地市場回暖和開發(fā)投資回升，這對宏觀經(jīng)濟增速將有一定的拉動效應(yīng)。