分析稱下半年一二線樓市快速上漲 三四線相對(duì)穩(wěn)定

●政府將刺激住房需求作為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，購(gòu)房融資成本降低，金融杠桿加大，支持了改善性住房需求的釋放，也吸引了特大城市投資投機(jī)需求的提前進(jìn)場(chǎng)。

●我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖。

●下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度，帶動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)回暖和開發(fā)投資回升，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動(dòng)效應(yīng)。

2015年上半年，中國(guó)樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下，經(jīng)歷了由全局性低迷到銷量顯著回升、局部房?jī)r(jià)反彈的轉(zhuǎn)折。由于不同區(qū)域市場(chǎng)住房庫存下降速度不一，下半年中國(guó)樓市存在結(jié)構(gòu)性的房?jī)r(jià)快速上漲風(fēng)險(xiǎn)。

上半年樓市回顧：

銷量逐步回升，房?jī)r(jià)局部反彈

2015年上半年，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下，房地產(chǎn)交易回升。一二線城市率先完成去庫存過程，房?jī)r(jià)止跌反彈。三四線城市由于前期庫存過高、需求相對(duì)疲軟，房?jī)r(jià)仍延續(xù)2014年的跌勢(shì)。由于總體庫存較高，開發(fā)投資仍慣性下滑，拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)增速。在熱點(diǎn)城市，投資投機(jī)者也開始提前進(jìn)場(chǎng)。

一二線城市房?jī)r(jià)率先反彈，三四線城市房?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整。隨著宏觀刺激力度的加大，2015年5月，中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)了自2014年5月以來的跌勢(shì)，出現(xiàn)了一定程度的價(jià)格反彈。100個(gè)大中城市樣本住宅平均價(jià)格上漲為10569元，比3月份上漲了46元。從環(huán)比看，2015年3月，100個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有43個(gè)，持平的有2個(gè)，環(huán)比下降的僅55個(gè)。到2015年5月，環(huán)比上漲的城市增至48個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市降為52個(gè)。從同比看，2015年5月，房?jī)r(jià)同比下降的城市為87個(gè)，同比上漲的城市為13個(gè)，房?jī)r(jià)突破上年同期高點(diǎn)的城市個(gè)數(shù)與3月份相比未發(fā)生變化。

在宏觀需求刺激下，不同城市庫存去化速度不一。一二線城市庫存去化速度較快，房?jī)r(jià)結(jié)束調(diào)整率先反彈。三四線城市庫存仍然較高，延續(xù)2014年二季度以來的跌勢(shì)。2015年3月，一線城市房?jī)r(jià)微漲，二三線城市房?jī)r(jià)齊跌。100個(gè)大中城市中，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.03%，同比下降1.73%；二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降5.58%；三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一線城市房?jī)r(jià)漲速加快，二線城市房?jī)r(jià)止跌反彈，三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。100個(gè)大中城市中，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲1.48%，同比下降0.05%，二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.25%，同比下降5.11%，三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.35%，同比下降6.29%。

銷量逐步回升，庫存增速減緩。2015年下半年，中國(guó)商品住房銷售量增速顯著回升。2015年3月，中國(guó)商品住房累計(jì)銷售面積為16，078.80萬平方米，同比下降9.8%。商品住房累計(jì)銷售額為10，062.17億元，同比下降9.1%。到2015年5月，中國(guó)商品住房累計(jì)銷售面積為31935萬平方米，同比持平，表明二季度銷售速度加快。商品住房累計(jì)銷售額為20732億元，同比增長(zhǎng)5.1%。隨著銷量回升，庫存增速減緩。2015年3月底，中國(guó)新建商品住房待售面積42，817萬平方米，同比增長(zhǎng)23.5%。到2015年5月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至43，025平方米，同比增長(zhǎng)21.9%，增速比3月底下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

下半年樓市展望：

一二線城市快速上漲

三四線城市相對(duì)穩(wěn)定

總體而言，2015年下半年，一二線城市房?jī)r(jià)可能加速上漲，三四線城市穩(wěn)中有降或穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)開發(fā)投資緩慢回升，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速向好。

一二線城市去庫存速度加快，存在快速上漲風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀金融刺激、住房需求的行政管制政策不斷松綁及股市財(cái)富效應(yīng)等的綜合作用下，預(yù)計(jì)下半年一二線城市住房銷售將繼續(xù)加速。由于2014年以來住房開發(fā)活動(dòng)進(jìn)入階段性低谷，短期后繼供應(yīng)難以迅速放大。當(dāng)庫存被消耗到低于合理值時(shí)，住房將出現(xiàn)短期供不應(yīng)求的局面，房?jī)r(jià)有可能加速上漲。買漲不買跌的慣性將進(jìn)一步推動(dòng)住房交易的放大。這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約在2015年3季度未到2015年4季度。

三四線及以下城市以去庫存為主，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高、人口老化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問題。即使銷售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi)。穩(wěn)價(jià)走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線。具體到不同的城市，房?jī)r(jià)可能小幅上漲或下跌。

開發(fā)投資緩慢回升，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水平降低，下半年一二線城市開發(fā)企業(yè)將率先加大補(bǔ)充庫存力度，帶動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)回暖和開發(fā)投資回升，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速將有一定的拉動(dòng)效應(yīng)。