萬科萬達(dá)試水REITs:中國10萬億房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化啟航

萬科萬達(dá)試水REITs

      萬科、萬達(dá)兩家公司的REITs試驗(yàn)意味著，房地產(chǎn)作為大類資產(chǎn)，在經(jīng)過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，而在這兩次試水的背后，均有當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的支持，比如上海自貿(mào)區(qū)和深圳前海管委會。

      6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs獲批。

      證監(jiān)會公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報(bào)的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，已正式完成注冊。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，該款產(chǎn)品以萬科前海企業(yè)公館租金收益權(quán)作為標(biāo)的，發(fā)行規(guī)模為30億，未來可在二級市場進(jìn)行交易。

     無獨(dú)有偶，此前一天，萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs的產(chǎn)品，以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場項(xiàng)目。

      萬科與萬達(dá)的上述舉動意味著，房地產(chǎn)作為大類資產(chǎn)，在經(jīng)過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾購買投資，也意味著更多的人可以成為萬科、萬達(dá)項(xiàng)目的“股東”。

      自去年“央四條”提出開展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程明顯加快。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，萬科、萬達(dá)兩家公司的REITs試驗(yàn)，背后均有當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的支持，比如上海自貿(mào)區(qū)和深圳前海管委會。

      公募REITs的破冰意義

      萬科董秘譚華杰告訴記者，鵬華前海萬科REITs發(fā)行規(guī)模30億，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權(quán)，另一半用于購買固定收益類的債券產(chǎn)品。

      接近鵬華基金的人士透露，機(jī)構(gòu)投資者對首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣；投資者亦可以在二級市場進(jìn)行交易，交易門檻為10000元。

記者獲悉，鵬華前海萬科REITs的背后有前海管委會的大力支持。2014年，前海管委會向鵬華基金推薦了萬科前海公館項(xiàng)目作為REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)，且前海公館本身是BOT項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)仍屬于前海管委會，因此雙方自去年下半年接觸后很快設(shè)計(jì)了產(chǎn)品并向證監(jiān)會報(bào)批。

      譚華杰說，這款產(chǎn)品的意義在于，一是突破了傳統(tǒng)的私募REITs產(chǎn)品，公募的形式讓更多投資者參與進(jìn)來；二是這只REITs針對的是不動產(chǎn)，此前很多與此類似的ABS項(xiàng)目并未投資房地產(chǎn)。

      萬科動作快，另一家巨頭萬達(dá)亦不甘落后。6月7日，萬達(dá)和快錢推出的眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，投資門檻為1000元，期限為七年，預(yù)期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%。由于認(rèn)購起步價只有1000元，而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億計(jì)，這個眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個份額的限制。

      對此，接近萬達(dá)的人士表示，上海自貿(mào)區(qū)給予了萬達(dá)特別支持。早在年初，萬達(dá)已和上海自貿(mào)區(qū)著手搭建準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺，該平臺是上海自貿(mào)區(qū)為萬達(dá)設(shè)置的定向開閘REITs平臺，為雙向跨境資金池。

萬達(dá)董事長王健林認(rèn)為，“穩(wěn)賺1號”其實(shí)就是一個準(zhǔn)REITs，待有關(guān)部門一批準(zhǔn)，這個公司（基金）可以上市，變成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在萬達(dá)本身的產(chǎn)品介紹中，“穩(wěn)賺1號”最終的退出方式也是以REITs形式上市。

     “我們將連發(fā)兩期，預(yù)計(jì)一期50億，如果收效良好，不排除萬達(dá)今后就不會再和外部投資機(jī)構(gòu)合作，可能商業(yè)地產(chǎn)就只和內(nèi)部的快錢合作了?！蓖踅×址Q。

      在諸多金融機(jī)構(gòu)人士看來，萬科和萬達(dá)的試驗(yàn)，其意義在于房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化并公募化?！爱a(chǎn)品的公募化，使得持有REITs產(chǎn)品份額的投資者從少數(shù)私募投資變?yōu)槎鄶?shù)投資者，這是前海萬科REITs對于REITs發(fā)展的主要意義?！敝袊鳵EITs聯(lián)盟秘書長王剛對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，該款產(chǎn)品的獲批，將激發(fā)其他開發(fā)商和公募機(jī)構(gòu)投身REITs的熱情。

      房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化大潮

      譚華杰表示，盡管鵬華前海萬科REITs僅以租金收益權(quán)作為標(biāo)的，和國際通行的REITs有所不同，但依然是公司的一次重要嘗試，如果條件允許，未來萬科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、創(chuàng)新業(yè)務(wù)均會采取多種金融化的方式運(yùn)營，以減少資金沉淀；而萬科的角色，將更多變?yōu)橐粋€各類不動產(chǎn)資產(chǎn)的管理者。

      在此之前，萬科已經(jīng)與凱雷、東方藏山合作，將部分商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)出讓，并共同成立資產(chǎn)管理平臺，由萬科負(fù)責(zé)管理運(yùn)營，將來以REITs形式上市。

      事實(shí)上，不僅是萬科、萬達(dá)，國內(nèi)大型地產(chǎn)公司基本都有將商業(yè)資產(chǎn)證券化的打算，比如華潤置地、保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中海外、恒大地產(chǎn)等房企。

華潤置地旗下的持有物業(yè)建設(shè)面積已達(dá)341萬平方米，而保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中海外的持有物業(yè)建筑面積也已超過200萬平方米。

     “現(xiàn)在開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，他們旗下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)未來資產(chǎn)證券化打包成REITs上市，是一大趨勢，”北京一大型房企內(nèi)部人士對記者說。

      在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大潮中，金融機(jī)構(gòu)無疑是另一大推動力。鵬華基金有關(guān)人士透露，與萬科合作的產(chǎn)品獲批后，公司接連接到多家地產(chǎn)公司的詢問和合作意向。

     中信金石基金管理公司和具有華潤集團(tuán)背景的嘉實(shí)基金為證監(jiān)會REITs試點(diǎn)企業(yè)。2014年，中信證券推行了兩款私募類REITs產(chǎn)品，分別為“中信啟航”專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃和中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。前者在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，后者推出售后返租。

      據(jù)悉，中信目前也在尋求做公募REITs的標(biāo)的和機(jī)會。

      2014年11月，嘉實(shí)基金曾與上海城市地產(chǎn)控股有限公司宣布雙方合作成立房地產(chǎn)私募基金及房地產(chǎn)公募（REITs）管理公司，目前仍在推進(jìn)之中。

      中國基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2015年4月底公募基金管理資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)6.2萬億，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產(chǎn)。而公募REITs的誕生，將公募基金投資標(biāo)的的范圍拓寬至房地產(chǎn)資產(chǎn)，未來REITs將進(jìn)入中國內(nèi)地居民的資產(chǎn)配置池。

      據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，全國逾70萬億信貸余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬億，按照上市銀行60%抵押質(zhì)押類貸款的比重估算，全面啟動資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將對接一個總量約為10萬億的巨大市場。

      東方藏山資產(chǎn)管理有限公司總裁吳濤認(rèn)為，未來REITs可以進(jìn)入A股市場，開發(fā)商將持有物業(yè)股權(quán)的60%到70%打包上市，普通二級市場投資者通過買賣上市REITs股票持有相應(yīng)的物業(yè)股權(quán)，同時有租金的收益權(quán)，這才達(dá)到真正國際意義上的REITs標(biāo)準(zhǔn)。

      吳濤對國內(nèi)REITs的發(fā)展前景相當(dāng)樂觀，“在推動相關(guān)立法改革的前提下，三年內(nèi)，國內(nèi)將會有REITs上市?！彼f。