房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)控制管理

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　　近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)度也在加快，在這個(gè)過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項(xiàng)目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點(diǎn)受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高投資效益?對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)信息進(jìn)行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

　　1房地產(chǎn)開發(fā)全程造價(jià)的分類及其特點(diǎn)

　　目前，根據(jù)我國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段(項(xiàng)目建議書、可行性研究、投資收益分析)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段(項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批)，項(xiàng)目實(shí)施階段(施工階段)，項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。

　　在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。

　　這一階段建設(shè)工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：

　　第一，項(xiàng)目具體實(shí)施方案尚未確定，估算難以達(dá)到準(zhǔn)確;

　　第二，此階段開發(fā)商有時(shí)是為了爭(zhēng)取項(xiàng)目的開工，行政決策意識(shí)比較強(qiáng)，投資估算偏小;

　　第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時(shí)難以真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際情況。

　　在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來說一般又分為四個(gè)小階段：

　　第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書;

　　第二，初步設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說明書及概算定額(擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額)編制初步設(shè)計(jì)總概算;概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額;

　　第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段(擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡(jiǎn)稱擴(kuò)初)，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說明書及概算定額(擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額)編制初步設(shè)計(jì)修正總概算;

　　第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。

　　施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)(估算、概算、預(yù)算)相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。

　　在項(xiàng)目實(shí)施期間，開發(fā)商主要按照施工圖紙，結(jié)合承包方實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段造價(jià)控制的難點(diǎn)在：第一，因物價(jià)上漲所引起的造價(jià)提高;第二，由于設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)而在施工階段實(shí)際發(fā)生的工程和費(fèi)用;第三，考慮到業(yè)主提高標(biāo)準(zhǔn)，指定材料、設(shè)備而引起的工程費(fèi)用的上漲。在竣工驗(yàn)收階段，全面匯集在工程建設(shè)過程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，開發(fā)商以合同和工程實(shí)體為基礎(chǔ)，如實(shí)體現(xiàn)建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)，編制竣工決算。

　　2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價(jià)控制技術(shù)與方法

　　2.1立項(xiàng)階段的造價(jià)控制措施房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)收入與造價(jià)分析時(shí)，相對(duì)來講，收入的不確定性可能大一些，對(duì)于造價(jià)來講，如材料費(fèi)用，盡管也會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)，但相對(duì)來講可能小一些。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目可行性進(jìn)行造價(jià)相對(duì)準(zhǔn)確的估算，不僅對(duì)于項(xiàng)目可行性研究十分重要，而且對(duì)于造價(jià)控制也十分重要，把造價(jià)控制由事后控制做到事前控制。在造價(jià)估算時(shí)，按會(huì)計(jì)分類盡可能的進(jìn)行細(xì)化，使以后在造價(jià)控制時(shí)能夠有的放矢。同樣一個(gè)項(xiàng)目，不同的企業(yè)因?yàn)槠湫庞?、融資能力的不同而造成造價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)和把控風(fēng)險(xiǎn)能力的不同，合理安排好風(fēng)險(xiǎn)與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

　　2.2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制措施有資料表明，初步設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是75%~95%，技術(shù)設(shè)計(jì)影響投資的可能性是35%~75%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是25%~35%，而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。因此影響建設(shè)項(xiàng)目投資造價(jià)控制的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，認(rèn)真做好設(shè)計(jì)階段投資控制對(duì)控制建設(shè)項(xiàng)目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。長(zhǎng)期以來，建設(shè)單位普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠，較少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。2.3基建階段的造價(jià)控制措施按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗(yàn)的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)，是全面造價(jià)管理工作的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全面造價(jià)管理，在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗(yàn)收單，如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。

　　3結(jié)語

　　長(zhǎng)期以來，人們習(xí)慣于把尋找開發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目實(shí)施作為重點(diǎn)工作來抓，而把造價(jià)的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動(dòng)控制、事后控制。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開源”與“節(jié)流”并重，切實(shí)重視開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理。在項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)階段施行全過程、全方位的造價(jià)控制，以利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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