拆遷評估存在問題及解決途徑有哪些？

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拆遷評估存在問題及解決途徑
　　一　引言
　　近年來，由于城市的快速發(fā)展，各地都出現(xiàn)了大規(guī)模的房屋拆遷工程，由此也引發(fā)了在拆遷補(bǔ)償價格標(biāo)準(zhǔn)上拆遷人甚至城市政府與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人希望少花錢，而被拆遷人則希望能拿到更多的補(bǔ)償。如何協(xié)調(diào)這一矛盾，尤其是在協(xié)調(diào)這一矛盾的過程中應(yīng)該如何保障作為弱勢群體的被拆遷人的合法利益，是解決其中問題的關(guān)鍵。
　　2001年11月1日正式實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院第305號令)第三章第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”這一規(guī)定確立了以房地產(chǎn)市場評估價格作為拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則。由于城市房屋拆遷補(bǔ)償價格是由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)評估規(guī)范予以估算確定的，因此，拆遷過程中關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的分歧就表現(xiàn)在拆遷人與被拆遷人對評估結(jié)果的不同看法上，而這又進(jìn)一步反映在對評估機(jī)構(gòu)的選擇、委托以及對評估結(jié)果的認(rèn)定上。
　　顯然，評估機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評估委托主體的確認(rèn)及評估價格的認(rèn)定是影響評估結(jié)果的關(guān)鍵。只有采取公開、公正、公平的方法選擇拆遷當(dāng)事人雙方都認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)，合理確定拆遷評估委托主體，運(yùn)用科學(xué)、合理、有效的方法和程序認(rèn)定評估結(jié)果，才能保證城市房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的公平合理，達(dá)到協(xié)調(diào)拆遷入與被拆遷人圍繞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所產(chǎn)生的矛盾，充分保障作為弱勢群體的被拆遷人的利益的目的。
　　二　評估機(jī)構(gòu)的選擇
　　關(guān)于評估機(jī)構(gòu)的選擇，根據(jù)建設(shè)部2003年12月1日頒布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇;拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公平、透明，采取被拆遷入投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。如某省會城市的具體做法是，拆遷人取得房屋拆遷許可證后，有意向接受估價業(yè)務(wù)委托的評估機(jī)構(gòu)可以到政府拆遷主管部門進(jìn)行登記，市房屋拆遷管理部門和拆遷人根據(jù)拆遷項(xiàng)目大小和難易程度，在具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)中選擇幾家，并予以公示。由拆遷人組織被拆遷人對公示的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票，根據(jù)實(shí)際投票數(shù)中有效票的相對多數(shù)確定評估機(jī)構(gòu)。
　　表面上看，這種做法賦予了被拆遷入足夠的主動權(quán)，由他們通過民主投票的方式來自行選擇評估機(jī)構(gòu)，而不是由拆遷人一方來選擇，從而可以充分保證拆遷評估及其結(jié)果的公正性和公平性，即保障了被拆遷人的利益。然而，在實(shí)際操作中往往存在如下兩方面的弊端：一方面，由于被拆遷入對房地產(chǎn)評估這門技術(shù)及評估機(jī)構(gòu)的了解有限，所以很難選出最能對房屋拆遷補(bǔ)償價格進(jìn)行合理、公正地估算的評估機(jī)構(gòu)，而且被拆遷入作為分散的個體，往往參與意識不強(qiáng)，真正參與投票的并不多，這就使得拆遷人或者個別評估機(jī)構(gòu)有可能做一些手腳，借這種看起來公正、民主的方式達(dá)到暗箱操作的目的，來選擇拆遷入意愿中的評估機(jī)構(gòu)。另一方面，在實(shí)際操作中，供選擇的評估機(jī)構(gòu)往往都是本地的，而一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)或欠發(fā)達(dá)的市、縣只有有限的幾個評估機(jī)構(gòu)，這樣無疑會限制被拆遷人的選擇，也為拆遷人留下可人為操作的余地。