拆遷補償安置協(xié)議確定的債權是否具有優(yōu)先效力？

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             拆遷補償安置協(xié)議確定的債權是否具有優(yōu)先效力
　　[裁判要旨]
　　拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人享有的債權具有優(yōu)先效力。拆遷人將補償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權登記，被拆遷人也可基于特種債權的物權排他效力，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權變動不得對抗被拆遷人的物上請求權。
　　[案情]
　　1999年，經(jīng)新沂市人民政府批準，新沂市興安實業(yè)有限公司(以下簡稱興安公司)在該市第二農(nóng)貿(mào)市場南側開發(fā)金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證，證號為拆許字(99)第35號。拆遷過程中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5 m2 (其中臨街房屋193.60 m2)，使用面積194.06 m2，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12 492.92元，各項合計110554.33元。
　　2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書(其中一份)，協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，安置價每平方米680元，計57 800元，上房時索勝芝找興安公司差價款3 800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關在協(xié)議上簽字或蓋章(其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽)。
　　因興安公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，興安公司委托新沂市東辰房產(chǎn)開發(fā)建筑工程公司(以下簡稱東辰公司)對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預定合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房(即2001年5月13日協(xié)議中約定安置給索勝芝的房屋)以546834.50元的價格出售給賀蘇梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499636.36元，賀蘇梅交清了該房款。
　　因興安公司沒有按拆遷協(xié)議書的約定進行回遷安置，索勝芝為此于2003年1月30日起訴來院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合服務中心(以下簡稱拆遷安置中心)履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協(xié)議書，給予安置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85m2。在原一審過程中，本院依法通知賀蘇梅為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。2004年2月2日，本院作出了(2003)新民初字第619號民事判決：一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房歸賀蘇梅所有。二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內(nèi)一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請求。四、駁回原告對拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請求。