淺談房地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病的防治措施

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[摘要]：本文分析了房地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病的原因并提出了相應(yīng)的防治措施。 

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)住宅工程、質(zhì)量通病、防治措施  [abstract] : this paper analyzes the residential real estate project quality of common fault reasons and puts forward the corresponding prevention and control measures.  [key words] : real estate residential project, quality problems, prevention measures  中圖分類號：f293.33文獻標識碼：a文章編號：  質(zhì)量就是企業(yè)的生命，抓質(zhì)量落實到房地產(chǎn)企業(yè)就是要減少開發(fā)樓盤的質(zhì)量通病，為廣大業(yè)主提供質(zhì)量優(yōu)良的工程，讓業(yè)主住上放心房、稱心房，要讓他們感覺到用畢生的積蓄購置的房子物有所值。放心房不等于稱心房，無重大結(jié)構(gòu)性質(zhì)量隱患和事故的可稱為放心房。但放心房中仍或多或少地出現(xiàn)裂縫、滲漏、空間尺寸偏差、鋁合金窗開啟不靈和變形等諸多不足。  從我們房地產(chǎn)住宅工程入住維修和工程質(zhì)量投訴來看，數(shù)量較多、影響較大的工程質(zhì)量通病主要表現(xiàn)在裂縫、滲漏、室內(nèi)幾何尺寸偏差、鋁合金窗開啟不靈和變形4個方面。  現(xiàn)將這幾個方面質(zhì)量通病的表現(xiàn)和防治措施總結(jié)如下：  裂 縫  （一）裂縫的表現(xiàn)和危害  1、窗臺下墻體從窗臺一角向樓板沿450方向形成裂縫，該裂縫絕大部分出現(xiàn)在底層和頂層，尤其是頂層窗下墻體。  2、在現(xiàn)澆鋼筋砼樓板南北外墻角根部有450裂縫，絕大部分表現(xiàn)為頂層和房屋東西山墻端頭單元樓板。  3、在澆注鋼筋砼樓板時，因各種原因留設(shè)的施工縫，由于沒有按規(guī)范要求處理好，當(dāng)業(yè)主入住全部荷載形成后，出現(xiàn)的垂直于短邊在跨中1/3范圍內(nèi)，和施工縫重合的位置出現(xiàn)裂縫。  （二）裂縫的防治  1、對于上述第一種裂縫的防止措施，我們要求砌體工程的頂層和底層設(shè)置通長現(xiàn)澆鋼筋砼窗臺梁，其高度為120mm，縱筋為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直接與構(gòu)造柱或剪力墻錨固連接(植筋或與預(yù)留鋼筋連接).其它樓層在窗臺標高處設(shè)置通長現(xiàn)澆鋼筋砼板帶，板帶高度不小于60mm,縱筋不小于3φ8,板帶嵌入墻體不小于120mm.  2、對于上述第二種裂縫防治措施，我們要求建筑物兩端單元現(xiàn)澆板設(shè)置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不大于100mm，直徑不小于8mm。所有樓板受力轉(zhuǎn)角處設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不小于7φ10，長度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。  3、對于樓板施工縫處理不當(dāng)造成的裂縫，我們防治要求為：  同一層受力樓板（除伸縮縫和沉降縫外），施工過程中嚴禁留設(shè)施工縫。  若由于現(xiàn)有條件限制，不可避免留設(shè)施工縫時，必須上報監(jiān)理和工程部批準，對留設(shè)位置、形狀進行嚴格控制，并要求在粉刷前對施工縫板底進行碳纖維粘貼加固，再進行粉刷。  滲 漏  （一）滲漏的表現(xiàn)和危害  1、外飄窗的下部、側(cè)部窗與砼板墻體連接處，在雨后有滲漏現(xiàn)象。  2、廚房、衛(wèi)生間的煙道、管道井根部，穿樓面管和地漏部位，以及屋面、陽臺地漏部位有滲漏。  3、外墻腳手洞、外腳手架與墻體連接鐵絲等外墻部位滲漏。  （二）滲漏的防治  1、窗與主體結(jié)構(gòu)連接按規(guī)范要求應(yīng)用聚胺脂現(xiàn)場發(fā)泡柔性連接，但現(xiàn)場施工由于窗與主體縫隙過大；發(fā)泡劑施工不連續(xù)和不飽滿；發(fā)泡劑填塞超過窗框人為切割；發(fā)泡劑質(zhì)量不合格等因素影響，造成填縫施工偏差較大，使窗與主體連接部位滲水，特別是外飄窗的下口與主體連結(jié)處滲漏是比較多的。通過對原因的分析和維護方法的總結(jié)，我們對外飄窗與主體連結(jié)工藝進行如下要求：  窗框與墻體之間的空隙必須在10mm~15mm之間，超出此范圍的窗框不得安裝；  窗的下框與墻體連結(jié)部位（外飄窗還包括側(cè)框與墻體部位），用微膨脹水泥分二次填實；  窗框外側(cè)四周粉刷層與窗框連結(jié)部位留設(shè)8mm凹槽，用黑色硅酮膠填補，硅酮膠應(yīng)限品牌，注重質(zhì)量；  待外飄窗窗扇安裝之后，每個飄窗都進行4小時淋水試驗，淋水后檢查窗框內(nèi)側(cè)無水跡方能通過驗收；  2、廚房、衛(wèi)生間煙道、管道根部滲水已經(jīng)是老問題，好的施工工藝方法很多，我們在此就不一一列舉，關(guān)鍵在于施工單位的管理和操作者的責(zé)任心。  3、從我們項目入住維修項目來看，屋面滲漏維修較少，關(guān)鍵還是嚴格檢查和認真試驗、整改的結(jié)果。  4、對于外墻防滲漏，除腳手洞，支模對拉螺栓洞嚴格按規(guī)范填塞，專人負責(zé)及時辦理專項隱蔽驗收外，我們還注意以下三個方面要求：  外墻面刮糙用不低于1：3的防水砂漿，刮糙層數(shù)不得少于兩遍，逐層粉刷。下一層施工前應(yīng)把上一層的質(zhì)量缺陷（空殼、裂縫、漏刮等）消除，待監(jiān)理、甲方人員確認后，方可進行下一層刮糙。  在刮糙完畢之后，面層施工前必須在窗臺和欄桿、陽臺處對腳手架進行加固，把用于腳手架固定的連墻管和鐵絲全部除去，斷絕一切滲水路線。  兩遍底刮施工結(jié)束后對外墻，特別是山墻進行淋水試驗，每個淋水面持續(xù)時間不少于12小時，沒有發(fā)現(xiàn)漏水并得到監(jiān)理、甲方人員確認后，才能嵌分格條進行外粉面層粉刷施工。  室內(nèi)幾何尺寸偏差  （一）室內(nèi)幾何尺寸偏差的表現(xiàn)和危害  天棚平整度和水平度大于2cm，業(yè)主在天棚裝修時發(fā)現(xiàn)。  室內(nèi)房屋凈尺寸有大小頭，特別是有內(nèi)走廊的房間，其走廊兩側(cè)墻距有大小頭。  （二）室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治  1、室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治關(guān)鍵在于勤檢查，認真檢查，在主體結(jié)構(gòu)施工時，每個軸線標高都要認真檢查和記錄，及時發(fā)現(xiàn)問題并及時處理。特別在房屋室內(nèi)粉刷階段和粉刷成型完成后階段，室內(nèi)幾何尺寸偏差的檢查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有針對性的制定了檢查表格，組織了專業(yè)人員，每間房屋室內(nèi)逐間檢查幾何尺寸。我們在排施工進度計劃時，就明確規(guī)定在房屋具備竣工驗收條件后，留有一個月時間進行分戶驗收，逐間進行質(zhì)量通病檢查和整改工作，全部整改完成后再進行竣工驗收和物業(yè)辦理交接手續(xù)。  2 、室內(nèi)天棚粉刷為節(jié)省凈空高度和防止水泥砂漿粉刷層起殼脫落，現(xiàn)都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出現(xiàn)的問題也較多起來。我們對天棚幾何尺寸偏差的防治方法為：  為避免樓層凈空高度出現(xiàn)負誤差，我們要求施工單位按設(shè)計要求層高+15mm~ 20mm為標準進行施工。  對樓板模板在綁扎鋼筋之前用水平儀、靠尺檢查其水平度和平整度，并認真檢查模板剛度，對不合格的模板堅決整改。  天棚樓板成型后，在主體驗收準備階段，應(yīng)在墻上彈出水平線，每間房逐個檢查水平度和平整度，發(fā)現(xiàn)超過2cm的不合格點馬上進行修整，在主體驗收之前處理完畢，嚴禁把缺陷帶入粉刷階段。  在天棚批嵌施工前對模板拼縫處砼進行打磨處理，對天棚平整度和水平度做控制性標高點（灰餅），對缺陷較大部位應(yīng)先局部處理。  3、室內(nèi)房屋和走廊兩墻凈尺寸大小頭超標，其主要原因是粉刷的控制標高點（灰餅）制作方法不當(dāng)和沒有引起足夠重視所致，我們認為制作粉刷灰餅的正確方法是：  根據(jù)墻體軸線和粉刷內(nèi)凈尺寸要求，在地坪上沿墻體根部彈出，滿足粉刷要求的內(nèi)凈尺寸控制線，此控制線應(yīng)與垂直方向墻體內(nèi)凈控制線成方，并沒有大小頭。  根據(jù)墻根均凈尺寸控制線、墻體粉刷垂直度和平整度要求，制作墻體粉刷控制標高點（灰餅）。  鋁合金門窗質(zhì)量通病  （一）鋁合金門窗質(zhì)量通病主要表現(xiàn)與危害  鋁合金平開門扇、窗扇下沉，造成門窗關(guān)不上。  推拉門開啟不順暢、不靈活。  （二）鋁合金門窗質(zhì)量通病的防治  在門窗型狀設(shè)計時，應(yīng)盡量多推拉，少平開，平開窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平開門扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、門扇過大，下沉在所難免。  為防止平開窗扇、門扇下沉變形，平開窗扇滑撐鉸鏈選用優(yōu)等品，平開門鉸鏈必須在3個以上，采用4鏈桿傳動鎖，窗扇、門扇均加提升塊。  推拉門開啟不順暢、不靈活，我們經(jīng)過對實物分析，得出以下防治結(jié)論：  推拉門為防止重量過大，建議設(shè)計尺寸不宜大于1000×2000mm；  推拉門的滑軌應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)實腹鋁軌，空腹鋁軌嚴禁使用；  推拉門的滑輪要使用加強輪；  工程質(zhì)量通病防治內(nèi)容還很多，我們在此就不一一列舉。總之，工程質(zhì)量通病防治是個系統(tǒng)工程，它要求參建各方齊心協(xié)力，從構(gòu)造設(shè)計、施工工藝、檢驗與試驗和強化管理四個方面入手，關(guān)鍵在于施工過程中加強落實、檢查和檢驗。  以上是我們對房地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病防治的一些總結(jié)，有不足和錯誤之處，希望各位專家多提寶貴意見，以利我們更好地提升的住宅品質(zhì)。  參考文獻：  [1] 付娟，朱麗欣。淺談房屋建筑工程質(zhì)量通病的防治[j]。中國商界（下半月），2009（04）：351  [2] 劉海濤。淺談提高工程建筑質(zhì)量的管理措施 [j]。今日科苑 ，2008，11  [3] 張景慧，關(guān)為薇。消除質(zhì)量通病提高住宅工程質(zhì)量[j]。建筑管理現(xiàn)代化