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杭州東莞相繼出臺“限降令” 地方政府財政收入下滑

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    近日,政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出,繼杭州出臺“限降令”后,東莞也出現(xiàn)“限降”現(xiàn)象。

    對此,業(yè)內(nèi)人士表示,在市場預(yù)期房價下滑的背景下,雖已接近年中,但較多房企離其年初目標尚有較大差距,部分房企選擇降價跑量。而地方政府出于財政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑,這表明部分地方調(diào)控已經(jīng)從防止房價“大漲”轉(zhuǎn)向防“大跌”。但值得注意的是,行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽掩吘o的資金鏈愈發(fā)吃緊。

    托市

    杭州東莞相繼出臺“限降令”

    日前,有報道稱,東莞世紀城幸福公館項目,最新一期特價房項目因降價幅度達21%,根據(jù)政府出臺的“超過備案價15%降幅,需重新備案”規(guī)定,該項目被限制網(wǎng)簽。

    對此,東莞房管局相關(guān)人士表示,這不是東莞最新出臺的政策,早在2011年該政策就已出臺。

    據(jù)了解,2011年,為防止開發(fā)商報價虛高、高報低賣,東莞住建局、房管局、物價部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》,規(guī)定即日起所有新建商品房銷售價格一經(jīng)備案,其實際成交價不得低于備案價的15%,違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動被鎖定。

    上述人士表示,當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時,商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易,無法進行網(wǎng)上簽約程序。

    這意味著,彼時為杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報高房價誤導(dǎo)消費者的行為,而如今卻成了“限降”工具。

    對此,上述人士指出,媒體報道有過度解讀的成分,政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是,就在之前一周,在樓市降價敏感的時點,杭州市出臺了類似的“限降令”。

    23日,杭州市出臺政策:商品房實際成交價低于備案價格超過15%,將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。

    據(jù)了解,在政策出臺前一周,杭州不少降價樓盤的開發(fā)商被房管部門約談,并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。具體為,商品住房銷售價格申報備案后,銷售現(xiàn)場標示價格和申報備案價格、網(wǎng)上公示價格應(yīng)保持一致,不得隨意調(diào)整,實際成交價格不得高于申報備案價格。提高銷售價格的,需重新備案公示,未經(jīng)備案公示或調(diào)價理由不充分的,不得提高銷售價格。對未售房源銷售價格明顯偏離原備案價格的,需要重新申報備案。

    杭州市物價局相關(guān)負責人表示,“如果降價幅度超過15%,就屬于隨意調(diào)整價格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價部門申報備案。”

    該負責人同時指出,商品房降價和優(yōu)惠促銷時,應(yīng)做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理,清晰標示原備案價格、現(xiàn)銷售價格、活動期限。不得以虛假折扣銷售,不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標價方式或銷售術(shù)語。

    該負責人還表示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場供求等情況調(diào)整價格,政府部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價申請及時進行辦理。

    有房地產(chǎn)企業(yè)負責人確認,房企已經(jīng)收到相關(guān)通知,如果降價幅度超過備案價的15%,將無法進行網(wǎng)簽,要么取消交易,要么調(diào)整價格重新備案。

    吃緊

    地方政府財政收入下滑

    對于“限降令”的出現(xiàn)原因,中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認為,杭州等“限價令”政策的出現(xiàn),其根源是整體樓市或區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變,以這一政策為節(jié)點,調(diào)控已經(jīng)從防止房價“大漲”轉(zhuǎn)變到了防“大跌”。

    今年2月份以來,由杭州等地掀起的樓市降價潮由長三角城市向全國范圍擴散。這背后是樓市成交量下滑,促使開發(fā)商選擇“以價換量”。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月前25天,全國范圍受統(tǒng)計的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為155906套,環(huán)比2014年4月的162714套下調(diào)4.22%。與2013年5月同期的193382套,則同比下調(diào)了19.4%。

    而在成交下滑的影響下,投資、土地數(shù)據(jù)紛紛下降,依靠土地財政的地方政府,財政收支大幅縮減。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1至4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元,同比名義增長16.4%,增速比1至3月份回落0.4個百分點,創(chuàng)16個月以來新低。一直是我國投資重點的房地產(chǎn)投資已連續(xù)兩個月對全國固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)形成負拉動。

    土地收入方面,在2013年不可能出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象再現(xiàn)。5月27日,沈陽土地交易中心三塊地參與競拍,但最終,因無競買人報名參與競買,這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是,5月來,沈陽共推出18宗地塊,其中10塊土地流拍。

    同日,佛山土地市場也經(jīng)歷了無人競拍而流拍的尷尬局面,而這是佛山土地市場一個月內(nèi)出現(xiàn)的第二次土地流拍。

    長沙方面,5月27日,據(jù)長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示,長沙一宗商業(yè)用地被長沙香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司以1.83億拍得,而同日出讓的另一宗商住用地因無人競拍而流拍。

    而值得注意的是,這些城市正是對土地財政依賴程度較高城市。此前同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示,杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%,佛山則達到147.5%。

    與此同時,根據(jù)財政部此前數(shù)據(jù),2014年前4個月,受全國商品房銷售額持續(xù)下降影響,房地產(chǎn)營業(yè)稅同比下降4.2%;此外,與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻也出現(xiàn)明顯回落。

    隱患

    房企負債高企資金鏈緊繃

    有業(yè)內(nèi)人士指出,在市場預(yù)期房價下行的背景下,雖已接近年中,但較多房企離其年初目標較遠,部分房企選擇放價跑量。地方政府則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑。但值得注意的是,行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽迅珊缘馁Y金鏈雪上加霜。

    29日中國房地產(chǎn)研究會發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示,199家中國上市房企2013年資產(chǎn)負債率均值同比增加1.09%至65 .81%;凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%,處于歷史高位。

    報告指出,2013年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出了量價齊升的基本態(tài)勢,但是進入2014年,市場情況有所變化,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩,持續(xù)回落的住宅成交市場向房地產(chǎn)開發(fā)市場傳遞消極信號。在房地產(chǎn)市場變化周期較短且風(fēng)險漸增的背景下,房地產(chǎn)上市公司競爭壓力不斷增加,整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場和行業(yè)面來看,房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低,資本市場對行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。

    而在負債高企的同時,融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年前四月房企海外融資分別為:86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元,連續(xù)數(shù)月下降。

    張大偉說,從融資成本看,大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上,再加上強勢美元因素,以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。

    “不僅海外融資受阻,為嚴控風(fēng)險,國內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外,銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險監(jiān)管的指導(dǎo)意見》提出加強風(fēng)險評估,對房地產(chǎn)等重點風(fēng)險領(lǐng)域定期進行壓力測試。房企資金門又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài),對市場的影響非常不樂觀。”張大偉說。

    “在房企負債高企,融資收緊的同時,房企一旦回款不及時,極有可能造成不可控風(fēng)險。”一位中小型房企負責人表示,幾十億甚至上百億的資金盤子,有時甚至就是幾億回款不及時,最后一根稻草也能把房企壓垮。

    對此,上海易居研究院副院長楊紅旭也表示,“限降令”實際是想控制房企降價的幅度,但政府直接干預(yù)企業(yè)降價行為,等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營權(quán),開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行,政府行為并不妥當。

    上述房企負責人表示,房企大幅度降價,一定有其深層次考量,不到迫切階段,哪個房企也不會大幅度降價,降低利潤。因此,政府應(yīng)減少對此方面的干預(yù),使房企資金能自由周轉(zhuǎn),以免造成更大的不可控風(fēng)險。 

本文來源:泛普軟件  責任編輯:CY144  

發(fā)布:2007-07-07 13:45    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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