十余城市傳放松限購令，超30城有放松調(diào)控預期

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　　5月12日，財政部公布4月份財政收支情況，其中，受近期商品房銷售額下降影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅443億元，下降4.2%，較3月5.5%的增幅回落明顯。與營業(yè)稅、增值稅、所得稅三者占比過半相比，作為財產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅在所有稅種中的占比并不大，不足2%，但與之相關的上下游產(chǎn)業(yè)所帶來的稅收占比卻達到 10%左右，是地方稅收的一個主要來源。 4月份，全國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，同比下降3.1%。契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等地方小稅種分別增長1.2%、24%、 3.2%和16.9%，較去年動輒百分之二三十的增幅亦回落明顯。房地產(chǎn)稅增量下滑，對地方政府來說，不僅僅是稅收減少，更增加了對土地財政未來增收的擔憂。在這一背景下，4月份以來，南寧、佛山等多個城市相繼傳出松綁購房“限購”政策也就不難理解。截至5月16日，《中國經(jīng)營報》記者不完全統(tǒng)計，已經(jīng)傳出“限購令”放松的城市多達10個以上。 “此類稅收下滑，對于一二線城市和三四線城市的影響力度是不一樣的。

　　相比一線城市，三四線城市整體處于供大于求的局面，可能最先出現(xiàn)降價或者以價換量的現(xiàn)象。”上海易居研究院研究員嚴躍進表示。超30個城市有放松預期對地方政府來說，房地產(chǎn)稅的縮水，或許并不僅僅是稅收減少那么簡單，更重要的地方政府依賴土地財政的模式受到威脅。地方政府收入主要包括三塊：一般預算財政收入、中央對地方轉(zhuǎn)移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入，2007年以來土地出讓收入占地方政府總收入比重快速上升，2013年約占地方政府收入的四分之一。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調(diào)整的城市已有6個。其中包括福州、杭州等多個二三線城市傳出救市的傳言。最新的傳言是天津市將放開第三套房的購買限制。而中國經(jīng)濟研究院在一份“23省(市)土地財政依賴度”排名統(tǒng)計顯示，天津市和浙江省的土地財政依賴度超過了60%，此前浙江省的蕭山、寧波也已經(jīng)傳出了樓市松綁的消息。上述統(tǒng)計排名顯示，土地財政依賴度超過50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重慶、北京等。 “房地產(chǎn)市場降溫，導致地方財政逐漸出現(xiàn)問題，在這種情況下，放開部分調(diào)控就成了地方政府拉動經(jīng)濟的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認為。財政部公布的一季度數(shù)據(jù)顯示，“土地財政”在地方政府財政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。第一季度國有土地使用權(quán)出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達1∶1.7。以傳出限購放松的杭州市為例，2013年土地財政依賴度為156.4%，在同策咨詢監(jiān)測的全國45個樓市限購城市中對土地財政的依賴程度排名第一。進入 2014年以后，杭州土地市場顯現(xiàn)“先強后弱”的趨勢。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達到339.56億元，占到去年全年的25.6%。

　　但2月份，當月杭州全市土地成交總金額為92億元，環(huán)比下跌72.8%。進入3月份，全市僅8宗土地出讓，成交總金額約38億元，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降，成交總額較上月縮水四成。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家彭文生曾發(fā)表文章指出，土地財政下滑給地方財政帶來壓力，會產(chǎn)生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產(chǎn)投資;二是增加地方政府債務風險;三是不利于信貸擴張?？傮w上會給宏觀經(jīng)濟帶來緊縮效應。土地收入下降給地方財政帶來壓力。 “在房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的情況下，全國預計將有超過30個城市有放松調(diào)控的預期和可能性。后續(xù)包括房價接近停滯的城市，都有可能出臺地方的救市政策，它們可能不會明顯放松限購，但會通過其他方式進行微調(diào)。”張大偉分析。在此背景下，彭文生表示，當前房地產(chǎn)銷售放緩，現(xiàn)金流的影響已經(jīng)開始體現(xiàn)，但是房地產(chǎn)降價預期仍在形成之中。銷售下降對房地產(chǎn)投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現(xiàn)出來，預計未來幾個月土地收入增速將下降，并呈現(xiàn)負增長。三四線城市或率先“淪陷” 從全國市場看，房地產(chǎn)稅增幅下滑產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性差異仍然比較大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國35個城市中，有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到 68.6%、63.8%和56.8%。這三個城市4月份的新增供應比成交更為強勁，導致庫存上升的態(tài)勢也較明顯。 “這些城市的特點普遍是：庫存消化周期超過一年的城市;一季度商品房成交大幅下滑的城市;購地銷售比過高的城市;一季度土地出讓金過低的城市;有實質(zhì)性降價樓盤的城市;人口凈流出城市;有兩個以上新區(qū)的城市。”張大偉稱。

　　“從樓市在當?shù)氐陌l(fā)展程度和分量看，一二線城市對于房地產(chǎn)業(yè)的倚重程度相對低，而對于三四線城市來說，樓市不景氣會導致城市資金循環(huán)的不順暢。”嚴躍進表示。同策咨詢數(shù)據(jù)分析稱，從一線城市之外的限購城市來看，土地財政的依賴度超過50%的共計31個城市，這表明大多數(shù)省會城市、部分三四線城市對于土地財政依賴度仍然比較高。尤其是對于宏觀經(jīng)濟基本面不太好的城市來講，其土地財政依賴度表現(xiàn)更為突出，比如杭州、寧波、溫州等浙江省城市。 “三四線城市中，因為當?shù)貏趧恿Σ蛔?，外來人口導入慢，整個市場需求難以支撐因新城開發(fā)而飆升的大量庫存。”嚴躍進說。在庫存量達到一定程度上，降價似乎成為一個不意外的選擇。在中央財經(jīng)大學教授溫來成看來，雖然房地產(chǎn)稅收減少，但目前還沒有到救市的地步，三四線城市的去化能力較之前有所放緩，但時間尚短，如果持續(xù)到七八月份仍然沒有回轉(zhuǎn)，政府才應考慮救市。眼下，房企去庫存化的對策正逐漸浮出。遠洋地產(chǎn)總裁李明認為，2014年對遠洋來說更重要的是提高周轉(zhuǎn)率。加快銷售速度，特別是加快去庫存的速度，這是提高周轉(zhuǎn)率最主要的路徑。遠洋把獲得銷售許可證一年以上的庫存稱為滯銷、3個月以上的稱為續(xù)銷、不到3個月的稱為新增。在采取一系列手段后，遠洋目前3年以上的庫存幾乎為0，超過2年的堅決清理掉，減輕了公司滯銷壓力。在此背景下，房企對三四線城市正謹慎進入。 “未來要進入的城市需要具備三個條件：一是選人多的城市;二是這個城市經(jīng)濟是可持續(xù)發(fā)展的，或者說它的先天的自然環(huán)境可以吸引新的人口流動;三是歷來城市規(guī)劃穩(wěn)定。”李明表示。