房地產市場迎來第二春 熊孩子將利好樓市三十年

中國全面放開二胎

萬眾矚目的黨的十八屆五中全會勝利閉幕，會議決定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應對人口老齡化行動。這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。

在此之前，由于中國長期實行獨生子女政策，造成當下中國的人口結構已出現(xiàn)嚴重扭曲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，中國人口已經(jīng)進入老齡化與少子化并存的新常態(tài)。

養(yǎng)老難、娶妻難、招工難，即將爆發(fā)的大規(guī)模人口問題，已經(jīng)被最高決策層所注意。為了應對該問題，10月29日閉幕的五中全會公報確定，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。

那么，普遍二孩政策對房地產行業(yè)有什么影響呢，很明顯，這是對中國房地產市場的長期利好，這里所說的利好至少是二十到三十年，不僅房地產總量需求將增加，更是在細分領域出現(xiàn)絕好的投資機會。

首先是學區(qū)房需求大量增加

二孩的放開將帶來就學的壓力，給目前本就火熱的學區(qū)房更添一把火；由于目前傳統(tǒng)學區(qū)房，房齡較老，小區(qū)環(huán)境較差，但是價格卻堪比“豪宅”。而對于這些望子成龍成鳳的父母來說，既然有能力生二孩，那擠破腦門都想為孩子換一個良好的教育環(huán)境，學區(qū)房將供不應求，優(yōu)質學校的學區(qū)房更是優(yōu)中更優(yōu)。大家知道康老師從去年開始連續(xù)購入具有國家名校學區(qū)名額的香河大愛城項目，現(xiàn)在大家應該看清是為什么了吧。

對此，若學區(qū)房名額不可重復用，會直接增加大量需求，供給長期也更緊張；若學區(qū)房名額可重復用，則供給會更緊張，需求也仍會相應增加；未來購房者在買房時，對項目周圍是否有配套學校設置也會更加看重，尤其是好學校。所以一定緊盯優(yōu)質學校的學區(qū)調整政策，就是未來最大的房產投資機會。

其次是小戶型產品受擠壓、大戶型的需求量將增加

目前剛需產品的面積劃定為90平米以下的住房產品，從市場上看，大多為一居，兩居到小三居戶型，剛好符合家庭居住需要，而有了二孩以后，顯然這樣的劃分將會令空間變得局促，也許是家長沒有了獨立的書房空間，也許是孩子們需要玩耍嬉戲的活動空間。因此，未來小戶型剛需房將受到市場擠壓，其地位變得較為尷尬。

然后是改善性購房需求增加

改善性需求大部分為三到四居寬裕戶型，對于生二胎的家庭來說，在擁有兩個孩子以后，三居產品對他們而言將成為剛需產品。開發(fā)商也需要考慮增加嬰兒房等功能房的設置。未來，四房成為二孩家庭的首選，五房則成為市場的改善性需求產品，多出的空間作為2個孩子兒童娛樂室等。

另外，想生育二孩的家庭，基本是具備較好經(jīng)濟基礎的，且父母可能工作繁忙，老人有心無力照顧二孩，在照顧2個孩子方面，他們更愿意聘請專業(yè)保姆，因而在今后的產品設計上，會將保姆房重點列入設計范圍。

我前面的文章提到，過去的二十年，是中國房地產市場第一輪黃金時期，勤勞的中國人民解決了全世界最多人口國家十三億中國人尤其是七億城鎮(zhèn)居民“有房住”的溫飽問題?，F(xiàn)在，五中全會公告三十次提出全面建設小康社會，就是說中國人民正在邁入解決大多數(shù)人“住什么房”的小康階段，這讓中國房地產市場出現(xiàn)全面更新?lián)Q代階段，標志著中國已經(jīng)正式進入房地產黃金時期的第二階段。

但黃金時期不代表所有的房價都會上漲，未來一定是嚴重分化的市場格局，也就是說位置好，配套設施齊全，有人口流入，適合人未來生活模式的房產會越來越值錢，所以，一定要有眼光判斷這樣的房產，這才是未來房產的投資機會。