房地產(chǎn)市場迎來第二春 熊孩子將利好樓市三十年

中國全面放開二胎

萬眾矚目的黨的十八屆五中全會勝利閉幕，會議決定：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。

在此之前，由于中國長期實(shí)行獨(dú)生子女政策，造成當(dāng)下中國的人口結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國人口已經(jīng)進(jìn)入老齡化與少子化并存的新常態(tài)。

養(yǎng)老難、娶妻難、招工難，即將爆發(fā)的大規(guī)模人口問題，已經(jīng)被最高決策層所注意。為了應(yīng)對該問題，10月29日閉幕的五中全會公報(bào)確定，全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。

那么，普遍二孩政策對房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響呢，很明顯，這是對中國房地產(chǎn)市場的長期利好，這里所說的利好至少是二十到三十年，不僅房地產(chǎn)總量需求將增加，更是在細(xì)分領(lǐng)域出現(xiàn)絕好的投資機(jī)會。

首先是學(xué)區(qū)房需求大量增加

二孩的放開將帶來就學(xué)的壓力，給目前本就火熱的學(xué)區(qū)房更添一把火；由于目前傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房，房齡較老，小區(qū)環(huán)境較差，但是價(jià)格卻堪比“豪宅”。而對于這些望子成龍成鳳的父母來說，既然有能力生二孩，那擠破腦門都想為孩子換一個(gè)良好的教育環(huán)境，學(xué)區(qū)房將供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房更是優(yōu)中更優(yōu)。大家知道康老師從去年開始連續(xù)購入具有國家名校學(xué)區(qū)名額的香河大愛城項(xiàng)目，現(xiàn)在大家應(yīng)該看清是為什么了吧。

對此，若學(xué)區(qū)房名額不可重復(fù)用，會直接增加大量需求，供給長期也更緊張；若學(xué)區(qū)房名額可重復(fù)用，則供給會更緊張，需求也仍會相應(yīng)增加；未來購房者在買房時(shí)，對項(xiàng)目周圍是否有配套學(xué)校設(shè)置也會更加看重，尤其是好學(xué)校。所以一定緊盯優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)調(diào)整政策，就是未來最大的房產(chǎn)投資機(jī)會。

其次是小戶型產(chǎn)品受擠壓、大戶型的需求量將增加

目前剛需產(chǎn)品的面積劃定為90平米以下的住房產(chǎn)品，從市場上看，大多為一居，兩居到小三居戶型，剛好符合家庭居住需要，而有了二孩以后，顯然這樣的劃分將會令空間變得局促，也許是家長沒有了獨(dú)立的書房空間，也許是孩子們需要玩耍嬉戲的活動空間。因此，未來小戶型剛需房將受到市場擠壓，其地位變得較為尷尬。

然后是改善性購房需求增加

改善性需求大部分為三到四居寬裕戶型，對于生二胎的家庭來說，在擁有兩個(gè)孩子以后，三居產(chǎn)品對他們而言將成為剛需產(chǎn)品。開發(fā)商也需要考慮增加?jì)雰悍康裙δ芊康脑O(shè)置。未來，四房成為二孩家庭的首選，五房則成為市場的改善性需求產(chǎn)品，多出的空間作為2個(gè)孩子兒童娛樂室等。

另外，想生育二孩的家庭，基本是具備較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，且父母可能工作繁忙，老人有心無力照顧二孩，在照顧2個(gè)孩子方面，他們更愿意聘請專業(yè)保姆，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，會將保姆房重點(diǎn)列入設(shè)計(jì)范圍。

我前面的文章提到，過去的二十年，是中國房地產(chǎn)市場第一輪黃金時(shí)期，勤勞的中國人民解決了全世界最多人口國家十三億中國人尤其是七億城鎮(zhèn)居民“有房住”的溫飽問題?，F(xiàn)在，五中全會公告三十次提出全面建設(shè)小康社會，就是說中國人民正在邁入解決大多數(shù)人“住什么房”的小康階段，這讓中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面更新?lián)Q代階段，標(biāo)志著中國已經(jīng)正式進(jìn)入房地產(chǎn)黃金時(shí)期的第二階段。

但黃金時(shí)期不代表所有的房價(jià)都會上漲，未來一定是嚴(yán)重分化的市場格局，也就是說位置好，配套設(shè)施齊全，有人口流入，適合人未來生活模式的房產(chǎn)會越來越值錢，所以，一定要有眼光判斷這樣的房產(chǎn)，這才是未來房產(chǎn)的投資機(jī)會。