樓市政策持續(xù)接力后價格會否持續(xù)走高？

“十一”黃金周前，央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知，非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25％。住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布通知，提出全面推行公積金異地貸款業(yè)務，并將于10月8日起執(zhí)行。此時，恰逢2014年“930”樓市政策出臺一周年，以及今年“330”樓市政策出臺半年。

在樓市政策持續(xù)接力的情況下，房地產(chǎn)市場回暖明顯，分化加劇。“新華視點”記者十一期間在多個城市房地產(chǎn)市場采訪發(fā)現(xiàn)，三四線城市樓市仍然“慘淡經(jīng)營”；一線樓市成交量趨緩，價格上漲明顯，部分房企開始捂盤惜售，有樓盤“待價而沽”。

一線樓市房企底氣十足“捂盤惜售”　三四線樓市“慘淡經(jīng)營”

“由于房源緊張，國慶期間幾乎是五六個客戶搶一套房。”北京一家大型房企的銷售人員告訴記者。

在北京，開發(fā)商對提升樓盤“熱度”底氣十足，部分開發(fā)商“捂盤惜售”。在今年頻出區(qū)域地王的北京朝陽區(qū)孫河地塊和東壩地塊，“首開瑯樾”“利錦府”等熱門項目均以一座樓為單位分期開盤。在朝陽區(qū)臨近望京的一個現(xiàn)房項目，新開盤的一棟樓只賣兩個單元。據(jù)了解，該項目加推的房源較年初開盤均價漲幅超過10％。

在素有長三角樓市風向標之稱的上海“十一”房展會上，人氣異?；鸨?。開幕不到兩個小時，觀展人數(shù)就已破千。由于成交持續(xù)火爆，“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數(shù)參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價都沒有。

浙江一家大型房企表示，“9月份以來我們的房源十分緊俏，大家對新推項目的售價很有信心，所以不會讓利。”金地集團的銷售人員說，“最近房價波動較大，樓盤雖說馬上就推，但具體價格還是要開盤前才能定。”

二手房市場上，房價預期反轉(zhuǎn)跡象更為明顯。與去年市場遇冷、龍頭房產(chǎn)中介帶頭縮店裁員截然相反，4月以來中介實體門店數(shù)量驟增。記者發(fā)現(xiàn)，在北京、上海住宅較為密集區(qū)域，每條街幾乎都會增加2－3家門店。鏈家地產(chǎn)在上海僅半年時間，門店就從200余家迅速擴張至800余家。

與房企在一線城市的底氣十足相比，三四線城市的房地產(chǎn)市場卻不容樂觀。記者假期在安徽蕪湖走訪發(fā)現(xiàn)，蕪湖市的多數(shù)樓盤均啟動了大力度促銷，如中建地產(chǎn)旗下的“中建500米”項目推出“5000我元抵2萬元”活動。盡管如此，多數(shù)售樓中心“慘淡經(jīng)營”。位于蕪湖汽車南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”等樓盤售樓中心均門可羅雀。蕪湖市中心區(qū)域的房產(chǎn)中介更是所剩無幾，有的店面甚至僅剩招牌、等待轉(zhuǎn)讓。

一線城市熱度不減 量跌價升

雖然十一期間一線城市房地產(chǎn)市場熱度不減，但與此前預期相比，表現(xiàn)出量跌價升的趨勢。

某研究機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，今年9月份，上海、廣州新建商品住宅的銷售面積和銷售額較8月份環(huán)比增長均不到10％；而北京9月份新建商品住宅面積和銷售額較8月份環(huán)比下降兩成左右。根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，“十一”前六天，北京新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅為353套，較去年同期下降了四分之一。

與此同時，一線樓市價格卻繼續(xù)走高。中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5％、11.27％和5.63％。

在量跌價升的背后，一線樓市呈現(xiàn)出剛需盤銷售單價的上升和新盤高端化、豪宅化的趨勢。

專家認為，一方面，新盤特別是中低價位剛需盤供應減少，進一步刺激了一線樓市的漲價預期。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計，今年年中以來，北京門頭溝、大興和石景山等原先剛需盤集中的區(qū)域，新建住宅的平均單價都已經(jīng)突破3萬元。

記者在北京、上海多個項目看到，目前即使新盤入市，高價盤的占比也越來越大。截至9月中旬，北京單價超過10萬元的豪宅簽約套數(shù)創(chuàng)下歷史新高。

另一方面，住宅類土地供應稀缺，房企在一線城市不惜高價拿地，土地價格飆升，帶動新建住宅價格繼續(xù)抬頭，并通過價格傳導效應向外圍擴散。今年以來，一線城市頻出區(qū)域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現(xiàn)住宅用地樓面地價溢價超過50％的土地出讓。

業(yè)內(nèi)人士認為，為追求更高利潤，勢必會出現(xiàn)一些高端項目，同時拉動周邊價格的上漲，但是這種狀態(tài)能否延續(xù)下去有待市場檢驗。

不少城市去庫存壓力有待釋放

中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為，“930”和“330”樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求，促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后，住房消費在市場化機制的主導作用下正逐步釋放。

雖然同享優(yōu)惠政策，但一二三四線城市樓市分化卻在加劇。絕大多數(shù)三四線城市的房價水平仍不及一年之前。上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰教授認為，在新政策下發(fā)后壓力釋放有限。

專家認為，在當前房地產(chǎn)市場總體弱復蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。

－－貸款資源高度集中于重點城市。從各地貸款數(shù)據(jù)上看，“930”和“330”政策并非全國普惠。一位銀行監(jiān)管部門官員介紹，“目前房地產(chǎn)信貸資源高度集中，全國六大城市的貸款余額約占全國整體水平的30％左右。”

－－購房人口持續(xù)導入重點城市。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，目前大量三線城市人口處于流出狀態(tài)，一二線城市人口持續(xù)流入。“一線城市擁有發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，可以吸引大量外來人口，從而形成持續(xù)強勁的住房需求；二線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展則根據(jù)供求情況明顯分化；三四線城市整體房地產(chǎn)市場普遍較為暗淡，排名靠后的城市多為人口流出現(xiàn)象顯著、人均可支配收入較低的城市。”

－－開發(fā)性資金向一二線城市集聚。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，為規(guī)避三四線城市庫存過剩的風險，眾多房企聚集一二線城市拿地，房地產(chǎn)投資資金快速轉(zhuǎn)向一二線城市市場。

專家認為，不同的政策導向顯示出未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的差異化將成常態(tài)。9月30日，央行再度發(fā)文調(diào)整非限購城市的首付款比例，以及推行公積金異地貸款，也意在降低非限購城市的去庫存壓力。

中國人民大學研究稱，從長期來看，三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策正改變當前簡單寬松的導向，針對不同區(qū)域采取不同的治理：一線城市適度控制，防止價格過度上漲，同時給予三四線城市住房消費政策扶持。