樓市政策持續(xù)接力后價(jià)格會(huì)否持續(xù)走高？

“十一”黃金周前，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，非限購(gòu)城市首套房商貸首付比例最低降至25％。住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布通知，提出全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，并將于10月8日起執(zhí)行。此時(shí)，恰逢2014年“930”樓市政策出臺(tái)一周年，以及今年“330”樓市政策出臺(tái)半年。

在樓市政策持續(xù)接力的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，分化加劇。“新華視點(diǎn)”記者十一期間在多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)采訪發(fā)現(xiàn)，三四線城市樓市仍然“慘淡經(jīng)營(yíng)”；一線樓市成交量趨緩，價(jià)格上漲明顯，部分房企開(kāi)始捂盤惜售，有樓盤“待價(jià)而沽”。

一線樓市房企底氣十足“捂盤惜售”　三四線樓市“慘淡經(jīng)營(yíng)”

“由于房源緊張，國(guó)慶期間幾乎是五六個(gè)客戶搶一套房。”北京一家大型房企的銷售人員告訴記者。

在北京，開(kāi)發(fā)商對(duì)提升樓盤“熱度”底氣十足，部分開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”。在今年頻出區(qū)域地王的北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊和東壩地塊，“首開(kāi)瑯樾”“利錦府”等熱門項(xiàng)目均以一座樓為單位分期開(kāi)盤。在朝陽(yáng)區(qū)臨近望京的一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，新開(kāi)盤的一棟樓只賣兩個(gè)單元。據(jù)了解，該項(xiàng)目加推的房源較年初開(kāi)盤均價(jià)漲幅超過(guò)10％。

在素有長(zhǎng)三角樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海“十一”房展會(huì)上，人氣異?；鸨ｉ_(kāi)幕不到兩個(gè)小時(shí)，觀展人數(shù)就已破千。由于成交持續(xù)火爆，“拒絕讓利”和“待價(jià)而沽”成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數(shù)參展商明確表示，樓盤沒(méi)有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價(jià)都沒(méi)有。

浙江一家大型房企表示，“9月份以來(lái)我們的房源十分緊俏，大家對(duì)新推項(xiàng)目的售價(jià)很有信心，所以不會(huì)讓利。”金地集團(tuán)的銷售人員說(shuō)，“最近房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，樓盤雖說(shuō)馬上就推，但具體價(jià)格還是要開(kāi)盤前才能定。”

二手房市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)預(yù)期反轉(zhuǎn)跡象更為明顯。與去年市場(chǎng)遇冷、龍頭房產(chǎn)中介帶頭縮店裁員截然相反，4月以來(lái)中介實(shí)體門店數(shù)量驟增。記者發(fā)現(xiàn)，在北京、上海住宅較為密集區(qū)域，每條街幾乎都會(huì)增加2－3家門店。鏈家地產(chǎn)在上海僅半年時(shí)間，門店就從200余家迅速擴(kuò)張至800余家。

與房企在一線城市的底氣十足相比，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不容樂(lè)觀。記者假期在安徽蕪湖走訪發(fā)現(xiàn)，蕪湖市的多數(shù)樓盤均啟動(dòng)了大力度促銷，如中建地產(chǎn)旗下的“中建500米”項(xiàng)目推出“5000我元抵2萬(wàn)元”活動(dòng)。盡管如此，多數(shù)售樓中心“慘淡經(jīng)營(yíng)”。位于蕪湖汽車南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”等樓盤售樓中心均門可羅雀。蕪湖市中心區(qū)域的房產(chǎn)中介更是所剩無(wú)幾，有的店面甚至僅剩招牌、等待轉(zhuǎn)讓。

一線城市熱度不減 量跌價(jià)升

雖然十一期間一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，但與此前預(yù)期相比，表現(xiàn)出量跌價(jià)升的趨勢(shì)。

某研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月份，上海、廣州新建商品住宅的銷售面積和銷售額較8月份環(huán)比增長(zhǎng)均不到10％；而北京9月份新建商品住宅面積和銷售額較8月份環(huán)比下降兩成左右。根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，“十一”前六天，北京新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅為353套，較去年同期下降了四分之一。

與此同時(shí)，一線樓市價(jià)格卻繼續(xù)走高。中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅價(jià)格同比分別上漲28.5％、11.27％和5.63％。

在量跌價(jià)升的背后，一線樓市呈現(xiàn)出剛需盤銷售單價(jià)的上升和新盤高端化、豪宅化的趨勢(shì)。

專家認(rèn)為，一方面，新盤特別是中低價(jià)位剛需盤供應(yīng)減少，進(jìn)一步刺激了一線樓市的漲價(jià)預(yù)期。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，今年年中以來(lái)，北京門頭溝、大興和石景山等原先剛需盤集中的區(qū)域，新建住宅的平均單價(jià)都已經(jīng)突破3萬(wàn)元。

記者在北京、上海多個(gè)項(xiàng)目看到，目前即使新盤入市，高價(jià)盤的占比也越來(lái)越大。截至9月中旬，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅簽約套數(shù)創(chuàng)下歷史新高。

另一方面，住宅類土地供應(yīng)稀缺，房企在一線城市不惜高價(jià)拿地，土地價(jià)格飆升，帶動(dòng)新建住宅價(jià)格繼續(xù)抬頭，并通過(guò)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)向外圍擴(kuò)散。今年以來(lái)，一線城市頻出區(qū)域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現(xiàn)住宅用地樓面地價(jià)溢價(jià)超過(guò)50％的土地出讓。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為追求更高利潤(rùn)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一些高端項(xiàng)目，同時(shí)拉動(dòng)周邊價(jià)格的上漲，但是這種狀態(tài)能否延續(xù)下去有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

不少城市去庫(kù)存壓力有待釋放

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，“930”和“330”樓市新政在政策層面顯著拉動(dòng)了改善型需求，促進(jìn)全國(guó)樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵(lì)后，住房消費(fèi)在市場(chǎng)化機(jī)制的主導(dǎo)作用下正逐步釋放。

雖然同享優(yōu)惠政策，但一二三四線城市樓市分化卻在加劇。絕大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)水平仍不及一年之前。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授認(rèn)為，在新政策下發(fā)后壓力釋放有限。

專家認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復(fù)蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”。

－－貸款資源高度集中于重點(diǎn)城市。從各地貸款數(shù)據(jù)上看，“930”和“330”政策并非全國(guó)普惠。一位銀行監(jiān)管部門官員介紹，“目前房地產(chǎn)信貸資源高度集中，全國(guó)六大城市的貸款余額約占全國(guó)整體水平的30％左右。”

－－購(gòu)房人口持續(xù)導(dǎo)入重點(diǎn)城市。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前大量三線城市人口處于流出狀態(tài)，一二線城市人口持續(xù)流入。“一線城市擁有發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，可以吸引大量外來(lái)人口，從而形成持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求；二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展則根據(jù)供求情況明顯分化；三四線城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍較為暗淡，排名靠后的城市多為人口流出現(xiàn)象顯著、人均可支配收入較低的城市。”

－－開(kāi)發(fā)性資金向一二線城市集聚。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，為規(guī)避三四線城市庫(kù)存過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，眾多房企聚集一二線城市拿地，房地產(chǎn)投資資金快速轉(zhuǎn)向一二線城市市場(chǎng)。

專家認(rèn)為，不同的政策導(dǎo)向顯示出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的差異化將成常態(tài)。9月30日，央行再度發(fā)文調(diào)整非限購(gòu)城市的首付款比例，以及推行公積金異地貸款，也意在降低非限購(gòu)城市的去庫(kù)存壓力。

中國(guó)人民大學(xué)研究稱，從長(zhǎng)期來(lái)看，三四線城市過(guò)高的庫(kù)存未來(lái)主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策正改變當(dāng)前簡(jiǎn)單寬松的導(dǎo)向，針對(duì)不同區(qū)域采取不同的治理：一線城市適度控制，防止價(jià)格過(guò)度上漲，同時(shí)給予三四線城市住房消費(fèi)政策扶持。