中國住房公積金資產(chǎn)證券化已經(jīng)在武漢、鹽城、常州三地成功展開試點

住房公積金資產(chǎn)證券化正在多地展開試點。

近日，常州以個人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券成功發(fā)行，并在上海證券交易所上市交易，總?cè)谫Y額度為6.19億元，這也是目前國內(nèi)公積金行業(yè)資產(chǎn)證券化的單筆最大融資額。至此，中國住房公積金資產(chǎn)證券化已經(jīng)在武漢、鹽城、常州三地成功展開試點。

“住房公積金資產(chǎn)證券化可以把固化的住房公積金資產(chǎn)池流動起來，增強(qiáng)住房公積金的資金實力和對住房保障需求的支持水平，該是各方面都比較歡迎和支持的事情。”大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，經(jīng)過這幾單產(chǎn)品的探索和經(jīng)驗積累，以后類似產(chǎn)品會越做越好，發(fā)行規(guī)模也會越來越大，甚至作為住房保障政策的一部分，政府有可能對其進(jìn)行某種支持和信用背書。

而住房公積金資產(chǎn)證券化更重要的意義則在于，在更多政策的支持下，與房地產(chǎn)相關(guān)的證券化產(chǎn)品正頻頻出爐，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化腳步正在加快。

武漢、常州多地試水

公積金資產(chǎn)證券化

常州此次發(fā)行的“平安匯通公積金1號專項資產(chǎn)管理計劃”以常州公積金中心為原始權(quán)益人，目前該產(chǎn)品已在上海證券交易所掛牌交易，期限為6個月。“此次融資不僅將緩解我市住房公積金資金供需矛盾、加快貸款量的發(fā)放，而且將有效盤活我市個人住房貸款的存量資產(chǎn)，為下一步拓寬住房公積金融資渠道、提高資金使用效率積累經(jīng)驗。”常州市公積金管理中心官方表示。

而在此之前，武漢、鹽城也都成功發(fā)行了當(dāng)?shù)厥着》抗e金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

據(jù)悉，鹽城將部分個人住房公積金委托債權(quán)的全部財產(chǎn)性收益權(quán)交付給興業(yè)國際信托，設(shè)立“興業(yè)信托廣廈1號財產(chǎn)權(quán)信托”，開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)合作。此期信托計劃發(fā)行規(guī)模為4.27億元，其中優(yōu)先級為2億元，由中國郵政儲蓄銀行認(rèn)購。所融得的2億元資金將全部用于解決鹽城市繳存住房公積金職工的住房貸款需求。

武漢公積金管理中心則在去年底就與上海陸家嘴金融交易所合作，利用信托平臺將武漢公積金個人住房貸款資產(chǎn)中的特定部分打包，按市場能接受的價格出售資產(chǎn)包的半年收益權(quán)，以市場化方式公開向社會發(fā)行，成功募得3.55億元資金。這也是全國首只住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

而廣州在今年6月上報討論的“公積金貼息貸款”和“抵押貸款證券化”（即信貸資產(chǎn)證券化）方案，近日已獲市公積金管理委員會審核通過，“年內(nèi)一定會推出貼息貸款，資產(chǎn)證券化也將展開試點。目前這兩個方案都將進(jìn)入征求意見階段。”廣州公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

一場大規(guī)模的住房公積金資產(chǎn)證券化行動，正在各重要城市轟轟烈烈地展開。

住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以說是住宅房貸擔(dān)保證券（RMBS）的一個創(chuàng)新性嘗試，相較于傳統(tǒng)的RMBS，以個人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)大大降低了貸款逾期風(fēng)險，基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定性及安全性也顯著高于個人在普通商業(yè)銀行的住房抵押貸款，可謂低風(fēng)險、低收益，所以住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的利率較低是可以理解的。

“對于風(fēng)險偏好低的穩(wěn)健性投資者而言，他們追求的首位投資標(biāo)準(zhǔn)并不是高收益率，而是安全性，比如像社保基金、保險基金這類機(jī)構(gòu)投資者，首要滿足投資安全性的前提下才會考慮收益的高低，因此他們的資產(chǎn)配置里會考慮像住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品這類低風(fēng)險、收益率較低的穩(wěn)健性投資產(chǎn)品。”盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

柏文喜也認(rèn)為，因為住房公積金屬于政策性資金，資金成本更低，而且不能隨意支取，流動性壓力極小，所以從利差空間、基礎(chǔ)資產(chǎn)以及流動性綜合評判，應(yīng)該屬于比較優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)。

“住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將在全國重點城市有進(jìn)一步的探索和嘗試，政府應(yīng)該鼓勵支持，例如政府的保障房等社會公共服務(wù)設(shè)施都可以嘗試通過資產(chǎn)證券化有效地引入社會資本、民間資本的支持，緩解資金不足的壓力，提高公共服務(wù)效率。”張平表示。

融資難催生

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新

近一年來，與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品頻頻出爐，這也是中國房地產(chǎn)企業(yè)融資難使然。

上世紀(jì)90年代，美國REITs市場的高速發(fā)展期正是在美國商業(yè)地產(chǎn)價值嚴(yán)重衰退的時期，很多美國開發(fā)商遭遇了銀行貸款持續(xù)解貸的窘境，并且資金杠桿程度過高，持續(xù)融資成為美國開發(fā)商的一大難題。困境激發(fā)了美國REITs的探索和創(chuàng)新，使得100多家REITs產(chǎn)品在1991～1997年相繼成立，成為解決開發(fā)商融資問題的一個創(chuàng)新融資渠道，推動了當(dāng)時美國REITs市場的崛起。

我國顯然也到了這樣一個時期，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化腳步明顯加快。繼6月萬科發(fā)行國內(nèi)首只基于商業(yè)寫字樓物業(yè)費收入的公募REITs基金之后，世茂地產(chǎn)也在7月推出了首單針對物業(yè)費的資產(chǎn)證券化項目——“博時資本—世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”，并獲上海證券交易所出具的無異議函。截至2015年3月底，世茂天成物業(yè)管理面積約3500萬平方米，為世茂提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流。而將這些物業(yè)費資產(chǎn)證券化后，則使得這筆資金成為“可以流動”的現(xiàn)金流。而且，由于物業(yè)費屬于收益類資產(chǎn)，且穩(wěn)定性非常高，物業(yè)費資產(chǎn)證券化發(fā)行的債券信用等級要高于債券、股票等其他長期信用工具，實際上降低了世茂的融資成本。

“對于資產(chǎn)證券化而言，能夠獲得穩(wěn)定租金收益的優(yōu)質(zhì)物業(yè)會是證券化的首選標(biāo)的物，因此，單一業(yè)權(quán)長期持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)更適宜證券化。”張平分析稱。（信息來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)）