童悅仲：住宅產(chǎn)業(yè)化需要打破壁壘

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中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 童悅仲

天津市作為我們國(guó)家的直轄市，集中了像天津大學(xué)、天津市的設(shè)計(jì)院、以及一批優(yōu)秀的施工企業(yè)，在我國(guó)的住宅建設(shè)當(dāng)中一直領(lǐng)先。在京津冀的人居典范，天津新梅江區(qū)域發(fā)展論壇中，童悅仲就宅產(chǎn)業(yè)化常見(jiàn)觀點(diǎn)思辨觀點(diǎn)發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。

住宅產(chǎn)業(yè)化不等同于主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化

現(xiàn)在很多城市，定量的裝配結(jié)構(gòu)是企業(yè)拿地的必須條件。住宅產(chǎn)業(yè)化不能完全等于主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化，因?yàn)橹黧w結(jié)構(gòu)在建筑工程，一個(gè)工程只是九大標(biāo)準(zhǔn)之一，一個(gè)建筑工程可以分為九個(gè)分步。

童悅仲說(shuō)：“住宅產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該包括所有的東西，主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化不能簡(jiǎn)單等于主體結(jié)構(gòu)的預(yù)制裝配化。”童悅仲說(shuō)認(rèn)為，現(xiàn)在我們的商品發(fā)展、新型的腳手架，這種方式不能完全排除在外。所以，把住宅產(chǎn)業(yè)化就等同于主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化是不夠完整的。”

產(chǎn)業(yè)化住宅還沒(méi)有形成規(guī)模

“現(xiàn)在很多企業(yè)覺(jué)得做產(chǎn)業(yè)化虧本，所以要增加很多的成本，這并不成立。”童悅仲舉例：“70十年代美國(guó)人養(yǎng)雞一家可以養(yǎng)幾萬(wàn)只雞，而中國(guó)農(nóng)村老一家養(yǎng)十幾只都養(yǎng)不起，但是產(chǎn)業(yè)化以后我們也可以養(yǎng)上萬(wàn)只雞，所以產(chǎn)業(yè)化的目的絕對(duì)不是增加成本，肯定是為了降低成本，提高競(jìng)爭(zhēng)。住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)際上也是一樣，但是為什么現(xiàn)在大家都說(shuō)住宅產(chǎn)業(yè)化成本要高呢?因?yàn)檫€沒(méi)有形成規(guī)模。”

住宅的生產(chǎn)方式近年來(lái)已有進(jìn)步

現(xiàn)如今有很多人質(zhì)疑，這么多年搞產(chǎn)業(yè)化進(jìn)度不大。

對(duì)此，童悅仲則表示，這種觀點(diǎn)無(wú)可厚非，近些年的產(chǎn)業(yè)化一方面確實(shí)和預(yù)期有差距，但我們實(shí)際上也是有很大進(jìn)步?，F(xiàn)如今，全國(guó)不只是大中城市，現(xiàn)在小城市也基本普及了沙土運(yùn)輸車輛。我們廚房設(shè)備現(xiàn)在都是成套，很容易組裝，質(zhì)量也很好，市場(chǎng)上有各種各樣的不同廠家生產(chǎn)的。另外，我們的室內(nèi)裝修，基本都是成套的木門，到現(xiàn)場(chǎng)工人很快能安裝。這在幾十年以前，不可想象。一個(gè)門的安裝要幾套工序，在工廠里制作好以后運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)安裝上，然后油一遍油漆，時(shí)間很長(zhǎng)，做地板，把它拋光、油漆，現(xiàn)在地板都是到現(xiàn)場(chǎng)，一間房間很短的時(shí)間就可以裝好。。

住宅產(chǎn)業(yè)化需要打破壁壘

90年代，外國(guó)的施工企業(yè)到工作來(lái)承包工程，想進(jìn)來(lái)只有四種情況可以進(jìn)：第一種情況就是外商投資，或者是適用外國(guó)的項(xiàng)目，需要外國(guó)的企業(yè)來(lái)施工。第二種情況就是利用了國(guó)際的融資。第三種情況，中外合資企業(yè)投資的項(xiàng)目，有國(guó)外的施工企業(yè)來(lái)承擔(dān)。第四種項(xiàng)目，如果中方來(lái)投資，跟中國(guó)的企業(yè)成立合資公司。童悅仲認(rèn)為，這四個(gè)條件很苛刻，所以國(guó)外的施工企業(yè)到現(xiàn)在進(jìn)入中國(guó)大陸的也很少，這種情況就是我們現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)的有點(diǎn)不如預(yù)期的一個(gè)很重要的原因。”

對(duì)此，童悅仲回憶：“云南省在80年代建一個(gè)水電站，其中第三部分是廠房樞紐，這其中要把山打穿，中國(guó)資金不夠，跟世界銀行貸款。按照當(dāng)時(shí)世界銀行貸款的規(guī)則要面向全球招標(biāo)，所以全球有32家企業(yè)來(lái)競(jìng)標(biāo)。當(dāng)時(shí)，日本的報(bào)價(jià)低的出奇，雖然他中標(biāo)了，大家就準(zhǔn)備看他的笑話，但是事實(shí)上，大成建設(shè)不但完成了，而且提前完成了。大成建設(shè)接到任務(wù)之后，從日本只來(lái)了三十個(gè)人個(gè)管理人員和技術(shù)人員。然后在中國(guó)招了將近500個(gè)技術(shù)工人和一些技術(shù)人員。工程建成之后質(zhì)量也很好，對(duì)當(dāng)時(shí)的中國(guó)工業(yè)是一個(gè)很大的沖擊。”

所以，童悅仲認(rèn)為：”從管理上來(lái)看跟現(xiàn)在的管理差不太多，到現(xiàn)在我們還沒(méi)有完全掌握，住宅產(chǎn)業(yè)化需要打破這樣的壁壘，改革開(kāi)放還是我們政策的方向。”

我國(guó)高品質(zhì)住宅的品質(zhì)仍有不足

我們現(xiàn)在有些項(xiàng)目自己覺(jué)得搞得不錯(cuò)，已經(jīng)幾乎是跟世界上最先進(jìn)的水平一樣了，無(wú)可挑剔了，但是事實(shí)上往往不一定。

對(duì)此，童悅仲表示，首先，我覺(jué)得綠色很重要，這個(gè)新梅江也做了很大的投入，金僑新梅江壹號(hào)采用新風(fēng)系統(tǒng)，可以把PM2.5消除到最小，這是綠色建設(shè)理念的一部分。其次是，建筑的長(zhǎng)壽。我們現(xiàn)在的建筑要盡量想提高它的使用壽命，所以我們中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，都提出要延長(zhǎng)住宅的使用年限，讓建筑物更長(zhǎng)壽。最后：是適老化。去年我們國(guó)家已經(jīng)達(dá)到14%點(diǎn)幾，2020年中國(guó)老齡化要突破三億，兩年兩億二百萬(wàn)。我們的住宅一定要考慮老齡化的問(wèn)題，今后新建的小區(qū)一定要考慮適老化。對(duì)此，金僑新梅江壹號(hào)，每個(gè)單元至少都有能進(jìn)出擔(dān)架的電梯，也是我們國(guó)家修改以后的強(qiáng)制條文，據(jù)說(shuō)天津市先走一步，這個(gè)非常好。