房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度管理

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　　摘要：隨著建筑的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化，建筑工程管理逐步形成了房地產(chǎn)企業(yè)（即建設(shè)單位）、施工企業(yè)和監(jiān)理單位三方管理的體制。三方相互協(xié)調(diào)與約束，確保了工程施工的順利進(jìn)行。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在建筑工程施工管理中的作用，對(duì)于加快施工進(jìn)度、保證工程質(zhì)量、降低工程造價(jià)、盡早完成工程建設(shè)是很有意義的。

　　進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制目標(biāo)之一，其重要性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不言而喻。它直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為真正商品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也關(guān)系系到消費(fèi)者的利益。眾所周知，出于資金安排和銷(xiāo)售的需要，項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)支寸定金的購(gòu)房人，這就要求工程必須在開(kāi)盤(pán)前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。在此，本文具體就房地產(chǎn)企業(yè)如何參與建筑工程的進(jìn)度控制進(jìn)行探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；施工進(jìn)度

　　1、引言

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目的進(jìn)度決定了項(xiàng)目完成所需的成本預(yù)算、資源配置等一系列問(wèn)題，是體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)水平的關(guān)鍵問(wèn)題，在項(xiàng)目管理中占有至關(guān)重要的地位。在項(xiàng)目工程進(jìn)度管理方面，我國(guó)從60年代中期由華羅庚教授引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)至今已有40多年，在部分跨地區(qū)的大型建筑企業(yè)集團(tuán)和大型項(xiàng)目中得到了較好的應(yīng)用，然而，這種科學(xué)的工程進(jìn)度計(jì)劃編制技術(shù)在大量的地方建筑企業(yè)中的應(yīng)用狀況并不樂(lè)觀。據(jù)調(diào)查表明，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃多被建筑企業(yè)用來(lái)作為投標(biāo)文件的內(nèi)容之一，能夠切實(shí)用于指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃較少，即使編制了這樣的計(jì)劃，也由于各種干擾因素的存在，無(wú)法及時(shí)應(yīng)變調(diào)整，當(dāng)工期需要壓縮時(shí)，往往采用經(jīng)驗(yàn)做法，未采用科學(xué)的工期壓縮法，導(dǎo)致工期達(dá)到目標(biāo)，成本卻超出預(yù)算，或者是進(jìn)度失控，致使計(jì)劃的工期目標(biāo)最終落空的情況屢屢發(fā)生；而在對(duì)進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制時(shí)，只能對(duì)進(jìn)度進(jìn)行控制，不能同時(shí)對(duì)成本的偏差進(jìn)行項(xiàng)目的控制，致使進(jìn)度控制和成本控制不能很好的結(jié)合，很難使工程項(xiàng)目達(dá)到期望的效果，給項(xiàng)目管理帶來(lái)較大難度，制約了項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此研究如何突破以往進(jìn)度管理保證成本指標(biāo)的情況下進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃的編制和動(dòng)態(tài)控制，使企業(yè)在完成工期的同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，就顯得尤為重要。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度管理概述

　　房地產(chǎn)企業(yè)控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，不僅能夠確保其按預(yù)定的時(shí)間交付使用，及時(shí)發(fā)揮投資效益，而且有益于維持國(guó)家良好的經(jīng)濟(jì)秩序。因此，應(yīng)采用科學(xué)的方法和手段來(lái)控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

　　2.1進(jìn)度控制的含義

　　進(jìn)度控制，是指在項(xiàng)目的工程建設(shè)中執(zhí)行經(jīng)審核的施工進(jìn)度計(jì)劃，利用相應(yīng)手段定期檢查施工實(shí)際進(jìn)度狀況，與原計(jì)劃進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行比較，找出進(jìn)度偏差，通過(guò)對(duì)偏差產(chǎn)生的原因及影響工期目標(biāo)程度的分析，監(jiān)督施工單位及時(shí)采取措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃并執(zhí)行調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃。不斷如此循環(huán)，直至實(shí)現(xiàn)既定的工期目標(biāo)——項(xiàng)目竣工，或者在保證工程質(zhì)量和不增加投資的條件下，縮短施工工期，提前竣工。

　　項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和成本三項(xiàng)目標(biāo)控制關(guān)系是相互影響和統(tǒng)一的。在一般情況下，加快進(jìn)度、縮短工期將會(huì)引起成本的增加。但由于建設(shè)項(xiàng)目提前竣工，就可盡早獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益；對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格控制，極有可能影響進(jìn)度，但對(duì)質(zhì)量的嚴(yán)格控制而不致返工，不僅保證建設(shè)進(jìn)度、也保證工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)投資費(fèi)用的有效控制。

　　項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的控制不應(yīng)僅局限于僅僅考慮施工進(jìn)度，還應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施的各階段與項(xiàng)目各個(gè)參與者做好協(xié)調(diào)和控制，通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)的有效控制，保證工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　2.2進(jìn)度控制的主要任務(wù)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)度管理過(guò)程中的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的建設(shè)工期及施工中各階段的進(jìn)度目標(biāo)；審批施工單位的進(jìn)度計(jì)劃，并對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃及有關(guān)工程建設(shè)的計(jì)劃系統(tǒng)實(shí)施有效的控制；定期檢查工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度，并與計(jì)劃進(jìn)度的目標(biāo)進(jìn)行比較并找出進(jìn)度偏差；分析進(jìn)度偏差產(chǎn)生的主要原因及對(duì)工期目標(biāo)的影響程度，監(jiān)督施工單位盡快采取相應(yīng)措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，以保證工期目標(biāo)按期實(shí)現(xiàn)。

　　2.3影響進(jìn)度的因素分析

　　在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，因?yàn)榇嬖谥鞣N影響進(jìn)度的因素，必然會(huì)造成某些工作不能按期完成，使工期拖延。

　?。?）施工單位的原因。由于施工承包單位的責(zé)任造成工期拖延的情況很多。如：未按監(jiān)理工程師所批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計(jì)劃完成相應(yīng)的任務(wù)，不能按合同約定的工期完工；工程質(zhì)量未達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范要求，因返工造成工期拖延；施工單位供應(yīng)的材料及設(shè)備未按進(jìn)度要求到場(chǎng)，或到場(chǎng)后經(jīng)監(jiān)理檢驗(yàn)未達(dá)到合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而影響工期；組織管理不力，施工單位內(nèi)部或與項(xiàng)目各參與者溝通不暢，協(xié)調(diào)不利等等。

　?。?）項(xiàng)目業(yè)主（項(xiàng)目經(jīng)理部）的原因。

　?、賾?yīng)提供的施工準(zhǔn)備工作完成不足。業(yè)主未能按約定的時(shí)間和要求，完成征地、拆遷，使施工場(chǎng)地具備施工條件，并移交給施工單位；未能按時(shí)辦理施工所需各種證件、批件等申報(bào)批準(zhǔn)手續(xù)。

　?、谖窗雌谔峁┦┕に璧募夹g(shù)資料。業(yè)主應(yīng)向乙方提供施工場(chǎng)地的工程地質(zhì)和地下管網(wǎng)線路資料，并保證數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確；還應(yīng)將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書(shū)面形式交給施工單位，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；組織施工單位和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙會(huì)審。向施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，將各種技術(shù)資料與圖紙按合同規(guī)定的時(shí)間與份數(shù)提供給施工單位。

　?、畚窗春贤s定供應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)采購(gòu)的材料與設(shè)備。合同約定由業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料與設(shè)備方所供應(yīng)材料和設(shè)備的種類、規(guī)格、質(zhì)量等級(jí)、到貨時(shí)間與地點(diǎn)等均與原清單不符。

　?、芄こ塘孔兓凸こ套兏?。

　　2.4進(jìn)度控制的基本原理

　　動(dòng)態(tài)控制原理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制既是一個(gè)不斷進(jìn)行的動(dòng)態(tài)控制，也是一個(gè)循環(huán)進(jìn)行的過(guò)程控制。從項(xiàng)目施工開(kāi)始，實(shí)際進(jìn)度就出現(xiàn)了運(yùn)動(dòng)的軌跡，也就是計(jì)劃進(jìn)入了執(zhí)行狀態(tài)。實(shí)際進(jìn)度按照計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行時(shí)，兩者相吻合；當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度不一致時(shí)，便產(chǎn)生超前或落后的偏差。此時(shí)應(yīng)分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取相應(yīng)的措施，調(diào)整原來(lái)計(jì)劃，使兩者在新的起點(diǎn)上重合，繼續(xù)按計(jì)劃進(jìn)行施工。在開(kāi)發(fā)中應(yīng)盡量發(fā)揮組織管理的作用，使實(shí)際工作按計(jì)劃進(jìn)行。但是在新的干擾因素作用下，又會(huì)產(chǎn)生新的偏差，因此開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)劃控制應(yīng)采用動(dòng)態(tài)循環(huán)的控制方法。

　　為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施，還應(yīng)有一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度檢查控制系統(tǒng)。自公司經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理，一直到作業(yè)班組都應(yīng)設(shè)有專門(mén)的職能機(jī)構(gòu)或人員負(fù)責(zé)檢查匯報(bào)，統(tǒng)計(jì)整理實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)度的資料，并把實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較分析，必要時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃。當(dāng)然不同層次的人員負(fù)有不同的進(jìn)度控制職責(zé)，他們分工協(xié)作，形成了縱橫連接的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目控制組織系統(tǒng)。

　　信息反饋原理信息反饋是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要手段之一，開(kāi)發(fā)的實(shí)際進(jìn)度通過(guò)信息反調(diào)給基層進(jìn)度控制人員，基層進(jìn)度控制人員在分工的職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)過(guò)對(duì)其加工，再將信息逐級(jí)向上反饋，直到主控制室，主控制室整理統(tǒng)計(jì)各方面的信息，經(jīng)比較分析作出決策，調(diào)整進(jìn)度，仍使其符合預(yù)定工期目標(biāo)。若不應(yīng)用信息反饋原理，不進(jìn)行信息反饋。則無(wú)法進(jìn)行計(jì)劃控制。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的過(guò)程就是信息反饋的過(guò)程。

　　彈性原理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期長(zhǎng)，影響進(jìn)度的原因多，其中有的影響因素已被人們掌握，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)分析已能估計(jì)出它們的影響程度和出現(xiàn)的可能性，并在確定進(jìn)度目標(biāo)時(shí)，進(jìn)行實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分析。計(jì)劃編制者掌握這些知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之后，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)就會(huì)留有余地，使施工進(jìn)度計(jì)劃具有彈性。在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制時(shí)，使可以利用這些彈件，縮短有關(guān)的工作時(shí)間，或者改變它們之間的搭接關(guān)系，使拖延了工期的項(xiàng)目通過(guò)縮短剩余計(jì)劃工期，仍能達(dá)到預(yù)期的計(jì)劃目標(biāo)。

　　網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃原理在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的控制中，可以利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)原理編制進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)搜集的實(shí)際進(jìn)度信息，比較和分析進(jìn)度計(jì)劃；還可以利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的工期優(yōu)化理論調(diào)整計(jì)劃。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)原理是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理和分析計(jì)算的理論基礎(chǔ)。

　　2.5進(jìn)度控制方法

　?。?）橫道圖比較法橫道圖比較法是在項(xiàng)目實(shí)施中檢查實(shí)際進(jìn)度收集的信息，經(jīng)過(guò)整理后直接用橫道線并列標(biāo)于原計(jì)劃的橫道線處，進(jìn)行直觀比較的方法。但它僅適用于施工中的各項(xiàng)工作都是按均勻的速度進(jìn)行，即每項(xiàng)工作在單位時(shí)間完成的任務(wù)量都是相等的。

　?。?）S型曲線法S形曲線能直觀地反映工程實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度所存的偏差，并對(duì)后期工程進(jìn)度進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。S形曲線是以橫坐標(biāo)表示時(shí)間，縱坐標(biāo)表示工作量完成情況的曲線圖。

　　工作量的具體表達(dá)方式可以采用實(shí)物工程量。工時(shí)消耗、費(fèi)用支出額或相應(yīng)的百分比來(lái)表示，并按工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃繪出計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線。隨著建設(shè)進(jìn)度定期檢查計(jì)劃實(shí)際完成程度，并繪制實(shí)際進(jìn)度的S形曲線。通過(guò)計(jì)劃進(jìn)度S形曲線與實(shí)際進(jìn)度S形曲線的比較，即可以獲得進(jìn)度控制的有關(guān)信息，以便分析進(jìn)度延遲或提前的原因，制定相關(guān)的控制對(duì)策。

　?、俟こ虒?shí)際進(jìn)度狀態(tài)分析：如果工程實(shí)際進(jìn)度繪的點(diǎn)落在計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線左側(cè)，表明此時(shí)刻實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度超前；反之，如按實(shí)際進(jìn)度描繪的點(diǎn)在計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線的右側(cè)，表明此時(shí)刻實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度拖延。

　?、谶M(jìn)度偏差分析：在S形曲線比較圖中可以直接讀出進(jìn)度偏差值?！鱰a表示ta時(shí)刻比原計(jì)劃進(jìn)度超前的時(shí)間，△ya表示此時(shí)刻超額完成的工程量；△tb，表示在tb時(shí)刻進(jìn)度已拖延的時(shí)間，△yb表示此時(shí)刻已拖欠的工程量。

　?、垲A(yù)測(cè)總工期分析。以實(shí)際進(jìn)度的S形曲線提供的進(jìn)度信息，采用時(shí)間序列預(yù)測(cè)方法，可以預(yù)測(cè)出對(duì)未來(lái)不同的進(jìn)度時(shí)間所應(yīng)完成的工作量，可以作出實(shí)際預(yù)測(cè)進(jìn)度的S形曲線。求出工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度的預(yù)測(cè)工期，與原狀計(jì)劃工期比較，即可以判斷工期的提前或延遲的可能時(shí)間。

　?、苓x擇不同的檢查日期，用S形曲線比較法可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。