當(dāng)前房地產(chǎn)救市政策評(píng)估及后續(xù)政策展望

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　　“327”和“330”相關(guān)“救市”政策出臺(tái)之后已經(jīng)一月有余，政策力度如何、效果怎樣，以及接下來有可能、或者說應(yīng)該出臺(tái)哪些政策，我也一并做下分析和展望。

　　一、“救市”政策評(píng)估

　　首先說下大家最關(guān)心的“330”和二套房營(yíng)業(yè)稅政策，這是對(duì)需求端和交易直接影響最大的政策。其中營(yíng)業(yè)稅政策實(shí)施簡(jiǎn)單，見效也快，我們看到4月份二手房成交 已經(jīng)迎來全面回升，如北京4月份二手房成交量同比上漲151%，環(huán)比大增六成;深圳同比翻番，環(huán)比增長(zhǎng)近一半;而其他南京、廈門、青島、天津等市的二手房 成交量亦出現(xiàn)了大幅放量。

　　而 二套房政策雖然影響力度更大，但一方面落實(shí)需要時(shí)間，另一方面銀行貸款額度也要給出，二者缺一不可。從落實(shí)情況來看，部分城市速度還是顯得稍慢，截止四月 底，廣州、深圳等市二套房新政仍未公布落地，而上海、北京、南京等宣布執(zhí)行新政的城市，銀行的執(zhí)行力度也有一定“打折”。從銀行貸款額度看，目前國(guó)內(nèi)是統(tǒng) 一對(duì)開發(fā)貸和購(gòu)房貸款做出額度限制，這一塊占全部新增貸款的比例差不多是在三成左右。如果這個(gè)額度不放開，那么最終還是因?yàn)檫@個(gè)天花板影響政策最終落實(shí)。

　　“327”國(guó)土資源部和住建部的相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響不大，都不是能夠立竿見影的。比如調(diào)整規(guī)劃這肯定是個(gè)要扯皮的持久戰(zhàn);比如對(duì)于供大于求的城市減少土地供 應(yīng)，其實(shí)如今這些城市不減少土地供應(yīng)也沒人買地;還有通過收購(gòu)商品房解決保障房源，這些存貨多的城市很多保障房也已過量。這些政策需要時(shí)間來慢慢體現(xiàn)效 果。

　　最后是降準(zhǔn)政策，萬(wàn)億級(jí)別的資金流入到市場(chǎng)當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)有很大的積極作用。因此對(duì)于“420”的降準(zhǔn)效果，我們也可以給予更多期待。這1.2萬(wàn)億出來，至少對(duì)房地產(chǎn)是及時(shí)雨，哪怕是從資金定向分配角度來講，房地產(chǎn)也是受益最大的產(chǎn)業(yè)。

　　二、后續(xù)政策展望

　　從目前情況來看，首先是金融政策應(yīng)該更進(jìn)一步，此 類政策會(huì)對(duì)消費(fèi)端、對(duì)需求端起到重要作用，從目前情況來看有兩個(gè)相關(guān)建議：方案一，最簡(jiǎn)單的是把開發(fā)貸和按揭貸分離，各自給予上限額度，對(duì)按揭貸這塊要大 大放開額度，讓銀行資金能夠更傾斜進(jìn)入住宅消費(fèi)領(lǐng)域;方案二，加快住宅銀行的進(jìn)程，不要只停留在研究階段，應(yīng)盡快的推進(jìn)住宅銀行落地，中國(guó)式“MBS” —— 住宅金融專項(xiàng)債券也應(yīng)該加快推進(jìn)。

　　第二個(gè)是一線城市調(diào)整限購(gòu)，這應(yīng)該是短期時(shí)間內(nèi)最大的“核武器”了，對(duì)消費(fèi)信心的恢復(fù)，對(duì)改善性需求的釋放有至關(guān)重要的影響。一線城市目前是限購(gòu)最后陣地，而維持限購(gòu)的理由也是荒誕不經(jīng)，據(jù)說是為了控制城市人口，為了規(guī)避相關(guān)政策限制，購(gòu)房群體只能采取假離婚的手段，使得一線城市的離婚率和復(fù)婚率在限購(gòu)之后居高不下，讓限購(gòu)成為了“惡政”，應(yīng)該盡快調(diào)整。

　　第三個(gè)是短中期見效最快的貨幣政策—降準(zhǔn)。目前來講銀行準(zhǔn)備金率還在高位，央行也還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。降準(zhǔn)可迅速釋放巨量流動(dòng)性，和投資相關(guān)、需要大資金量投入的固定資產(chǎn)投資受益更多，其中房地產(chǎn)也應(yīng)該是受益最大的行業(yè)。

　　最后一個(gè)是稅費(fèi)調(diào)整。之 前的調(diào)整主要還是面向需求端，但更應(yīng)該對(duì)企業(yè)稅費(fèi)做一定的調(diào)整。在現(xiàn)有的企業(yè)稅費(fèi)預(yù)征制度下，開發(fā)商承負(fù)頗重，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率大幅下滑，2014年規(guī)模 房企不賺錢的情況已經(jīng)普遍出現(xiàn)。所以建議暫緩對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征，畢竟只有市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主體能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，行業(yè)才能實(shí)現(xiàn)健康持久 的發(fā)展。