建筑面積計算的分類記憶

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☆ 計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件

☆ 計算全部建筑面積的范圍

☆ 計算一半建筑面積的范圍

☆ 不計算建筑面積的范圍

計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件

根據計算建筑面積的有關規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：

1、 應具有上蓋；

2、 應有圍護物；

3、 結構牢固，屬永久性的建筑物；

4、 層高在2.20m或2.20m以上；

5、 可作為人民生產或生活的場所。

其中：層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。

國家標準《房產測量規(guī)范》中所指房屋層高2.2m以上的計算建筑面積，都包括2.2m本身，其含意是層高在2.2m或2.2m以上的計算建筑面積。

計算全部建筑面積的范圍

1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

這里說明：房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于2.2m也只能按一層計算建筑面積。層高低于2.2m的房屋都不能計算建筑面積。

2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建筑面積。

梯間、電梯間是指進出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護結構、永久性的、層高不低于2.2m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。

夾層、插層、技術層也稱附層，是指建筑在房屋內部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結構層，即屬于整個房屋整體結構的一部分，有的是技術層，是加插進去的。不論是結構層還是技術層，只要其層高不低于2.2m都可以計算建筑面積，凡層高低于 2.2m的部位，均不應計算建筑面積。

3、穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。

這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內部的通道。

門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2m以上的按其水平投影面積計算。房屋內的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標準《房產測量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于2.2m的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。

門廳、大廳有的因層高很高，一般在沿廳的周邊設有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應計算建筑面積。

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。

樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。

由于這些井道，有的并不構成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。

房屋的自然層數是指按房屋的樓板和地板結構分層的層數。

房屋的自然層數，一般按室內地平線以上計算。地平線以下為地下室，按負層數計算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內層高不低于2.2m的計算自然層數；層高在2.2m以上的架空層也計算自然層數。

有關地下室和半地下室這兩個名詞，國家標準《房產測量規(guī)范》沒有明確界定其含義；國家標準《住宅設計規(guī)范》對地下室和半地下室有以下術語和解釋，可供參考：

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。

當房間地面低于室外地平面的高度不超過房間凈高的三分之一者，則不能算作地下室，也不算半地下室。

假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計層數。

由于現代房屋設計的多樣化，樓梯、電梯等井道到達的部位不同，有的直達地下室各層、有的服務于不同類型的樓層，服務對象和使用功能也不相同，因此在對這些共有建筑面積進行認定和測算時，還是應根據實際情況予以確定。

5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

以上所指層高在2.2m以上是指層高在2.2m或2.2m以上的房屋。

天面是指房屋頂面上，四周有圍護結構的，可供人民正常活動的平臺，也叫天臺。

房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護結構，供人民出入屋頂面進行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。

房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護結構的蓄水裝置的建筑物。

電梯機房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。

斜面屋頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂的房屋，按其層高達到2.2m的部位計算房屋建筑面積。

上述規(guī)定包括房屋天面上或房屋屋頂上的樓梯間、水箱間、電梯機房，以及斜面屋頂的房屋。

上述有關斜面屋頂的房屋建筑面積計算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計算，即所有斜面屋頂的房屋，都按層高達到2.2m的部位計算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計算標準的一致和統(tǒng)一。

6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.2m，按樓房處理。

陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設施，是戶內與戶外的過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積。不封閉陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。封閉與不封閉以設計圖紙或其他批準文件為準。所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實體欄板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。

7、屬于永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護結構的永久性建筑物，屬房屋的附屬設施。

當上層樓梯設計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。

室外樓梯的面積按實際層數各層的水平投影面積計算。

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結構相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結構柱。

此處所指走廊是指此廊是供人民在生產或生活中，出入或經常通行用的走廊。

9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實體欄板作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。架空通廊的層高低于2.2m的也不計算建筑面積。

10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

采光井是指為地下室提供光線和通風用的地下室墻體外的地下空間。

防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。

保護墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。

上述這些增厚的墻體都不計算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計算按上口，即以地上部分的墻體為準計算。

11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗；門廊和門斗時房屋門外的房屋附屬設施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。

門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結構牢固的頂蓋。這個上蓋可以是獨立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽臺的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于2.2m。

門斗的維護結構應為結構墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨立的與頂蓋相連的墻體。

門廊和門斗都是進出大門的主要通道。

獨立柱和單排柱的門廊，應按其上蓋投影面積的一半計算建筑面積。

無柱或無圍護結構或圍護結構殘缺的都不計算建筑面積。

12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。

這里所指的玻璃幕墻，是指這一部分的房屋沒有磚石等結構的外墻體，而是以玻璃幕墻直接作為房屋的外墻體。

13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。

這里所指的柱是指承重的結構柱。裝飾性的柱、非承重柱，以及柱的裝飾性部分應除外，不能據以計算房屋的建筑面積。

這些車棚、貨棚的層高不應低于2.2m，低于2.2m的部位，不應計算建筑面積。

獨立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護結構的，按其高度在2.2m部位的外圍水平面積計算。

這里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊腳做架空層的房屋。吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結構來承托架空房屋底板的一種建筑結構，這一部分建筑物如果加上圍護物，而且圍護物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內再整修有底板，就可以作為人民生產和生活的場所而加以利用，也就可以對層高不低于2.2m的部位計算建筑面積。如果架空層未整修有地板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則可以不計算建筑面積。

15、有伸縮縫的房屋，若其與室內相同的，伸縮縫計算建筑面積。

伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設置在基礎以上的豎直縫，未使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應溫度變化時所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運動而危害建筑物出現拱裂。

上述規(guī)定也適用于沉降縫，伸縮縫與沉降縫通稱變形縫。

沉降縫也是設置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設置在負荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不勻時使房屋出現裂縫。

國家標準《房產測量規(guī)定》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內相同，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標準。

因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。

計算一半建筑面積的范圍

1、與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

走廊是房屋墻體外有頂蓋的、作為人們進出和行走的通道。

與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是自備的專制頂蓋。

頂蓋是由屋檐延伸而構成的底層無柱走廊，稱檐廊；頂蓋由樓體或挑廊或挑樓底板構成的，底層無柱走廊，也是檐廊。

有和房屋相連的頂蓋，有永久性的牢固的圍護結構的檐廊，按圍護結構外圍的水平投影面積的一半計算建筑面積。

檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有圍護結構的檐廊。

有圍護結構的檐廊還應是房屋進出的通道，或作為生產或生活的場所，層高不低于2.2m，才計算建筑面積。

沒有頂蓋或沒有圍護結構，或生產和生活都無法使用的，或層高低于2.2m的，均不宜計算建筑面積。

2、未封閉陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

未封閉的陽臺、挑廊都應該有永久性的、結構牢固的圍護結構，且層高不低于2.2m。

圍護結構還應有一定的高度。陽臺與挑廊都必須具有頂蓋，并且與室內相通。其中頂蓋可以是上層陽臺或上層挑廊，或上層挑樓，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自備頂蓋。

3、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

單排柱是指排列成一行的柱。

4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計算。

該室外樓梯應該是永久性的、結構牢固的、人民生產和生活正常使用的建筑物。有關解釋見7.4.3的g）有頂蓋的室外樓梯。

5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

不封閉的架空通廊應該是永久性的、結構牢固、層高不低于2.2m的，并有結構牢固的圍護物。

不計算建筑面積的范圍

1、層高小于2.2m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.2m的地下室和半地下室。

為統(tǒng)一標準，所有層高低于2.2m以下的房屋、房間、房層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、挑樓、地下室、半地下室等都不宜計算建筑面積。這也是作為人民生產和生活空間的最基本的需求。

2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

構件是組成房屋結構的各單元，如房屋的梁、柱等，這里指的是突出房屋墻面的梁、柱等構件。

配件是組成房屋的零件或部件，這里指的是突出房屋墻面的部件，例如磚和瓦等部件。

裝飾柱是指為裝飾或點綴房屋而用的非承重柱，承重柱是指對房屋起承重作用的結構柱。承重柱有時在外表附有裝飾性的部分。裝飾柱或承重柱，以及承重柱的裝飾性部分的認定，以設計圖紙為準。

裝飾性的玻璃幕墻是指附在或架在房屋外墻面上起裝飾作用的玻璃幕墻。

垛是指房屋墻上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墻面的磚、瓦以及水泥構件。勒腳是位于房屋外墻面下部，突出房屋外墻面的，為保護墻基和墻體的、防水浸蝕、防腐蝕的、附在房屋外墻面下端的表面構筑層，它由磚或混凝土或三合土等材料構成。不是所有房屋都有勒腳。

臺階在這里是指室外臺階，室外臺階是房屋的輔助設施，不單獨計算建筑面積。

室外臺階是房屋室內外地面聯(lián)系的過渡構件，是根據室內外地面之間的高差而設置的。

無柱雨蓬這里指的是無柱的、位于門上方或窗上方的為防雨和防曬用的頂蓋。頂蓋一般由混凝土構件（板）構成，與房屋的墻體或房屋的梁柱相連接，頂蓋的下方無承重柱或承重墻支撐，頂蓋下方可能是房屋的進出口或人行通道，沒有圍護結構或圍護物。

3、房屋之間無上蓋的架空通廊。

這里還應包括無上蓋的挑廊。

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

房屋的天面是指房屋屋頂面上，四周有圍護結構的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也稱天臺。

挑臺是指挑出房屋外墻或伸出屋面，有圍護結構無頂蓋的平臺。

這里的天面上的花園、泳池都是指房屋天面上無頂蓋的花園和游泳池。

5、建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。

這些平臺是指安置于建筑物內部的，供操作、上料、安放物品用的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

這里指的是騎樓或過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷的那一部分。

7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。這里指的是在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或是利用高架橋路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，沒有利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋，而自備頂蓋的房屋，不在此條規(guī)定之列。

8、活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的房屋都不應計算建筑面積。

9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。