自己在北京蓋棟樓

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中國(guó)建筑師曾經(jīng)在許多年來(lái)，一直羨慕大洋彼岸那些能為私人單體小住宅進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)的同行。除卻了商業(yè)利潤(rùn)的需求，更多的個(gè)人感受與偏好，無(wú)須為層層領(lǐng)導(dǎo)的點(diǎn)頭而費(fèi)盡理由的天馬行空……唯一需要的，是為自己的設(shè)想找一個(gè)心領(lǐng)神會(huì)的業(yè)主。這樣的日子會(huì)離我們?cè)絹?lái)越近嗎？當(dāng)一個(gè)北京市民開(kāi)始謀求在城里蓋自己的大樓時(shí)，這一切似乎初露端倪。

　　以下摘自《新聞周刊》劉育英文章《開(kāi)發(fā)商靠邊站！自己集資蓋一棟屬于自己的樓》：

　　在北京這樣的大城市里，自己集資蓋一棟屬于自己的樓，不光是為省錢(qián)，也是為了某種民主理念而且這不是一個(gè)停在腦子里的“烏托邦”，它已經(jīng)有了實(shí)現(xiàn)的可能

　　9月26日，聯(lián)想公司的工程師于凌罡把新修訂的《合作蓋樓問(wèn)與答》放到了“藍(lán)城”網(wǎng)站上。他已經(jīng)記不清這是第幾次修改了。這是頭一天晚上一群伙伴在他家開(kāi)會(huì)討論的成果。

　　與以前的文案相比，《問(wèn)與答》的核心思想并沒(méi)有變。修改只是為了把枯燥的條文變得更容易讓讀者理解。那是一個(gè)充滿浪漫色彩的設(shè)想集合一群在北京生活、又還沒(méi)有自己的房子的人們，共同出錢(qián)，自己買(mǎi)地，自己找人設(shè)計(jì)，蓋一座完全屬于自己的樓。

　　這可能嗎？

　　于凌罡建房方案

　　事情是從半年多前開(kāi)始的。2003年的12月1日，于凌罡在網(wǎng)易、新浪、搜狐、綠野等十幾家網(wǎng)站發(fā)出帖子，提出自己的理念。他寫(xiě)道：“我是一個(gè)北京人，深刻地體會(huì)到房子的重要性，有了自己的房子，不用支付高昂的房租，不用擔(dān)心被房東或家長(zhǎng)掃地出門(mén)，美好生活也就從此開(kāi)始了。

　　“現(xiàn)在，我打算在國(guó)家政策允許下，組織大家集資蓋樓，我希望可以得到大家的支持，我們會(huì)建立一個(gè)具有法人資格的，以協(xié)議為主、協(xié)商為輔，實(shí)行民主制度的非贏利性實(shí)體。它叫什么名字，我還沒(méi)想好，不過(guò)，全程透明，是這個(gè)合作社的基本宗旨。也許‘全程透明’就該是它的名字……”

　　簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，于凌罡的思路就是：參與者們，也就是將來(lái)的業(yè)主們共同出一定的錢(qián)注冊(cè)一家公司，以這家公司的名義購(gòu)買(mǎi)土地，然后選擇設(shè)計(jì)部門(mén)、施工部門(mén)、物業(yè)提供者等，建起一座屬于自己的樓。

　　于凌罡的方案最吸引人的一點(diǎn)就是這種方式比普通的買(mǎi)房子省錢(qián)。他提出的設(shè)想是，首先業(yè)主需要交15萬(wàn)元（可分批交），利用這15萬(wàn)元，每個(gè)業(yè)主可以從銀行貸到22.5萬(wàn)元。用這筆錢(qián)支付買(mǎi)地和建房的費(fèi)用。樓建好后，因樓房的底商和附屬商業(yè)設(shè)施也屬于業(yè)主們，可以用從中獲得的租金收入來(lái)沖抵那筆銀行貸款。所以，根據(jù)于凌罡的估算，自己蓋的房子比買(mǎi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房子大約便宜40%.

　　于凌罡還設(shè)想了這棟樓的其他一些細(xì)節(jié)：這棟樓大概是五百來(lái)戶，共12到15層，每戶36平米，層高高于4.8米，可以隔成兩層，成為復(fù)式住宅。每戶可以買(mǎi)兩套……

　　帖子一發(fā)出去，就引起了好多人的興趣，各種跟帖問(wèn)的問(wèn)題五花八門(mén)。如，如何規(guī)劃立項(xiàng)？買(mǎi)土地時(shí)能競(jìng)爭(zhēng)過(guò)開(kāi)發(fā)商嗎？資金是不是安全？等等。也有一些人認(rèn)為，于凌罡不過(guò)是在發(fā)神經(jīng)、制造噱頭而已。

　　于凌罡回憶說(shuō)，在發(fā)了帖子的幾個(gè)網(wǎng)站中，從綠野得到的支持最多。綠野是一家戶外運(yùn)動(dòng)網(wǎng)站，那里的用戶一般收入較高，素質(zhì)也好，更容易接受新事物，于凌罡現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)中有一些人就是來(lái)自綠野。

　　畢業(yè)剛剛兩年、現(xiàn)在從事IT業(yè)的魯治，就是于凌罡在綠野認(rèn)識(shí)的朋友?，F(xiàn)在他已經(jīng)成為團(tuán)隊(duì)的核心成員之一。除了魯治，這個(gè)團(tuán)隊(duì)還有各行各業(yè)的人士：有在北京住總集團(tuán)研究院搞預(yù)算的，有在城市建筑設(shè)計(jì)院的，還有在房地產(chǎn)咨詢公司寫(xiě)文案的。合作者們有錢(qián)的出錢(qián)，有力的出力，有車的出車，不計(jì)報(bào)酬地工作。到現(xiàn)在，核心的成員有五六人，他們幾乎每周都在于凌罡的家里見(jiàn)一次面，討論技術(shù)細(xì)節(jié)。平時(shí)還有大量的網(wǎng)上溝通、短信往來(lái)。

　　于凌罡的家現(xiàn)在簡(jiǎn)直就是個(gè)俱樂(lè)部，人來(lái)人往，一撥是于凌罡在綠野的玩友，一撥是合作蓋樓的參與者，還有一撥是于的親戚。一走進(jìn)于家，一種開(kāi)放、民主的氣氛撲面而來(lái)。

　　自從發(fā)帖之后，于凌罡開(kāi)始變得像個(gè)牧師。他像布教一樣向別人介紹合作蓋樓是怎么一回事，一次講上兩三個(gè)鐘頭是常有的事。網(wǎng)絡(luò)也是他的宣傳陣地，于凌罡在網(wǎng)上的ID叫藍(lán)城木魚(yú)，進(jìn)入他的網(wǎng)頁(yè)，?？梢钥吹剿谡搲锘卮饎e人的問(wèn)題。從那時(shí)到現(xiàn)在，于凌罡說(shuō)自己已經(jīng)和上千人聊過(guò)這事，看到于凌罡講起合作蓋樓時(shí)的熱情投入和滔滔不絕，這個(gè)數(shù)字絕對(duì)可信。于凌罡說(shuō)，他的這個(gè)項(xiàng)目“征集到300戶沒(méi)有問(wèn)題”。

　　土地難題

　　于凌罡現(xiàn)在不敢把人數(shù)招到500，因?yàn)橛刑嗟牟淮_定性。比如土地，于凌罡承認(rèn)，在所有環(huán)節(jié)中，買(mǎi)地是最困難的一個(gè)環(huán)節(jié)，不僅涉及到土地的地段和價(jià)格問(wèn)題，還要和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起參與土地競(jìng)標(biāo)。當(dāng)然，另一個(gè)難題就是資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　最近一段時(shí)間，于凌罡和他的合作者們做得最多的事是到北京市土地儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站上去看土地的拍賣信息。自從國(guó)土資源部關(guān)于土地的71號(hào)令出來(lái)以后，以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地，現(xiàn)在必須公開(kāi)進(jìn)行掛牌拍賣，這個(gè)政策的主要目的是防止土地的不透明交易，對(duì)于合作建房來(lái)說(shuō)，這是一件好事，這些信息都是于凌罡特別需要的。

　　最近于凌罡感興趣的土地有那么幾塊：一是在西城區(qū)官園附近有一塊正好適合一棟樓的地方，樓面地價(jià)在4000到4500元之間，雖然價(jià)錢(qián)高了點(diǎn)，但是地處二環(huán)路邊上，交通發(fā)達(dá)。惟一不足的是，這塊地在規(guī)劃中是用于綜合性用途的，有可能無(wú)法用于民用建筑。另外還有北四環(huán)霄云路的一塊地，樓面地價(jià)是3000到5000元，也成為備選。

　　于凌罡現(xiàn)在還不太急，因?yàn)橥恋氐男畔⑹顷懤m(xù)出來(lái)的，需要有耐心等到一塊最合適的地方。不過(guò)，他覺(jué)得，與開(kāi)發(fā)商一起去競(jìng)拍，自己在價(jià)格上還是有競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　他們要出比開(kāi)發(fā)商更高的錢(qián)才會(huì)拿到地。于凌罡給記者算了筆賬，以證明他們?cè)谕恋厣系念A(yù)算實(shí)際是比較高的。500人，每人按規(guī)定交15萬(wàn)元，共計(jì)7500 萬(wàn)元，用這7500萬(wàn)元做抵押，預(yù)計(jì)可貸款1.125億元。將其中9000萬(wàn)元作為土地預(yù)算，一般蓋一座獨(dú)棟樓需購(gòu)買(mǎi)6000平米的地皮面積，這樣每平米的預(yù)算是1.5萬(wàn)元。而一般三四環(huán)路地段此項(xiàng)的市場(chǎng)價(jià)格為1萬(wàn)元出頭。但是，他們?cè)谫I(mǎi)地上資金的壓力比開(kāi)發(fā)商要小道理很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商的前期投入全面要靠自己，而合作建房，前期的錢(qián)是每戶按規(guī)定數(shù)額累計(jì)起來(lái)的，因此高出來(lái)的地價(jià)分?jǐn)偟矫繎纛^上，就顯得不那么多了。

　　選好了土地的位置，下一步的任務(wù)就是參加競(jìng)標(biāo)，這需要成立一個(gè)公司。于凌罡最初的設(shè)想為成立一個(gè)非盈利組織，或者成立一個(gè)基金，但是由于不符合住宅合作社的條件，為了不與現(xiàn)有政策沖突，他決定成立一家公司。

　　于凌罡的想法是：每個(gè)業(yè)主加入公司時(shí)先交5000元的保證金，作為違約時(shí)的懲罰，300人就是150萬(wàn)，注冊(cè)公司時(shí)有這些錢(qián)就夠了。業(yè)主其余的錢(qián)還放在自己名下賬戶里，當(dāng)有支出的時(shí)候，每人委托銀行轉(zhuǎn)賬，直接打到乙方（如設(shè)計(jì)公司或建筑公司）賬上。這些錢(qián)不能取出，只能轉(zhuǎn)賬，這就保證了資金的安全。

　　業(yè)主小算盤(pán)

　　好多人被于凌罡的計(jì)劃吸引，是因?yàn)楹献魃w樓最大的好處就是省錢(qián)。可是，從競(jìng)拍土地過(guò)程看來(lái)，并沒(méi)有省錢(qián)。往下的程序，選擇施工單位、監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)，合作蓋樓比商品房開(kāi)發(fā)也沒(méi)有便宜多少。那么業(yè)主真正能獲得的好處是什么？省錢(qián)省在哪里？

　　于凌罡解釋說(shuō)，好處是從底商和物業(yè)方面體現(xiàn)出來(lái)的。

　　對(duì)于普通房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，底商是屬于房產(chǎn)商的，出租收益也歸房產(chǎn)商所有，而這部分底商的成本是攤?cè)氲秸麄€(gè)成本中，由業(yè)主買(mǎi)單，所以業(yè)內(nèi)都知道的一句話是，“底商是房產(chǎn)商偷業(yè)主的”。

　　而在合作蓋樓模式下，底商屬于全體業(yè)主。按照規(guī)劃，這棟樓的底商面積是3888平米。按每平米每月1000元的保守計(jì)算，每月將產(chǎn)生40萬(wàn)元左右的底商收入。（按四環(huán)左右地段的計(jì)算。如果地段更好，則價(jià)格更高）。

　　底商的收入，扣除公司運(yùn)作的費(fèi)用后，將平均分給504套房子，業(yè)主按照擁有的套數(shù)獲得收益。還有附屬商業(yè)設(shè)施的收入也做如此分配。它們可以抵消業(yè)主兩筆費(fèi)用，一筆是購(gòu)房的貸款，另一筆是物業(yè)費(fèi)。

　　合作蓋樓的物業(yè)費(fèi)也會(huì)比商品房低不少。目前北京每平米建筑面積的物業(yè)費(fèi)是每月每平米2.8元左右，照此計(jì)算，80平米的房子，每月要交物業(yè)費(fèi)220多元。而住在合作蓋樓的業(yè)主，就省錢(qián)多了，這主要原因是，合作建房成立的公司在設(shè)計(jì)之初，就是非盈利的。

　　比如公司選擇保潔公司，價(jià)格如果比市場(chǎng)價(jià)格高，或者服務(wù)不好，任何業(yè)主都可以提出自己的異議，如果超過(guò)一定數(shù)量的業(yè)主都持這種意見(jiàn)，大家就可以投票否決這家公司，這樣保證業(yè)主獲得較低的價(jià)格，這是真正自己做了自己的主。

　　考慮到底商將連續(xù)不斷地為業(yè)主產(chǎn)生收入，于凌罡的計(jì)算是，參與者用15萬(wàn)元的現(xiàn)金，幾乎可以獲得價(jià)值近40萬(wàn)元的房子。這其中節(jié)省的費(fèi)用，還包括普通開(kāi)發(fā)商成本里含有的廣告費(fèi)、利潤(rùn)和灰色支出等。

　　一個(gè)烏托邦？

　　到今天，于凌罡的項(xiàng)目還處在早期階段，還沒(méi)有真正買(mǎi)下土地。

　　而從發(fā)第一個(gè)帖子到現(xiàn)在，很多人都很懷疑一件事：于凌罡的動(dòng)機(jī)何在？

　　于凌罡周圍的人說(shuō)，要說(shuō)一點(diǎn)不為自己考慮，這誰(shuí)也不信。不過(guò)，于凌罡表示，整個(gè)初衷絕不是打算為自己一套便宜的住宅。31歲的于凌罡在北京并不缺房子住，而且有一份很說(shuō)得過(guò)去的薪水，有一幫談得來(lái)的朋友。魯治引用馬斯洛的話，人的最高需求是個(gè)人成就感，于凌罡現(xiàn)在追求的就是這種成就感。

　　早在十來(lái)年前，于凌罡就提出了“藍(lán)城”的設(shè)想，當(dāng)時(shí)他感到網(wǎng)狀的城市交通極為不方便，就設(shè)計(jì)了一種線型的城市規(guī)劃，他起名叫l(wèi)inecity，中文名字是“藍(lán)城”。這個(gè)方案受到了很多人的嘲笑，但于凌罡并不在乎，他認(rèn)為中國(guó)在市場(chǎng)化的過(guò)程中，需要這么一種理想規(guī)劃的城鎮(zhèn)。他通過(guò)自己的努力，已經(jīng)把方案遞到了一位科學(xué)院院士的手里。

　　合作蓋樓是“藍(lán)城”理想的第一步。待這個(gè)樓運(yùn)作成功后，于凌罡積累了運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，還有了一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)，就可以運(yùn)作更多的樓，這離藍(lán)城就更近了一步。即使合作蓋樓幾乎占用了于凌罡所有的業(yè)余時(shí)間，于凌罡也覺(jué)得為了自己的理想是值得的。

　　其余參與合作蓋樓的人幾乎也抱著同樣想法：在這里做事，積累更多的經(jīng)驗(yàn)。他們多是最早在綠野一起出去玩的朋友，綠野那種非盈利、民主的方式是他們喜歡的。

　　在于凌罡的理想中，不管是合作蓋樓，還是藍(lán)城，民主都是不可缺少一個(gè)元素。在合作蓋樓的程序里，于凌罡設(shè)計(jì)了一種“三權(quán)分立”的模式：合作蓋樓的權(quán)力屬于所有業(yè)主。而業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定制度，對(duì)公司行使協(xié)助監(jiān)督權(quán)和彈劾權(quán)，有點(diǎn)像是人大；而公司就是一個(gè)操作機(jī)構(gòu)，如同是國(guó)務(wù)院；同時(shí)還有一個(gè)外聘的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)它的賬目進(jìn)行監(jiān)管。

　　現(xiàn)實(shí)生活中的于凌罡相當(dāng)平和。他在綠野上寫(xiě)的一首詩(shī)，或許可以看出他的幾分情懷：“青木鄰楓秋有色，碧水居湖夏生荷。游盡山水興猶在，讀遍詩(shī)書(shū)樂(lè)自得。高談恐驚天人過(guò)，闊論已為世人得。咫尺書(shū)房說(shuō)藍(lán)城，無(wú)限網(wǎng)絡(luò)寫(xiě)生活。”