旅游房地產(chǎn)策劃的研究

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

摘要:隨著近年來(lái)我國(guó)旅游行業(yè)的不斷發(fā)展, 此時(shí)的人們的旅游方式正由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，很多地區(qū)的房地產(chǎn)也漸漸成為順著旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),也就是在很大程度上考慮了旅游業(yè)的這一因素,因此房地產(chǎn)策劃也就適時(shí)地融入了這一因素,通過對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念分析以及與普通房地產(chǎn)策劃的比較我們來(lái)了解這一特殊的房地產(chǎn)形式.

關(guān)鍵詞:旅游、房地產(chǎn)、策劃

1、旅游房地產(chǎn)的定義

所謂旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，如景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區(qū)度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

2、房地產(chǎn)策劃的定義

房地產(chǎn)策劃是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程的一項(xiàng)極為重要的工作。從前期的定位，到推廣整合最后是銷售招商策劃，因此房地產(chǎn)策劃即是以房地產(chǎn)為主體進(jìn)行的為了達(dá)到某種目標(biāo)的擬定戰(zhàn)略方案和戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃，然后借助一定的科學(xué)方法和藝術(shù)，為決策、計(jì)劃而構(gòu)思、設(shè)計(jì)、制作策劃方案的過程。

3、旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)策劃的區(qū)別

首先房地產(chǎn)策劃在如今是一種智力型產(chǎn)業(yè)，可以說(shuō)是為房地產(chǎn)的整個(gè)生命做著不可替代的工作，在項(xiàng)目建設(shè)從方案設(shè)計(jì)開始，策劃就開始進(jìn)行了作業(yè)，定位一種企業(yè)適合的開發(fā)方式，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的選地規(guī)模，都是前期策劃所要考慮的問題，一個(gè)好的策劃是可以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的，因此顯得尤為重要。

定位要考慮的東西很多，比如當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和估算的產(chǎn)品能夠投入使用的期限之后的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也是要考慮的一個(gè)大的環(huán)境，因?yàn)樗鼤?huì)影響到消費(fèi)者的購(gòu)物情況，而這個(gè)又會(huì)影響這里的房子使用功能的分布和規(guī)模，最后就是這個(gè)地區(qū)所能調(diào)動(dòng)的人力資源、物力資源、社會(huì)資源，這是普通房地產(chǎn)策劃經(jīng)常需要考慮的東西。

那么旅游房地產(chǎn)呢？

顧名思義，旅游房地產(chǎn)中旅游占了很大的比重，如果某個(gè)地區(qū)是旅游業(yè)發(fā)展或者旅游是作為一項(xiàng)重要的地區(qū)產(chǎn)業(yè)就非常重要，我曾經(jīng)到過廈門，那是一個(gè)很徹底、很典型的旅游房地產(chǎn)的例子，當(dāng)然它的規(guī)劃也很有意思，廈門可以大致分為兩塊，即主城區(qū)和鼓浪嶼，主城區(qū)的規(guī)劃可以說(shuō)也算得上是規(guī)規(guī)整整，換句話說(shuō)，也就是比較“安全”的設(shè)計(jì)，只有個(gè)別的小巷，或者是極具特色的地方，比如廈門大學(xué)，里面就連宿舍樓都是紅磚素裹，這樣的設(shè)計(jì)讓人體會(huì)到的是很濃厚的人文情懷，但最具旅游房地產(chǎn)特色的要數(shù)鼓浪嶼的整體規(guī)劃，從上島開始我們就能看到各種各樣別有特色的小店，每家的規(guī)模不大，卻琳瑯滿目地陳列在這座并不大的島嶼上，如果只是一兩家的設(shè)計(jì)可能不能讓人體會(huì)到這種氛圍，或者只會(huì)覺得它是一家再渺小不過的便利店，但當(dāng)成為一種規(guī)模以后，你就會(huì)很自然地覺得這里的小商品極具特色，忍不住要購(gòu)一些小小的紀(jì)念品，這就是充分考慮了旅游業(yè)的策劃范例，通過小規(guī)模的一種聚積，然后形成一定意義上的大規(guī)模，進(jìn)而感染消費(fèi)者，帶動(dòng)消費(fèi)，這也就是旅游房地產(chǎn)要考慮的獨(dú)到的東西：（1）整體城市帶給旅行者的人文情懷、（2）能夠帶動(dòng)消費(fèi)的合理布置、（3）能夠符合旅游特色的店鋪。

4、旅游房地產(chǎn)策劃的獨(dú)特表現(xiàn)

上述所謂的旅游房地產(chǎn)所要考慮的獨(dú)到的東西其實(shí)用專業(yè)的說(shuō)法也就是所謂的市場(chǎng)策劃、營(yíng)銷策劃和產(chǎn)品策劃，但它們之中又有旅游房地產(chǎn)自己的特點(diǎn)。

首先是市場(chǎng)策劃，了解一個(gè)地區(qū)適合什么樣的文化，或者有著什么樣的背景是確定市場(chǎng)環(huán)境的一個(gè)很好的方法，以旅游為主的地區(qū)更是這樣，因?yàn)橐粋€(gè)地方可能都會(huì)有一個(gè)傳說(shuō)，甚至是一個(gè)基調(diào)，比如談到海南，會(huì)讓人想到陽(yáng)光、溫暖和海鮮，談到重慶，會(huì)讓人想到美女、紅色經(jīng)典等，談到上海，會(huì)讓人想到發(fā)達(dá)、購(gòu)物，這就是不同的城市帶給我們的直觀感受，那么建筑在這些地方也就應(yīng)該表現(xiàn)出它的特點(diǎn)，這樣才會(huì)被追捧，最直接的就是能夠得到更高的回報(bào)。 所以上述說(shuō)的“整體城市帶給旅行者的人文情懷”也就是這個(gè)意思，有些地方適合大的、西式的、奢華的但也有的地方適合古色古香、小橋流水，綜合不同的特點(diǎn)并將這些特點(diǎn)發(fā)揮極致成為一種印象就能更加劇這種特色。相輔相成就能實(shí)現(xiàn)這個(gè)完美的體現(xiàn)。

其次是產(chǎn)品策劃，這是比較具體的策劃步驟，因?yàn)檫@直接關(guān)系到了建筑外形、使用功能、使用面積、交通系數(shù)、環(huán)境綠化等，從這里我們可以看出這其中的很多因素其實(shí)都由建筑的使用功能有關(guān)系，而使用功能自然的就與市場(chǎng)環(huán)境密不可分了，這就是它們的聯(lián)系了，了解了這種關(guān)系就能實(shí)現(xiàn)更具體、更合適的產(chǎn)品了，還是廈門的例子，由于那種迷你、溫馨的旅游環(huán)境造就了鼓浪嶼島上小規(guī)模的小店，而且創(chuàng)新的是幾乎每家小店都有自己的印章，集齊這些印章也充滿了興趣，香港的購(gòu)物去高樓聳立，霸道異常，似乎如果沒有足夠的高度會(huì)被摸不著頭腦的消費(fèi)者錯(cuò)過一樣，上述的“能夠符合旅游特色的店鋪”也就是體現(xiàn)了這一點(diǎn)，可以試想一下如果不考慮經(jīng)濟(jì)性不考慮收益，在鼓浪嶼上樹立一座五十層的超高層建筑，會(huì)是怎樣的一個(gè)情況，如果樹立在中心成為一個(gè)標(biāo)志性建筑還大可試試，但如果是矗立在眾多的小店之間，那恐怕有點(diǎn)風(fēng)馬牛不相及，讓人摸不著頭腦甚至覺得有些突兀吧。

最后是營(yíng)銷策劃，這是在產(chǎn)品完成后的最后一步了，也就是要如何將這些產(chǎn)品賣出去的策劃，當(dāng)然這一塊的內(nèi)容相對(duì)比較靈活，它不是一個(gè)地區(qū)所能全部適用，準(zhǔn)確地說(shuō)它也許只適用于某一個(gè)具體的工程或者項(xiàng)目，在做營(yíng)銷策劃時(shí)，要考慮的是周圍消費(fèi)者的消費(fèi)情況，做市場(chǎng)調(diào)查必不可少，了解消費(fèi)者需要的東西，并且在開發(fā)商能夠做到的范圍內(nèi)盡量地做到滿足，就是營(yíng)銷戰(zhàn)略中成功的一半了，但有些東西絕對(duì)不是有錢就能辦到，比如一個(gè)住宅區(qū)里如果有一家銀行我想是很多消費(fèi)者期望的事情，但是銀行卻并不這么想，它會(huì)考慮入駐后是否有足夠多的消費(fèi)者能夠抵消它的開銷，另外是否有地下室能夠作為金庫(kù)使用，這些等等的問題不僅銀行需要考慮，開發(fā)商也需要考慮，這就不可避免地產(chǎn)生了矛盾：即是消費(fèi)者的需求和產(chǎn)品的能力之間的矛盾，那么如何進(jìn)行正確的談判，爭(zhēng)取得到更多的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，就是很有幫助的營(yíng)銷戰(zhàn)略，前面說(shuō)到的“能夠帶動(dòng)消費(fèi)的合理布置”也就是說(shuō)明了這一點(diǎn)，合理布置不同功能的房子，讓消費(fèi)者真正體會(huì)到舒心和放心，并且能夠在未來(lái)的使用中發(fā)現(xiàn)更多貼心的細(xì)節(jié)，這對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展將有很大的影響。

5、旅游房地產(chǎn)的發(fā)展空間

    旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國(guó)地中海沿岸，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時(shí)間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶。而今天，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)，馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國(guó)際地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

　　中國(guó)的旅游房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)八九十年代萌芽，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)搶得先機(jī)，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，投向旅游房地產(chǎn)開發(fā)。這為已經(jīng)日趨飽和的傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域?qū)ふ业搅艘粋€(gè)新的突破口。眾所周知的，海南在從1993年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心?？山陙?lái)，海南的房地產(chǎn)業(yè)憑借它那得天獨(dú)厚的海景風(fēng)光將其中一部分空置房改造為旅游物業(yè)，而且其旅游度假式物業(yè)還擁有全國(guó)乃至全球的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大。于是，旅游房地產(chǎn)便成為海南房地產(chǎn)的主力，海南的房地產(chǎn)業(yè)也隨之出現(xiàn)了回暖的跡象。正如一位海南的房地產(chǎn)開發(fā)商所說(shuō)：是旅游房地產(chǎn)又給了海南的房地產(chǎn)一個(gè)春天。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目是接踵而至。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無(wú)窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級(jí)酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)者分享利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開發(fā)例子在國(guó)正越來(lái)越多，其發(fā)展的空間也是越來(lái)越大。

6、總結(jié)

旅游房地產(chǎn)作為我國(guó)新興的一種房地產(chǎn)形式正處在發(fā)展的勢(shì)頭中，在此基礎(chǔ)上衍生的與旅游房地產(chǎn)息息相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)也因此受到了激發(fā)，然而這其中最重要的還是這種新形式的未來(lái)策劃體系，畢竟小到一件家庭用品達(dá)到一個(gè)完整的開發(fā)項(xiàng)目，都有最基本的經(jīng)濟(jì)利益在驅(qū)動(dòng)，如果沒有真正切實(shí)的經(jīng)濟(jì)收益，沒有具體的實(shí)現(xiàn)方案，將很有可能再次迎來(lái)房產(chǎn)泡沫等不良的產(chǎn)業(yè)危機(jī)，這是我們作為工程師最不愿意看到的情況,因此策劃的重要性日趨明顯,但當(dāng)這一機(jī)構(gòu)合理發(fā)展,我們有理由相信房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將會(huì)有更美好的前途.

7、參考文獻(xiàn)：《中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展研究》 涂箐   西南財(cái)經(jīng)大學(xué)    2007-04-01

《旅游房地產(chǎn)與城市旅游發(fā)展互動(dòng)研究》   周鵬飛  華中師范大學(xué)   2008-05-01