旅游房地產(chǎn)策劃的研究

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

摘要:隨著近年來我國旅游行業(yè)的不斷發(fā)展, 此時的人們的旅游方式正由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，很多地區(qū)的房地產(chǎn)也漸漸成為順著旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢,也就是在很大程度上考慮了旅游業(yè)的這一因素,因此房地產(chǎn)策劃也就適時地融入了這一因素,通過對旅游房地產(chǎn)的概念分析以及與普通房地產(chǎn)策劃的比較我們來了解這一特殊的房地產(chǎn)形式.

關(guān)鍵詞:旅游、房地產(chǎn)、策劃

1、旅游房地產(chǎn)的定義

所謂旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝區(qū)度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

2、房地產(chǎn)策劃的定義

房地產(chǎn)策劃是貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作。從前期的定位，到推廣整合最后是銷售招商策劃，因此房地產(chǎn)策劃即是以房地產(chǎn)為主體進行的為了達到某種目標(biāo)的擬定戰(zhàn)略方案和戰(zhàn)術(shù)計劃，然后借助一定的科學(xué)方法和藝術(shù)，為決策、計劃而構(gòu)思、設(shè)計、制作策劃方案的過程。

3、旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)策劃的區(qū)別

首先房地產(chǎn)策劃在如今是一種智力型產(chǎn)業(yè)，可以說是為房地產(chǎn)的整個生命做著不可替代的工作，在項目建設(shè)從方案設(shè)計開始，策劃就開始進行了作業(yè)，定位一種企業(yè)適合的開發(fā)方式，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的選地規(guī)模，都是前期策劃所要考慮的問題，一個好的策劃是可以提高企業(yè)競爭力的，因此顯得尤為重要。

定位要考慮的東西很多，比如當(dāng)時的市場環(huán)境和估算的產(chǎn)品能夠投入使用的期限之后的市場環(huán)境，經(jīng)濟發(fā)展情況也是要考慮的一個大的環(huán)境，因為它會影響到消費者的購物情況，而這個又會影響這里的房子使用功能的分布和規(guī)模，最后就是這個地區(qū)所能調(diào)動的人力資源、物力資源、社會資源，這是普通房地產(chǎn)策劃經(jīng)常需要考慮的東西。

那么旅游房地產(chǎn)呢？

顧名思義，旅游房地產(chǎn)中旅游占了很大的比重，如果某個地區(qū)是旅游業(yè)發(fā)展或者旅游是作為一項重要的地區(qū)產(chǎn)業(yè)就非常重要，我曾經(jīng)到過廈門，那是一個很徹底、很典型的旅游房地產(chǎn)的例子，當(dāng)然它的規(guī)劃也很有意思，廈門可以大致分為兩塊，即主城區(qū)和鼓浪嶼，主城區(qū)的規(guī)劃可以說也算得上是規(guī)規(guī)整整，換句話說，也就是比較“安全”的設(shè)計，只有個別的小巷，或者是極具特色的地方，比如廈門大學(xué)，里面就連宿舍樓都是紅磚素裹，這樣的設(shè)計讓人體會到的是很濃厚的人文情懷，但最具旅游房地產(chǎn)特色的要數(shù)鼓浪嶼的整體規(guī)劃，從上島開始我們就能看到各種各樣別有特色的小店，每家的規(guī)模不大，卻琳瑯滿目地陳列在這座并不大的島嶼上，如果只是一兩家的設(shè)計可能不能讓人體會到這種氛圍，或者只會覺得它是一家再渺小不過的便利店，但當(dāng)成為一種規(guī)模以后，你就會很自然地覺得這里的小商品極具特色，忍不住要購一些小小的紀(jì)念品，這就是充分考慮了旅游業(yè)的策劃范例，通過小規(guī)模的一種聚積，然后形成一定意義上的大規(guī)模，進而感染消費者，帶動消費，這也就是旅游房地產(chǎn)要考慮的獨到的東西：（1）整體城市帶給旅行者的人文情懷、（2）能夠帶動消費的合理布置、（3）能夠符合旅游特色的店鋪。

4、旅游房地產(chǎn)策劃的獨特表現(xiàn)

上述所謂的旅游房地產(chǎn)所要考慮的獨到的東西其實用專業(yè)的說法也就是所謂的市場策劃、營銷策劃和產(chǎn)品策劃，但它們之中又有旅游房地產(chǎn)自己的特點。

首先是市場策劃，了解一個地區(qū)適合什么樣的文化，或者有著什么樣的背景是確定市場環(huán)境的一個很好的方法，以旅游為主的地區(qū)更是這樣，因為一個地方可能都會有一個傳說，甚至是一個基調(diào)，比如談到海南，會讓人想到陽光、溫暖和海鮮，談到重慶，會讓人想到美女、紅色經(jīng)典等，談到上海，會讓人想到發(fā)達、購物，這就是不同的城市帶給我們的直觀感受，那么建筑在這些地方也就應(yīng)該表現(xiàn)出它的特點，這樣才會被追捧，最直接的就是能夠得到更高的回報。 所以上述說的“整體城市帶給旅行者的人文情懷”也就是這個意思，有些地方適合大的、西式的、奢華的但也有的地方適合古色古香、小橋流水，綜合不同的特點并將這些特點發(fā)揮極致成為一種印象就能更加劇這種特色。相輔相成就能實現(xiàn)這個完美的體現(xiàn)。

其次是產(chǎn)品策劃，這是比較具體的策劃步驟，因為這直接關(guān)系到了建筑外形、使用功能、使用面積、交通系數(shù)、環(huán)境綠化等，從這里我們可以看出這其中的很多因素其實都由建筑的使用功能有關(guān)系，而使用功能自然的就與市場環(huán)境密不可分了，這就是它們的聯(lián)系了，了解了這種關(guān)系就能實現(xiàn)更具體、更合適的產(chǎn)品了，還是廈門的例子，由于那種迷你、溫馨的旅游環(huán)境造就了鼓浪嶼島上小規(guī)模的小店，而且創(chuàng)新的是幾乎每家小店都有自己的印章，集齊這些印章也充滿了興趣，香港的購物去高樓聳立，霸道異常，似乎如果沒有足夠的高度會被摸不著頭腦的消費者錯過一樣，上述的“能夠符合旅游特色的店鋪”也就是體現(xiàn)了這一點，可以試想一下如果不考慮經(jīng)濟性不考慮收益，在鼓浪嶼上樹立一座五十層的超高層建筑，會是怎樣的一個情況，如果樹立在中心成為一個標(biāo)志性建筑還大可試試，但如果是矗立在眾多的小店之間，那恐怕有點風(fēng)馬牛不相及，讓人摸不著頭腦甚至覺得有些突兀吧。

最后是營銷策劃，這是在產(chǎn)品完成后的最后一步了，也就是要如何將這些產(chǎn)品賣出去的策劃，當(dāng)然這一塊的內(nèi)容相對比較靈活，它不是一個地區(qū)所能全部適用，準(zhǔn)確地說它也許只適用于某一個具體的工程或者項目，在做營銷策劃時，要考慮的是周圍消費者的消費情況，做市場調(diào)查必不可少，了解消費者需要的東西，并且在開發(fā)商能夠做到的范圍內(nèi)盡量地做到滿足，就是營銷戰(zhàn)略中成功的一半了，但有些東西絕對不是有錢就能辦到，比如一個住宅區(qū)里如果有一家銀行我想是很多消費者期望的事情，但是銀行卻并不這么想，它會考慮入駐后是否有足夠多的消費者能夠抵消它的開銷，另外是否有地下室能夠作為金庫使用，這些等等的問題不僅銀行需要考慮，開發(fā)商也需要考慮，這就不可避免地產(chǎn)生了矛盾：即是消費者的需求和產(chǎn)品的能力之間的矛盾，那么如何進行正確的談判，爭取得到更多的獨特優(yōu)勢，就是很有幫助的營銷戰(zhàn)略，前面說到的“能夠帶動消費的合理布置”也就是說明了這一點，合理布置不同功能的房子，讓消費者真正體會到舒心和放心，并且能夠在未來的使用中發(fā)現(xiàn)更多貼心的細(xì)節(jié)，這對企業(yè)未來的發(fā)展將有很大的影響。

5、旅游房地產(chǎn)的發(fā)展空間

    旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當(dāng)時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國際地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

　　中國的旅游房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)八九十年代萌芽，沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)搶得先機，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，投向旅游房地產(chǎn)開發(fā)。這為已經(jīng)日趨飽和的傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域?qū)ふ业搅艘粋€新的突破口。眾所周知的，海南在從1993年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，房地產(chǎn)市場一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心?？山陙?，海南的房地產(chǎn)業(yè)憑借它那得天獨厚的海景風(fēng)光將其中一部分空置房改造為旅游物業(yè)，而且其旅游度假式物業(yè)還擁有全國乃至全球的市場，這個市場潛力巨大。于是，旅游房地產(chǎn)便成為海南房地產(chǎn)的主力，海南的房地產(chǎn)業(yè)也隨之出現(xiàn)了回暖的跡象。正如一位海南的房地產(chǎn)開發(fā)商所說：是旅游房地產(chǎn)又給了海南的房地產(chǎn)一個春天。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經(jīng)營與酒店經(jīng)營者分享利潤，實現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開發(fā)例子在國正越來越多，其發(fā)展的空間也是越來越大。

6、總結(jié)

旅游房地產(chǎn)作為我國新興的一種房地產(chǎn)形式正處在發(fā)展的勢頭中，在此基礎(chǔ)上衍生的與旅游房地產(chǎn)息息相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)也因此受到了激發(fā)，然而這其中最重要的還是這種新形式的未來策劃體系，畢竟小到一件家庭用品達到一個完整的開發(fā)項目，都有最基本的經(jīng)濟利益在驅(qū)動，如果沒有真正切實的經(jīng)濟收益，沒有具體的實現(xiàn)方案，將很有可能再次迎來房產(chǎn)泡沫等不良的產(chǎn)業(yè)危機，這是我們作為工程師最不愿意看到的情況,因此策劃的重要性日趨明顯,但當(dāng)這一機構(gòu)合理發(fā)展,我們有理由相信房地產(chǎn)行業(yè)未來將會有更美好的前途.

7、參考文獻：《中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展研究》 涂箐   西南財經(jīng)大學(xué)    2007-04-01

《旅游房地產(chǎn)與城市旅游發(fā)展互動研究》   周鵬飛  華中師范大學(xué)   2008-05-01