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毛坯房交房注意事項
毛坯房交房注意事項
1、如果在頂樓,看是否屋頂漏過水;
2、電閘總開關(guān)以及漏電保護(hù)器是否齊備;是否正式電及接通與否,有的是零時電;如果局部有的插座,全部試一試是否安裝正確、可用(有專用的插座電路檢驗儀器);帶著電筆、插座電路檢驗儀器去。
3、水。自來水、熱水、中水(如果有),是否接通,水壓夠不夠;管路是否漏水;熱水的溫度夠不夠;所有的開關(guān)是否可用;
4、暖氣(入住以后再交今年的,即冬季再交),煤氣。是否接通,表的讀數(shù)基數(shù),應(yīng)該為零。暖氣片是否齊備,毛坯房一般應(yīng)該是帶的。
5、大門鑰匙,總共幾把?是否好用(所有鑰匙都試著開、關(guān)一下)。門有無破損,翹曲變形,開關(guān)是否靈活。貓眼是否可用。弄清楚,做好交接。
6、物業(yè)費(fèi)可以交,不過要注明期限。裝修保證金等裝修時再交。電費(fèi),根據(jù)電表讀數(shù),只交交房日期之后的。
7、防盜對講、可視系統(tǒng),是否完好,可用(也試一試);
8、寬帶、電話線是否具備、可用(最好試一試),帶著電話機(jī);
9、窗戶是否嚴(yán)密,有無漏水,窗臺里面應(yīng)該比外面高3-5MM(不然會倒流水進(jìn)來);開啟是否靈活,開關(guān)是否完好、可用;
10、廁所,查看正下方樓房對應(yīng)位置,看看洗臉盆下水道管道是否有S彎管(防止臭氣上串的),若果沒有,在裝修施工時應(yīng)該注意做好,這一條是提醒您裝修用的。和交房無關(guān)。
不過,堅持一條,就按我說的,能晚交的盡量不交或拖延!
我是搞這一行的,有什么不明白的,給我發(fā)信息,我會盡力給您解答。
絕大部分朋友應(yīng)該是第一次買房子,到了交房日,很是興奮,往往會不知所錯,碰到的問題:怎么驗收房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問題等等。建議收房日期:一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早,建議大家不要在第一、第二天去收房,因為在那兩天,同時來收房的人會很多,而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細(xì)的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比較好,需要帶的工具:
1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道
2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度
4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高
5)1只萬用表---用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通
6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)
7)1只水筆--用于簽字
8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生
9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時間長,可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。
正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。
過程
1)去物業(yè)部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗:
A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走
B、《住宅使用說明書》--可帶走
C、《竣工驗收備案表》
D、面積實(shí)測表
E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走
如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。
2)核實(shí)面積、合同及價錢多退少補(bǔ)問題。
確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內(nèi)不考慮,超出部分進(jìn)行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而變,時間為30--40分鐘
驗收房子
看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用,此時物業(yè)會催促你來交付,可同他們交流,驗收好后,再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)
1)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;(陽臺裂縫危險大)
【提示】:由于新房子空關(guān)時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細(xì)查看一下,用掃帚清楚后就可以看了
2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。
3)仔細(xì)檢查地面,仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。
【提示】:如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通。
【提示】:關(guān)閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
5)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
【提示】:做好這些后,確認(rèn)沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實(shí),而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。
6)驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
【提示】:在全部用完水后,應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來,同時要記錄電表數(shù)字。
7)核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;
【提示】:通常在這方面,應(yīng)該沒什么大問題,但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。
8)測量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù),最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上,同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。
最后好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期,看解決結(jié)果是否影響收房,若影響,需要進(jìn)行交涉了。
《住宅質(zhì)量保證書》都約定了什么?及保修期限與保修范圍是什么?
解答:我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?!蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。
商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是:地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關(guān)損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響,或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗,經(jīng)核驗確屬不合格的,購買人有權(quán)退房。
《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明,并提出使用注意事項,一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:?
1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;?
2、結(jié)構(gòu)類型;?
3、裝修、裝飾注意事項;?
4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;?
5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項;?
6、門、窗類型,使用注意事項;?
7、配電負(fù)荷;?
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;
9、其他需說明的問題。?
住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠家另有使用說明書的,應(yīng)附于《住宅使用說明書》中
以下一些驗房是需要注意的問題供您參考:雙方進(jìn)行驗收交接時,
1、出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。
2、所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,
買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
3、開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。
4.凡竣工房屋,一般須做到”五通一平“,也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。
5.高層住宅樓生活供水系統(tǒng),必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證;高層住宅樓電梯,必須具有勞動部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證;
高層住宅樓消防供水系統(tǒng),必須經(jīng)消防部門檢驗合格。
6.房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全,手續(xù)完備。購房人
驗收之后再接收。在房屋交付前,購房人有權(quán)先驗收房屋,
發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,由此導(dǎo)致購房人逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
如果因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,
購房人可以請求解除合同和賠償損失。有的開發(fā)商回避逾期交房責(zé)任,約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件,或者房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵,
會先誘導(dǎo)購房者簽署“入伙協(xié)議書”或先簽收鑰匙;或者向購房者掛號寄送交房通知并附加收房期限,并注明逾期未辦理交房手續(xù)視為收房,
從而導(dǎo)致事實(shí)上的先交房后驗收。因此,購房人務(wù)必堅持先驗收后接收房屋,在未驗收前,不要接收房屋,從而更好的維護(hù)自己的權(quán)益。
驗房時注意:1.衛(wèi)生間不滲水。檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏,可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上,然后在衛(wèi)生間蓄一些水,24小時后,
到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間,看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行,這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏,
也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。檢查衛(wèi)生間地面是否存水,也是先在衛(wèi)生間蓄一些水,然后放水,看地面是否有積水現(xiàn)象。
合格的地面不應(yīng)有積水存在,因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是,毛坯房除外,因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。
2.檢查門窗是否靈活隔音是否好。試試門窗開啟是否靈活,目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行,關(guān)上門窗聽聽隔音效果,
同時也了解了它們的密封程度。不過,衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫,為了防水,反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。
門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡),各個門的頂部那面都必須刷漆,衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。
3.輕敲各面墻聽聽有無空裂聲。墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象,只要用小錘輕輕一敲便知。
若聽到“空空”的聲音,就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沉悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。
4.頂層住戶檢查滲雨情況。如果買的是頂層,一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求,
所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”,要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗。
5.陽臺是否裂縫。一般而言,墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫,影響美觀,但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺,
萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫,很有可能是陽臺斷裂的先兆,一定要立即通知相關(guān)單位。
6.打開龍頭檢查漏堵和上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。需要注意的是,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度。
7.暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放。供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端,回水支管的兩端高度正好相反,
這個坡度與兩根支管的長度成正比,一般每米相差1%。供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)管(在管道與墻面或樓板交接處,
給管道再套上一小截管子),地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米,地面為初裝修的,應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂
墻面和樓板。
8.試試?yán)l斷電。電閘及電表在戶外的,應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電;戶內(nèi)有分閘的,
也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。以上僅供參考,如有需要您可以咨詢或是請相關(guān)的專業(yè)人士為您現(xiàn)場把關(guān)。
新房驗收注意事項:
1、看墻壁
不知道從什么時候開始,看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題,因為新房墻壁滲水之事時有發(fā)生,最嚴(yán)重的,整棟樓的所有窗戶下面的
墻壁都滲水。但驗收這一項,最好選在房子交樓前,下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。墻壁除
了滲水外,還有一個問題,就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫,后來追問發(fā)展商,才知道原來是施工時留下
的升降梯運(yùn)貨口,后來封補(bǔ)時,馬虎處理以致留后患。
2、驗水電
首先是驗一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然,對于一些高級裝修來說,多數(shù)的水電后期都要更換的了,所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的
了,但如果你不打算更換水電的話,那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。驗電線,除了看看是否通了電外,主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)
質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家里的電線不應(yīng)低于2.5平方,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方,否則使用空調(diào)時,容易過
熱變軟。
3、驗防水
這里所說的防水,指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然,目前交付的房子,有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水,這就需要裝修做了。如果在交付時
已經(jīng)做了防水,那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試,那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的,以后的維護(hù)
工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口,然后再拿
一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實(shí),然后在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
4、驗管道
這里所指的管道,指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口,驗收時,預(yù)先拿一個盛水的器具,然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不
是順利地流走。為什么要驗收這個呢,因為在工程施工時,有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走,如果
這些水泥較粘的話,就會在彎頭處堵塞,造成排水困難。
5、驗地平
其實(shí)驗收這個,對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個,很多
時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方,根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的,那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。
測量的方法:去五金店買一條小的透明水管,長度約為20米左右吧,然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標(biāo)志,把水管的
水位調(diào)至這個標(biāo)志高度,并找個人固定在這個位置;然后再把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi),看水管在該處的高度,再做一個標(biāo)志,
用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。
一般來說,如果差異在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍,你就得注意了。
6、驗層高
方法很簡單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量,你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說,在2.65米左右是接受的范圍,如果房屋低于
2.6米,那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說,是非常有效的一種節(jié)約成本
的方法的。1)減少總承重,這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右,但是總體算起來,成本節(jié)約也是很多的,
猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中,降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。
7、驗門窗
這里猶其指驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點(diǎn)是,只有在大雨天方能試出好壞。
但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況,陽臺的水平與室內(nèi)
的水平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。
8、其他項目
事實(shí)上,除了上述的項目外,其他的驗收都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋,這也是唯一可能的
東西了。除此之外,你只能是依靠質(zhì)檢部分的認(rèn)真了。
除此之外,收房時還需要注意:《商品房買賣合同》第十一條規(guī)定,商品房達(dá)到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
雙方進(jìn)行驗收交接時,1、出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。2、所購商品房為住宅的,出賣人還需提供
《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任
由出賣人承擔(dān)。3、開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。
4.凡竣工房屋,一般須做到”五通一平“,也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。
5.高層住宅樓生活供水系統(tǒng),必須具有
衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證;高層住宅樓電梯,必須具有勞動部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證;高層住宅樓消防供水系統(tǒng),必須經(jīng)消防部門
檢驗合格。
6.房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全,手續(xù)完備。購房人
驗收之后再接收。在房屋交付前,購房人有權(quán)先驗收房屋,
發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,由此導(dǎo)致購房人逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,
或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,購房人可以請求解除合同和賠償損失。有的開發(fā)商回避逾期交房責(zé)任,
約定交房期仍達(dá)不到法定的交房條件,或者房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵,會先誘導(dǎo)購房者簽署“入伙協(xié)議書”或先簽收鑰匙;或者向購房者
掛號寄送交房通知并附加收房期限,并注明逾期未辦理交房手續(xù)視為收房,從而導(dǎo)致事實(shí)上的先交房后驗收。因此,購房人務(wù)必堅持先驗
收后接收房屋,在未驗收前,不要接收房屋,從而更好的維護(hù)自己的權(quán)益。
在辦理收房手續(xù)時通常需要交納如下費(fèi)用:大修基金,建設(shè)單位出售商品房屋時,多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納,
高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納;其它費(fèi)用:一部分交給開發(fā)商,另一部分交給物業(yè)公司。交給開發(fā)商的費(fèi)用通常有:
面積增加的補(bǔ)差款;違約金;管道天然氣開戶費(fèi);有線電視安裝費(fèi);天然氣安裝費(fèi)用;電話、寬帶初裝費(fèi);安防系統(tǒng)費(fèi)用;
產(chǎn)權(quán)代辦相關(guān)費(fèi)用;其他房地產(chǎn)買賣合同中約定的費(fèi)用。交給物業(yè)公司的費(fèi)用通常有:預(yù)交幾個月的物業(yè)管理費(fèi);水電周轉(zhuǎn)金;裝修押金;
裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等.在辦理產(chǎn)權(quán)證時需要繳納:登記費(fèi):80元(買方),契稅:1.5%(普通住宅);3%(非普通住宅)(買方),
交易手續(xù)費(fèi):新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi):每平方米3元,經(jīng)濟(jì)適用住房每平方米1.5元,由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。
交房的性質(zhì)。交房不是簡單單的收鑰匙。交房是房屋出賣人按照合同約定向買受人交付特定房屋的程序,是開發(fā)商履行合同義務(wù)的最核心環(huán)節(jié),房屋一旦交付,便視為開發(fā)商依約履行義務(wù),可以獲得房屋價款,房屋所有權(quán)及風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。交房是整個房產(chǎn)交易中最核心的環(huán)節(jié)。
正確的交房程序。為確保業(yè)主利益,避免糾紛,收樓前,確認(rèn)三證一表,堅持先查看文件再驗房最后辦手續(xù)。(根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記,是發(fā)展商交樓的必要條件。)開發(fā)商未能在交房時提供,是位開發(fā)商違約,根據(jù)合同將按照約定的時間以及比例賠付違約金,超過三個月,買受人可以要求退房。
三書一證一表---《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和《竣工驗收備案表》。
房屋的驗收內(nèi)容。
1.房屋的質(zhì)量
2.裝飾、裝修材料標(biāo)準(zhǔn)
3.水、電、氣管線供應(yīng)情況
4.房屋面積的核定
5.開發(fā)商承諾的小區(qū)周邊配套
如果開發(fā)商竣工建成的樓盤沒有《建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書》,證明該樓盤是不合格的。按國家建設(shè)部規(guī)定,建設(shè)工程質(zhì)量不合格和小區(qū)配套不完善的房屋不能交付使用,購房者有權(quán)拒絕接收。如果購房者對開發(fā)商出示的《建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書》有疑問,可以到頒發(fā)證書的單位、房屋所在地建設(shè)部門所屬的各級質(zhì)監(jiān)站查詢、核實(shí)。
按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況,購房人可提出退房。
1)實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。
2)開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約,即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。
3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4)開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。
5)開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
6)不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。(開發(fā)商的過錯導(dǎo)致)
7)購房者貸款申請未批準(zhǔn),合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
8)合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。
出現(xiàn)上述情況,購房者退房時,應(yīng)向開發(fā)商出具書面通知。因前6項原因?qū)е沦彿空咄朔浚ㄒ蜷_發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房),應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失,包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)等。如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn),按合同約定處理,合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的,不足部分可另行要求賠償。
因上述第7項原因?qū)е峦朔康?,開發(fā)商無過錯的,開發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。購房者需要注意的是,退房時應(yīng)同時通知銀行,解除借款合同,以免造成更大的利息損失。
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