商用地產(chǎn)40年后歸誰(shuí)：會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回？

商用地產(chǎn)40年后歸誰(shuí)：會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回？

近年來(lái)，隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤也紛紛以住宅名義對(duì)外銷售(即商住兩用房)，購(gòu)置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會(huì)現(xiàn)象。在北京、上海等城市，由于限購(gòu)政策和價(jià)格，大量剛需人群同樣選擇購(gòu)買商業(yè)性用房用于自住。

但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示:“物權(quán)法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭(zhēng)議。”40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰(shuí)？會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回？這成為不少人關(guān)注的問題。

購(gòu)買了商住兩用房的業(yè)主小東發(fā)現(xiàn)，商住兩用房的二手房?jī)r(jià)格滑坡之快超乎他的預(yù)計(jì)。以北京市大興區(qū)某小區(qū)為例，根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)銷售人員艾紅(化名)介紹:“去年春節(jié)之后，這邊的商住房?jī)r(jià)格大幅下降，到現(xiàn)在每平方米的價(jià)格已經(jīng)快和2009年業(yè)主購(gòu)買一手房時(shí)的價(jià)格持平了，相對(duì)而言，普通住宅要穩(wěn)定一些。”

“主要還是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題，住宅是70年，商住房是40年。”艾紅說。產(chǎn)權(quán)期限問題，直接影響了“商住兩用”項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。據(jù)了解，除核心區(qū)外，北京不少“商住兩用房”二手房?jī)r(jià)格均低于同地段住宅。

根據(jù)亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市目前有20多個(gè)“商住兩用”項(xiàng)目在售，每月成交量均在二三百套，市場(chǎng)處于穩(wěn)定狀態(tài)。而在上海、廣州、成都、沈陽(yáng)等諸多城市，都能看到此類項(xiàng)目的身影，它們被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名義對(duì)外銷售。但毫無(wú)例外，這些“商住兩用”項(xiàng)目并不擁有普通商品住宅的70年產(chǎn)權(quán)。

“我國(guó)2007年出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無(wú)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定。”中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師徐斌說。

不僅小東這樣的商住房業(yè)主，我國(guó)所有非住宅地產(chǎn)持有者，都要面對(duì)土地使用權(quán)到期帶來(lái)的問題。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月11日發(fā)布的《2015年1～2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》為例，2015年1～2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，其中非住宅投資2864億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的32.6%;非住宅房屋施工面積172220萬(wàn)平方米，占房屋施工面積的30.2%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，在這3成的比例中，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積占了非住宅房屋施工面積的59%。“可以預(yù)計(jì)，未來(lái)將有更多持有非住宅地產(chǎn)的業(yè)主面臨土地使用權(quán)到期的困擾。”徐斌表示。

據(jù)了解，深圳是我國(guó)最早實(shí)行土地有償使用制度試點(diǎn)的城市，如果以1987年12月1日深圳公開拍賣出讓國(guó)有土地算起，今年已經(jīng)是第28個(gè)年頭。2000年以來(lái)，隨著第一批行政劃撥土地的陸續(xù)到期，為了解決到期物業(yè)的問題，2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期，在剩余年期(國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，當(dāng)時(shí)這批土地出讓的時(shí)間較早，就沒有按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行。“主要還是房屋產(chǎn)權(quán)到期的問題還沒有在全國(guó)范圍內(nèi)大量出現(xiàn)。”樓建波說，“處理這樣的問題一個(gè)是要讓續(xù)期費(fèi)用群眾承受得起，另外一方面土地畢竟是國(guó)有資產(chǎn)，不能白白流失，最好還是本著‘一事一辦’的原則來(lái)解決。再過二三十年，房屋產(chǎn)權(quán)到期現(xiàn)象比較普遍了，國(guó)家肯定會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的政策。”

中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院教授符啟林表示:“物權(quán)法已經(jīng)明確了住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)于商業(yè)用地等，現(xiàn)在的政策還沒有明確”。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任王展持有相同的看法，“對(duì)于非住宅地產(chǎn)，物權(quán)法沒有作這方面的規(guī)定，是否續(xù)費(fèi)、如何續(xù)費(fèi)，都處于不確定的狀態(tài)”。而記者采訪到的其他業(yè)內(nèi)人士和專家均表示，對(duì)于非住宅用地的續(xù)期問題，目前的相關(guān)法律條例尚不明確。

如果續(xù)期問題“有法可依”，那“法”在哪里？

根據(jù)我國(guó)1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”

對(duì)于“社會(huì)公共利益”這一提法，不同專家學(xué)者看法不一。有學(xué)者認(rèn)為“公共利益本身就是個(gè)存在爭(zhēng)議的范疇。在是否續(xù)期上，政府仍然握有更大的行政自由”。

“這一點(diǎn)也是我最擔(dān)心的，當(dāng)我年老時(shí)，是否居有其所，取決于政府打沒打這塊地的主意。”小東說，“我花光了父母所有積蓄，背上10年的債務(wù)，難道最終結(jié)果卻是自己的房子在30多年后，不一定歸自己所有？”

但也有專家表示不必過于緊張。樓建波認(rèn)為:“只要不違反一般的公共利益，非住宅用地申請(qǐng)續(xù)期應(yīng)該是可以批準(zhǔn)的。”

即便國(guó)家批準(zhǔn)了續(xù)期，對(duì)于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)如何，各方也存有爭(zhēng)議。有專家認(rèn)為，“根據(jù)現(xiàn)有法律來(lái)看，很可能會(huì)由業(yè)主繳納土地使用金”;王展則表示，“不排除以后也像住宅一樣自動(dòng)續(xù)期，而且有可能不用繳費(fèi)”。

他進(jìn)一步解釋:“購(gòu)房者買房子的時(shí)候已經(jīng)一次性支付了一大筆錢，這筆錢里面不僅包括房子的價(jià)格，還包括了開發(fā)商繳納的土地出讓金。如果土地使用權(quán)到期后，再按照土地出讓標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取一筆費(fèi)用，多少顯得不太合理。”

“我覺得在立法方面，政府應(yīng)該本著積極慎重的態(tài)度來(lái)推進(jìn)。就目前來(lái)看，的確有必要將非住宅用地如何續(xù)期等具體問題寫進(jìn)法律，不能老是處于不確定的狀態(tài)。”王展說。