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住房公積金政策調(diào)整仍需“分城施策”
3月20日,住建部部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)電視電話會(huì)議上要求提高住房公積金使用效率,進(jìn)一步降低門(mén)檻;同日,福建省出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(jiàn)》,最近上海也傳出消息稱將提高家庭公積金貸款額度最高至140萬(wàn)元;此前,濟(jì)南、廣州已先后出臺(tái)相關(guān)公積金細(xì)則。
公積金政策近期從中央到地方不斷被調(diào)整,最終都能達(dá)到預(yù)期效果嗎?在落實(shí)中還存在什么樣的障礙呢?
公積金調(diào)整短期促進(jìn)成交效果明顯,長(zhǎng)期效用衰減。從去年市場(chǎng)表現(xiàn)看,大部分城市公積金調(diào)整之后,能夠在短期數(shù)月內(nèi)促進(jìn)快速成交。比如揚(yáng)州于5月中旬放寬公積金提取,商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升,但8月份就回復(fù)正常成交量;其他公積金調(diào)整的城市,比如佛山、無(wú)錫、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南等城市,在公積金放寬調(diào)整之后的2 3個(gè)月內(nèi),均出現(xiàn)了成交量上漲的情況,但之后成交量便回復(fù)正常。以此來(lái)看,公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激購(gòu)房需求釋放,但亦非長(zhǎng)久之計(jì)。
公積金調(diào)整或是政府“一廂情愿”,效果要達(dá)預(yù)期實(shí)難預(yù)料。公積金政策調(diào)整意在降低購(gòu)房成本,促進(jìn)房屋成交;但多數(shù)城市在公積金政策落實(shí)中存在諸多障礙而導(dǎo)致公積金政策無(wú)法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。比如:
一、城市公積金余額不足,導(dǎo)致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因?yàn)橄惹肮e金歸集少而貸款增加而導(dǎo)致余額不足,比如廣州,雖然廣州的公積金規(guī)定首套房申請(qǐng)公積金貸款可以享受兩成的首付比例,但由于廣州公積金余額緊張,能夠真正獲得此優(yōu)惠的購(gòu)房者并不多。并且,即使在組合貸中,因公積金余額緊張所致,能夠貸到的資金量亦有限,影響公積金的實(shí)質(zhì)效用。另外,為了緩解公積金貸款余額緊張,公積金貸款審批周期有可能被迫拉長(zhǎng),嚴(yán)重影響公積金使用效率。
二、貸款審批手續(xù)繁瑣,放款周期較長(zhǎng)致使樓盤(pán)并“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在,近期濟(jì)南某個(gè)樓盤(pán),即規(guī)定若使用公積金貸款,則不能享受某些優(yōu)惠,每平方米要貴近300元,而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠;更有甚者,項(xiàng)目直接“不接受”公積金貸款,這樣一來(lái),公積金貸款對(duì)購(gòu)房者的利好化為烏有。
三、銀行對(duì)組合貸設(shè)定最低商業(yè)貸款額度,對(duì)小額商貸無(wú)積極性。在多數(shù)房屋總價(jià)相對(duì)較低而公積金貸款額度較高的城市,商業(yè)銀行為了自身利潤(rùn)考量,對(duì)小額房貸和組合貸中的商業(yè)貸款并沒(méi)有積極性。諸多購(gòu)房者為了能夠買房,也就只能全額商貸,而公積金貸款又處于可有可無(wú)的狀態(tài)。
另外,城市市場(chǎng)情況不同,公積金政策調(diào)整效果會(huì)有差異,仍需“分城施策”。
一線城市的公積金貸款額度調(diào)整要與房?jī)r(jià)相匹配。比如上海目前家庭最高可貸80萬(wàn)元,對(duì)動(dòng)輒300萬(wàn)元起的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),公積金對(duì)購(gòu)房者充其量就是“錦上添花”的效果。假如公積金貸款額度能提高至140 萬(wàn)元,那購(gòu)買總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的商品住宅就無(wú)需使用商貸,這會(huì)極大降低購(gòu)房成本,對(duì)購(gòu)房者真真是“雪中送炭”,刺激剛性和改善性需求持續(xù)釋放。
據(jù)CRIC數(shù)據(jù),2014年商品住宅總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的成交量占比達(dá)36%??梢灶A(yù)見(jiàn),假如一線城市公積金貸款額度大幅提高,那對(duì)成交量將有莫大提振作用;但如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調(diào)整,則對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響。
二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)因分化嚴(yán)重,公積金調(diào)整產(chǎn)生的效果也有差異。對(duì)需求旺盛、無(wú)較大庫(kù)存去化壓力的二線城市來(lái)說(shuō),因?yàn)榉课菘們r(jià)不高,提升公積金貸款額度有可能使購(gòu)房者無(wú)需商業(yè)貸款,直接降低購(gòu)房成本;此外,降低首付比例亦可以極大程度地降低購(gòu)房門(mén)檻,對(duì)這類城市的樓市有提振作用。
對(duì)成交量差強(qiáng)人意、有一定去化壓力的二線城市來(lái)說(shuō),市場(chǎng)中存在一部分購(gòu)房者在觀望,公積金貸款額度提高或者降低首付比例等,降低入市門(mén)檻、提高支付能力,在短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)有力的刺激效果,促使觀望者盡快入市,但隨房?jī)r(jià)上升和前期積累的需求集中釋放后,政策效果會(huì)迅速遞減。
對(duì)需求不足、去化壓力較大的二線城市來(lái)說(shuō),公積金放寬非但無(wú)益,或許將加劇市場(chǎng)惡化;這類城市供求失衡的基本面已經(jīng)定局,購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景持強(qiáng)烈懷疑態(tài)度,政策刺激如果短期內(nèi)得不到良好效果,則會(huì)加劇購(gòu)房者的觀望,造成市場(chǎng)進(jìn)一步惡化。
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