住房公積金政策調(diào)整仍需“分城施策”

3月20日，住建部部長陳政高在全國電視電話會議上要求提高住房公積金使用效率，進(jìn)一步降低門檻；同日，福建省出臺了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，最近上海也傳出消息稱將提高家庭公積金貸款額度最高至140萬元；此前，濟(jì)南、廣州已先后出臺相關(guān)公積金細(xì)則。

公積金政策近期從中央到地方不斷被調(diào)整，最終都能達(dá)到預(yù)期效果嗎？在落實中還存在什么樣的障礙呢？

公積金調(diào)整短期促進(jìn)成交效果明顯，長期效用衰減。從去年市場表現(xiàn)看，大部分城市公積金調(diào)整之后，能夠在短期數(shù)月內(nèi)促進(jìn)快速成交。比如揚州于5月中旬放寬公積金提取，商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升，但8月份就回復(fù)正常成交量；其他公積金調(diào)整的城市，比如佛山、無錫、長春、蘇州、濟(jì)南等城市，在公積金放寬調(diào)整之后的2 3個月內(nèi)，均出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但之后成交量便回復(fù)正常。以此來看，公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激購房需求釋放，但亦非長久之計。

公積金調(diào)整或是政府“一廂情愿”，效果要達(dá)預(yù)期實難預(yù)料。公積金政策調(diào)整意在降低購房成本，促進(jìn)房屋成交；但多數(shù)城市在公積金政策落實中存在諸多障礙而導(dǎo)致公積金政策無法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。比如：

一、城市公積金余額不足，導(dǎo)致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因為先前公積金歸集少而貸款增加而導(dǎo)致余額不足，比如廣州，雖然廣州的公積金規(guī)定首套房申請公積金貸款可以享受兩成的首付比例，但由于廣州公積金余額緊張，能夠真正獲得此優(yōu)惠的購房者并不多。并且，即使在組合貸中，因公積金余額緊張所致，能夠貸到的資金量亦有限，影響公積金的實質(zhì)效用。另外，為了緩解公積金貸款余額緊張，公積金貸款審批周期有可能被迫拉長，嚴(yán)重影響公積金使用效率。

二、貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期較長致使樓盤并“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在，近期濟(jì)南某個樓盤，即規(guī)定若使用公積金貸款，則不能享受某些優(yōu)惠，每平方米要貴近300元，而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠；更有甚者，項目直接“不接受”公積金貸款，這樣一來，公積金貸款對購房者的利好化為烏有。

三、銀行對組合貸設(shè)定最低商業(yè)貸款額度，對小額商貸無積極性。在多數(shù)房屋總價相對較低而公積金貸款額度較高的城市，商業(yè)銀行為了自身利潤考量，對小額房貸和組合貸中的商業(yè)貸款并沒有積極性。諸多購房者為了能夠買房，也就只能全額商貸，而公積金貸款又處于可有可無的狀態(tài)。

另外，城市市場情況不同，公積金政策調(diào)整效果會有差異，仍需“分城施策”。

一線城市的公積金貸款額度調(diào)整要與房價相匹配。比如上海目前家庭最高可貸80萬元，對動輒300萬元起的房價來說，公積金對購房者充其量就是“錦上添花”的效果。假如公積金貸款額度能提高至140 萬元，那購買總價200萬元以內(nèi)的商品住宅就無需使用商貸，這會極大降低購房成本，對購房者真真是“雪中送炭”，刺激剛性和改善性需求持續(xù)釋放。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2014年商品住宅總價200萬元以內(nèi)的成交量占比達(dá)36%?？梢灶A(yù)見，假如一線城市公積金貸款額度大幅提高，那對成交量將有莫大提振作用；但如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調(diào)整，則對市場不會有實質(zhì)影響。

二線城市房地產(chǎn)市場因分化嚴(yán)重，公積金調(diào)整產(chǎn)生的效果也有差異。對需求旺盛、無較大庫存去化壓力的二線城市來說，因為房屋總價不高，提升公積金貸款額度有可能使購房者無需商業(yè)貸款，直接降低購房成本；此外，降低首付比例亦可以極大程度地降低購房門檻，對這類城市的樓市有提振作用。

對成交量差強人意、有一定去化壓力的二線城市來說，市場中存在一部分購房者在觀望，公積金貸款額度提高或者降低首付比例等，降低入市門檻、提高支付能力，在短期內(nèi)會產(chǎn)生強有力的刺激效果，促使觀望者盡快入市，但隨房價上升和前期積累的需求集中釋放后，政策效果會迅速遞減。

對需求不足、去化壓力較大的二線城市來說，公積金放寬非但無益，或許將加劇市場惡化；這類城市供求失衡的基本面已經(jīng)定局，購房者對房地產(chǎn)市場前景持強烈懷疑態(tài)度，政策刺激如果短期內(nèi)得不到良好效果，則會加劇購房者的觀望，造成市場進(jìn)一步惡化。