住房公積金政策調(diào)整仍需“分城施策”

3月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)電視電話會(huì)議上要求提高住房公積金使用效率，進(jìn)一步降低門(mén)檻；同日，福建省出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(jiàn)》，最近上海也傳出消息稱將提高家庭公積金貸款額度最高至140萬(wàn)元；此前，濟(jì)南、廣州已先后出臺(tái)相關(guān)公積金細(xì)則。

公積金政策近期從中央到地方不斷被調(diào)整，最終都能達(dá)到預(yù)期效果嗎？在落實(shí)中還存在什么樣的障礙呢？

公積金調(diào)整短期促進(jìn)成交效果明顯，長(zhǎng)期效用衰減。從去年市場(chǎng)表現(xiàn)看，大部分城市公積金調(diào)整之后，能夠在短期數(shù)月內(nèi)促進(jìn)快速成交。比如揚(yáng)州于5月中旬放寬公積金提取，商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升，但8月份就回復(fù)正常成交量；其他公積金調(diào)整的城市，比如佛山、無(wú)錫、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南等城市，在公積金放寬調(diào)整之后的2 3個(gè)月內(nèi)，均出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但之后成交量便回復(fù)正常。以此來(lái)看，公積金政策調(diào)整能在短期內(nèi)刺激購(gòu)房需求釋放，但亦非長(zhǎng)久之計(jì)。

公積金調(diào)整或是政府“一廂情愿”，效果要達(dá)預(yù)期實(shí)難預(yù)料。公積金政策調(diào)整意在降低購(gòu)房成本，促進(jìn)房屋成交；但多數(shù)城市在公積金政策落實(shí)中存在諸多障礙而導(dǎo)致公積金政策無(wú)法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。比如：

一、城市公積金余額不足，導(dǎo)致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因?yàn)橄惹肮e金歸集少而貸款增加而導(dǎo)致余額不足，比如廣州，雖然廣州的公積金規(guī)定首套房申請(qǐng)公積金貸款可以享受兩成的首付比例，但由于廣州公積金余額緊張，能夠真正獲得此優(yōu)惠的購(gòu)房者并不多。并且，即使在組合貸中，因公積金余額緊張所致，能夠貸到的資金量亦有限，影響公積金的實(shí)質(zhì)效用。另外，為了緩解公積金貸款余額緊張，公積金貸款審批周期有可能被迫拉長(zhǎng)，嚴(yán)重影響公積金使用效率。

二、貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期較長(zhǎng)致使樓盤(pán)并“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在，近期濟(jì)南某個(gè)樓盤(pán)，即規(guī)定若使用公積金貸款，則不能享受某些優(yōu)惠，每平方米要貴近300元，而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠；更有甚者，項(xiàng)目直接“不接受”公積金貸款，這樣一來(lái)，公積金貸款對(duì)購(gòu)房者的利好化為烏有。

三、銀行對(duì)組合貸設(shè)定最低商業(yè)貸款額度，對(duì)小額商貸無(wú)積極性。在多數(shù)房屋總價(jià)相對(duì)較低而公積金貸款額度較高的城市，商業(yè)銀行為了自身利潤(rùn)考量，對(duì)小額房貸和組合貸中的商業(yè)貸款并沒(méi)有積極性。諸多購(gòu)房者為了能夠買房，也就只能全額商貸，而公積金貸款又處于可有可無(wú)的狀態(tài)。

另外，城市市場(chǎng)情況不同，公積金政策調(diào)整效果會(huì)有差異，仍需“分城施策”。

一線城市的公積金貸款額度調(diào)整要與房?jī)r(jià)相匹配。比如上海目前家庭最高可貸80萬(wàn)元，對(duì)動(dòng)輒300萬(wàn)元起的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，公積金對(duì)購(gòu)房者充其量就是“錦上添花”的效果。假如公積金貸款額度能提高至140 萬(wàn)元，那購(gòu)買總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的商品住宅就無(wú)需使用商貸，這會(huì)極大降低購(gòu)房成本，對(duì)購(gòu)房者真真是“雪中送炭”，刺激剛性和改善性需求持續(xù)釋放。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2014年商品住宅總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的成交量占比達(dá)36%?？梢灶A(yù)見(jiàn)，假如一線城市公積金貸款額度大幅提高，那對(duì)成交量將有莫大提振作用；但如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調(diào)整，則對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響。

二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)因分化嚴(yán)重，公積金調(diào)整產(chǎn)生的效果也有差異。對(duì)需求旺盛、無(wú)較大庫(kù)存去化壓力的二線城市來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉课菘們r(jià)不高，提升公積金貸款額度有可能使購(gòu)房者無(wú)需商業(yè)貸款，直接降低購(gòu)房成本；此外，降低首付比例亦可以極大程度地降低購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)這類城市的樓市有提振作用。

對(duì)成交量差強(qiáng)人意、有一定去化壓力的二線城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)中存在一部分購(gòu)房者在觀望，公積金貸款額度提高或者降低首付比例等，降低入市門(mén)檻、提高支付能力，在短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)有力的刺激效果，促使觀望者盡快入市，但隨房?jī)r(jià)上升和前期積累的需求集中釋放后，政策效果會(huì)迅速遞減。

對(duì)需求不足、去化壓力較大的二線城市來(lái)說(shuō)，公積金放寬非但無(wú)益，或許將加劇市場(chǎng)惡化；這類城市供求失衡的基本面已經(jīng)定局，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景持強(qiáng)烈懷疑態(tài)度，政策刺激如果短期內(nèi)得不到良好效果，則會(huì)加劇購(gòu)房者的觀望，造成市場(chǎng)進(jìn)一步惡化。