樓市“3?30”新政，究竟帶來哪些利好

“Duang”！3月30日，央行在辟謠樓市將出臺利好政策后3個小時，就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”。新政一出，率先進入視野的新聞，一則是成都一市民在新政公布5分鐘內(nèi)花600萬元購房，另一則是部分開發(fā)商漲價“任性”，福建一樓盤單價甚至應聲漲了3000元。

習近平總書記反復強調，我國經(jīng)濟進入了“新常態(tài)”，我們要“認識新常態(tài)，適應新常態(tài)，引領新常態(tài)”。其實，無論是認識、適應，還是引領，我們都必須以十八屆三中全會“使市場在資源配置中起決定性作用”的新論斷為基礎進行邏輯思考。而市場的決定性作用，最核心的就是資本市場在宏觀經(jīng)濟中的主體作用將被進一步強化，資本市場實體經(jīng)濟“晴雨表”的調節(jié)作用將逐步顯現(xiàn)。

在樓市快進入“寒冬”時，樓市“3•30”新政的“救市”色彩無疑是存在的。為何要救市？李克強總理在今年的政府工作報告中已經(jīng)說得很清楚了，“我國經(jīng)濟下行壓力還在加大，發(fā)展中深層次矛盾凸顯，今年面臨的困難可能比去年還要大”，2015年預期GDP增長也調整為7%左右。“救市”，再次顯示出房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的帶動作用及重要支柱產(chǎn)業(yè)地位，與中央穩(wěn)定經(jīng)濟增長的方向是一致的。

在出口和消費難以立刻扭轉的情況下，穩(wěn)定經(jīng)濟增長短期內(nèi)最有效的辦法就是投資，于是我們看到鐵路建設、“一路一帶”、城市基礎設施等巨多政府主導的大投資。這些投資都需要錢，特別需要地方政府出錢，可錢從哪里來呢？貸款，可我們財政部口徑下的地方債已達23萬億元，且進入了償債高峰。盡管財政部前幾日下達了1萬億元地方債置換的額度，但“借新還舊”畢竟只是飲鴆止渴，“解鈴還須系鈴人”，地方政府的基礎就是土地財政，樓市新政則正是處理好化解債務和穩(wěn)增長關系的最簡單辦法。

在資本的視角，我們不能忘了2014年樓市“9•30”救市的一個重要內(nèi)容，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，首次明確鼓勵房貸證券化，籌集資金以增加貸款投放。如果房子賣不出去，或者首付比例過高，銀行能拿什么來證券化呢？房貸證券化注定做不起來；如果房價一直處于下跌狀態(tài)，即使房貸證券化了，但有誰會來買呢？怎么發(fā)揮撬動資本的“杠桿”作用呢？房貸證券化豈不注定要失?。吭谶@個意義上，樓市“3•30”新政，實際上是樓市“9•30”救市的配套政策。

就樓市本身來說，李克強總理反復強調“民生”政府，強調經(jīng)濟的健康發(fā)展，不搞“強刺激”。在中國經(jīng)濟下行壓力還在加大的情況下，如果樓市“3•30”新政導致房價暴漲，不僅會引來民怨，而且也不利于樓市本身的可持續(xù)健康發(fā)展。而這次的樓市“3•30”新政，與2008、2009年的救市政策，雖內(nèi)容相似，但樓市發(fā)展的本質狀態(tài)已截然不同，現(xiàn)在供大于求、投資需求退市是樓市的大背景，救市導致房價暴漲的可能性并不大，因而可以在同樣起到助力減緩經(jīng)濟下行壓力的同時，讓樓市伴隨中國經(jīng)濟也實現(xiàn)軟著陸，進入“新常態(tài)”。

正因為這次樓市“3•30”新政，總體上是置于“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯之中的，所以資本市場表現(xiàn)得較為謹慎。一方面，3月31日地產(chǎn)股在開盤一度沖高后，立即來了個回馬槍，收盤時居然有近百只房地產(chǎn)個股下跌，整個房地產(chǎn)板塊跌幅達到1.69%；另一方面，與此對應的是綠地、萬科、恒大等大開發(fā)商的“零點行動”：在不停暗示“不買馬上漲”的同時，卻“周二不打烊，通宵賣房，所有房源不漲價”，還主動給優(yōu)惠，并且項目還專門加推新房源。

帶有“救市”性質的樓市“3•30”新政，從“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯中，對政府的利好已經(jīng)顯而易見，維穩(wěn)經(jīng)濟、化解債務風險、增加投資、擴大消費、拉長告別“土地財政”的緩沖期、進一步發(fā)揮“市場”作用等等。

對銀行的利好也很明顯，新增房貸直接帶來利息的增加、地方債的置換在減輕系統(tǒng)風險的同時又增加新的利息來源、房貸證券化可以將房貸轉移至表外，減少負債，增加現(xiàn)金流，可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價，甚至通道中介費。上到礦山、冶金、水泥，下到物業(yè)、家具和裝修，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈密切相關的數(shù)十個行業(yè)，利好已被歷史實踐反復證明了。如果房貸證券化能夠順利撬動，房地產(chǎn)就將進入新金融時代，包括證券行業(yè)在內(nèi)的幾乎所有金融產(chǎn)業(yè)都將收獲利好。

當然，樓市新政影響最直接的，就是開發(fā)商和購房者。對開發(fā)商來說，樓市“3•30”新政既是助力逃命的新政，也是助力發(fā)展的新政。對購房者來說，也一樣，既是助力逃命的新政，也是助力購房的新政。

市場競爭使然，任何一個行業(yè)都不可避免地走向整合集中之路，催生出行業(yè)寡頭。我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的集中度在不斷加強之中，在樓市總體疲軟中，這一趨勢在2014年表現(xiàn)得尤為明顯：一、規(guī)模效應得到了充分彰顯，80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億元軍團，占了市場份額的40%，其中7家房地產(chǎn)企業(yè)躋身“千億俱樂部”，銷售額均值達到1607億元，更是首次出現(xiàn)兩家銷售額超2000億元的房企；二、銷售金額的增長率進一步凸顯了強者恒強的定理，“千億俱樂部”的增長率均值達到23.8%，300億元 1000億元房企的增長率均值為14.6%，100億元 300億元房企的增長率均值則只有10.4%，不同規(guī)模房企的差距將進一步拉大。

在如今供大于求、投資需求退市的樓市大背景下，樓市“3•30”新政對小開發(fā)商來說，毫無疑問是消化庫存、避免破產(chǎn)、完美撤退的最好時機；對中型開發(fā)商來說，要么借機做大做強，要么借機轉型轉業(yè)，要么賣一個好價錢委身大開發(fā)商；對大開發(fā)商來說，消化庫存和房貸證券化都將進一步增加其現(xiàn)金流，為“大魚吃小魚”準備了充足的資本，土地儲備的優(yōu)勢、項目布局的優(yōu)勢也將進一步發(fā)揮，都將推動集中度進一步提高。

對已經(jīng)推動好幾年、但效果不明顯的非以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，更是迎來了大好機遇，既可在大力發(fā)展混合所有制中實現(xiàn)保值增值，也可以由此華麗退出。

而對購房者來說，無論是首套房的剛需，還是改善性需求，首付比例的降低，營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”，都可以加快“有房夢”的實現(xiàn)。隨著作為購房主力人口的25歲至49歲之間人群已經(jīng)達到峰值，即使計劃生育政策全面放開，超高生育率在我國也注定不會重現(xiàn)，房地產(chǎn)遭遇人口結構預警是事實存在的。高庫存之下，一線城市房價止跌回升可期，二線城市房價左右搖擺，三四線城市房價穩(wěn)中有降，房價分化的“主旋律”難有變化。

另外，對投資者、投機者來說，最重要的就是新政能讓樓市熱多久了。能夠熱多久，首先取決于市場對新政的響應程度；其次取決于后續(xù)還有可能的救市政策，如進一步降息降準、房貸利率打折、減免個人所得稅等；最后取決于高懸的房產(chǎn)稅利劍何時落地、以什么樣的方式落地。

華中師范大學副教授 葉雷