部分城市高庫(kù)存壓力未減：很多項(xiàng)目面臨虧損

部分城市高庫(kù)存壓力未減：很多項(xiàng)目面臨虧損

樓市分化加劇 部分城市高庫(kù)存壓力未減

開(kāi)發(fā)商：高杠桿難以為繼，很多項(xiàng)目面臨“虧多少的問(wèn)題”

經(jīng)歷了寒冬的樓市，在一系列政策春風(fēng)的吹拂下，恢復(fù)了些許暖意。

盡管?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局尚未公布3月份的樓市數(shù)據(jù)，但從市場(chǎng)反應(yīng)以及市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，部分城市商品房交易量企穩(wěn)回升，改善性需求入市積極性提高。

“我的手機(jī)都快被打爆了，那幫中介簡(jiǎn)直要瘋了。”對(duì)于北京的周女士而言，3月30日晚上頻繁接聽(tīng)中介銷(xiāo)售人員來(lái)電的情景，可謂記憶深刻。

周女士自去年下半年就開(kāi)始看房，希望能在孩子學(xué)校周?chē)I(mǎi)一套比原來(lái)面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。

3月30日，中國(guó)人民銀行[微博]等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確首套房貸款比例不低于四成；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局[微博]聯(lián)合發(fā)文，明確個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此前，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，要求優(yōu)化住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。再加上2月底央行[微博]降息的作用持續(xù)發(fā)酵，樓市一片暖意。

一線城市表現(xiàn)明顯。根據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月北京市二手住宅成交量環(huán)比上升17%，同比增加13.5%。

部分二線城市也迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南新建商品房成交量為197.3萬(wàn)平方米、17353套，同比上漲70.5%和63.5%。

值得關(guān)注的是，盡管購(gòu)房者入市積極性提高，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō)：“與以往相比，此輪調(diào)整買(mǎi)賣(mài)雙方相對(duì)更為理性。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性特征，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫(kù)存的“寒意”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期，截至2月末，全國(guó)住宅待售面積42177萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.4%。

在江蘇省揚(yáng)州市，面對(duì)庫(kù)存高企，本地消化存量能力有限的市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科、雅居樂(lè)等標(biāo)桿房企紛紛樹(shù)起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的營(yíng)銷(xiāo)旗號(hào)吸引購(gòu)房者。還有一些本土開(kāi)發(fā)商正準(zhǔn)備充分開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，從住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過(guò)剩的狀態(tài)。

針對(duì)消化高庫(kù)存，樓市新政策也頻頻出招。國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的通知，明確要求房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

此外，新政策還力求打通商品房和保障房的對(duì)接通道，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良說(shuō)：“過(guò)去的高杠桿，傳統(tǒng)的做法在今天很難繼續(xù)了，現(xiàn)在很多項(xiàng)目不是賺錢(qián)的問(wèn)題，而是虧多少的問(wèn)題。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，我們要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從粗放式擴(kuò)張到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從投資驅(qū)動(dòng)向價(jià)值驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化明顯，特別是在當(dāng)前，樓市分化加劇，政策更應(yīng)體現(xiàn)分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策，避免房地產(chǎn)政策“一刀切”。

有業(yè)內(nèi)人士曾說(shuō)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，是全國(guó)跟著一線城市吃藥，如今，政府一定要做好分類(lèi)指導(dǎo)這道考題。

此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，“分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細(xì)研讀，字里行間透露出決策者的“審慎”。

在放寬首付比例的同時(shí)，提出“在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。

在允許調(diào)整土地用途上，設(shè)置前提條件即“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣”。

“春江水暖鴨先知”。與政府相比，開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)更為敏感，往往比政策先走一步。

比如此次用地供應(yīng)政策調(diào)整中，在一定前提下，“允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)”。事實(shí)上，在一些三線四線城市，面對(duì)市場(chǎng)過(guò)剩，過(guò)度追求大戶型的開(kāi)發(fā)商，已將房型改造成瞄準(zhǔn)首次置業(yè)人群的小戶型，加快了銷(xiāo)售進(jìn)度。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，樓市新政策能否落地生根，發(fā)揮應(yīng)有作用，還有待觀察。特別是國(guó)家層面政策出臺(tái)后，如何因地制宜，出臺(tái)更切合地方實(shí)際的細(xì)則，是對(duì)地方政府的嚴(yán)峻考驗(yàn)。