房地產業(yè)“營改增”臨近 稅率11%可能性最大

日前，國稅總局新聞發(fā)言人郭曉林表示，2015年稅務部門將力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)、不動產等四行業(yè)。“營改增”箭在弦上，房企未雨綢繆?！睹咳战洕侣劇酚浾咄ㄟ^采訪房企人士、行業(yè)專家，從稅率、稅負、稅收籌劃等方面就“營改增”實施后對地產行業(yè)和房企帶來的利弊予以解讀。

1月底，國稅總局新聞通報會上，發(fā)言人郭曉林表示，2015年稅務部門將繼續(xù)推進“營改增”擴圍，力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)和不動產等四個行業(yè)。

近日，《每日經濟新聞》記者從江蘇、上海稅務系統(tǒng)的多名內部人士處了解到，預計房地產業(yè)“營改增”將在2015年正式開展，有關政策的制定有可能在今年啟動。地方稅務部門的表態(tài)，意味著不動產“營改增”今年落地的可能性進一步增大。

一名業(yè)內人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前還未進行“營改增”的四個行業(yè)，都是推進難度較大的行業(yè)，這些行業(yè)要么牽扯關聯方眾多，要么可抵扣進項少，對企業(yè)稅負造成的影響較大。

杭州一家稅務師事務所高級合伙人表示，由于房地產業(yè)“營改增”還存在諸多困難，完整的抵扣鏈條難以形成，今年能順利形成草案已殊為不易。

稅率：11%可能性最大

稅率作為房地產業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，成為各利益關聯方關注的焦點。房地產業(yè)“營改增”的稅率設計，必須統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合考慮各關聯方的利益。《每日經濟新聞》記者為此進行了多方求證。從現有反饋來看，稅率為11%的可能性較大。

據《中國稅務報》報道，在地價不能抵扣的情況下，如果建筑業(yè)執(zhí)行11%的稅率，則房地產業(yè)增值稅平均稅率下限邊界為8.95%，其中最高稅率為14.83%、最低稅率為6.39%。按照這一測算結果，房地產業(yè)執(zhí)行11%的稅率恰好位于合理區(qū)間內，與已經完成“營改增”的交通運輸業(yè)等執(zhí)行同檔稅率。

但不少業(yè)內人士認為，11%的稅率仍偏高。上述稅務師事務所高級合伙人向記者表示，由于進項稅額目前還難以完全確定，房地產開發(fā)企業(yè)從原來5%的營業(yè)稅一下子變成要繳11%的增值稅，可能會增加稅負，8%的稅率或許更為合理。

上海財經大學公共經濟與管理管理學院朱為群教授則表示，11%的稅率設計偏離了稅制改革的初衷，只有實行單一稅率才更符合稅收中性原則。根據對韓國、日本等多個亞太地區(qū)國家增值稅稅率的測算，我國的增值稅稅率定在12%較為合理。

稅率設計作為房地產“營改增”的核心環(huán)節(jié)，業(yè)界和學術界對此存在很大爭議。一位房地產公司的稅務總監(jiān)向《每日經濟新聞》記者表示，目前銷售不動產的稅率是企業(yè)非常關心的問題，這直接關系到企業(yè)稅負水平的變化，如果最終實行11%的稅率，房企稅負將會加重。

爭議：土地成本能否抵扣

據了解，房地產企業(yè)成本主要來自土地成本、建筑安裝成本和財務成本三部分。近年來，一線城市“地王”頻現，不斷刷新拍地紀錄。土地出讓作為地方政府主要收入來源，成了地方政府的“生命線”，地價短時間內不太可能下滑。

高昂的土地成本成為房地產開發(fā)企業(yè)的沉重負擔，一般而言，土地成本占據總成本的50%以上。“營改增”之后房企的土地購置成本能否抵扣、比例如何，成為決定房企稅負的關鍵。

由于土地是企業(yè)從政府手中購進的，但是地方政府并不是納稅人，無法開具增值稅專用發(fā)票，也就無法形成完整的抵扣鏈條。但上海新閔律師事務所高級合伙人劉福元對《每日經濟新聞》記者表示，土地出讓金應當作為進項進行抵扣，政府可以允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據等作為抵扣憑證，有點類似企業(yè)購進農產品可以抵扣13%的進項稅額，如果無法抵扣，房企稅收負擔將會大幅上升。

但朱為群認為，土地作為純粹的自然資源，其中并不含有增值稅額，不應當作為進項進行抵扣，僅僅為了降低房企稅負而允許抵扣有悖于增值稅原理。

由于土地來源具有多樣性，房企除了招拍掛獲取土地外，地方政府無償劃轉、與村集體合作、股權收購等方式也幾乎不可能取得依法允許抵扣的進項稅發(fā)票。這些問題如何解決，土地成本到底能否作為進項進行抵扣，只有待政策出爐后才能見分曉。