創(chuàng)造奇跡的深圳創(chuàng)新性住房保障體系

以先行先試為使命，深圳市率先在全國初步構(gòu)建了具有深圳特色的租、售、補(bǔ)三位一體多渠道、分層次、廣覆蓋的住房保障體系，啟動(dòng)了歷史最大規(guī)模保障房建設(shè)。確保在建保障房超過20萬套，同時(shí)多項(xiàng)改革在全國率先取得突破。這一系列成績說明，深圳市在推進(jìn)符合國情的住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)上，為全國探索出一條新路，成為中國保障房建設(shè)創(chuàng)新改革的風(fēng)向標(biāo)。
　　如今，深圳又把保障房建設(shè)創(chuàng)新攻堅(jiān)擺在了深化改革的主攻方向。近幾年的深圳保障房供應(yīng)進(jìn)入高峰期，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱深圳市住建局）在創(chuàng)造深圳速度和深圳質(zhì)量的基礎(chǔ)上，如何煥發(fā)出市場和民生共享的勃勃生機(jī)，廣為全社會(huì)關(guān)注。《中國建設(shè)報(bào)》記者就此對(duì)深圳市的住房保障體系進(jìn)行了實(shí)地的采訪和報(bào)道。
　　1.改革攻堅(jiān)的特區(qū)保障房體系新模式
　　戶籍無房家庭、“夾心層”、中低收入群體、非本地戶籍人才群體，深圳住房領(lǐng)域需求千差萬別。
　　在推進(jìn)創(chuàng)新型住房保障體系的過程中，深圳市住建局所面對(duì)的困難重重：差別化的住房需求，土地短缺，資金瓶頸等。艱難的重壓下，政府、市場、居民責(zé)任該如何定位？
　　深圳針對(duì)城市的人口特點(diǎn)，構(gòu)建具有深圳特色、生存型保障和發(fā)展型保障并重的住房保障體系。在近兩年推出的實(shí)施人才安居工程中，公共租賃住房和安居型商品房為主的保障房約有5萬余套，人才安居工程覆蓋近15萬人，供應(yīng)速度和數(shù)量位居全國前列。據(jù)了解，2014年深圳市、區(qū)將發(fā)放10億元住房補(bǔ)貼，覆蓋約20萬名人才。
　　繼2011年深圳市率先在全國推出安居型商品房這一保障房類型之后，以市場化為導(dǎo)向，撬動(dòng)了保障房建設(shè)領(lǐng)域深入改革，又率先在全國推出“保障房封閉運(yùn)作”、“盤活存量土地和住房”、“誠信申報(bào)、輪候分配、資格后審”以及“引入社會(huì)力量強(qiáng)化保障房管理”等一系列創(chuàng)新舉措。同時(shí)深圳市率先在全國建立公租房和安居型商品房兩個(gè)輪候庫并實(shí)現(xiàn)兩庫合一，為保障房建設(shè)逐步實(shí)現(xiàn)“以需定建”奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，推動(dòng)了深圳市住房保障由“解困型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變。
　　當(dāng)前，深圳的住房保障體系已實(shí)現(xiàn)重大創(chuàng)新和突破。“公共租賃住房、安居型商品房、貨幣補(bǔ)貼”相結(jié)合，形式多樣、靈活運(yùn)用、互可轉(zhuǎn)換。同時(shí)，深圳市人才安居申請(qǐng)受理簡化程序全國領(lǐng)先。保證網(wǎng)上申報(bào)的即時(shí)審核，從而達(dá)到快速高效、公開透明的要求。
　　深圳保障房建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)在于“政之所為”與“民之所需”的有機(jī)對(duì)接。以人才安居為重點(diǎn)、多層次廣覆蓋、建設(shè)具有深圳特色的創(chuàng)新型住房保障體系，基本上實(shí)現(xiàn)了低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保，并全面啟動(dòng)惠及各層次專業(yè)人才的安居工程。深圳市探索并形成了集約高效的保障性住房建設(shè)新模式，并創(chuàng)新發(fā)展了以民生服務(wù)為特色的住房公積金制度?？梢哉f，深圳市在住房保障建設(shè)方面的各項(xiàng)工作走在了全國前列。
　　深圳較早地引入社會(huì)資金參與保障房建設(shè)。龍悅居項(xiàng)目是深圳有史以來最大的保障性住房建設(shè)。深圳率先在全國采取的政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的代建總承包建設(shè)模式，正是得益于社會(huì)資本的參與和建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，深圳年度計(jì)劃總投資約有123.9億元，社會(huì)投資約84.3億元，占比已經(jīng)超過六成。“十二五”以來，深圳市住建局穩(wěn)步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，新增開工保障性住房14.5萬套，竣工6.6萬套，完成投資413億元。保障性安居工程建設(shè)凸顯經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。
　　記者從深圳市住建局采訪了解到，“十二五”期間，從2011年起，深圳在5年內(nèi)投入646億元資金，建設(shè)24萬套保障性住房，并計(jì)劃到2040年至2050年間，使保障性住房套數(shù)占全市住房總套數(shù)的一半。到2015年底，深圳保障房、政策性住房總量將達(dá)48萬套。
　　2.創(chuàng)新頂層設(shè)計(jì)推進(jìn)依法管理
　　為推動(dòng)住房保障工作可持續(xù)健康發(fā)展，深圳以頂層制度設(shè)計(jì)和制度創(chuàng)新為主要抓手，全面推進(jìn)住房保障政策法規(guī)體系建設(shè)。“十二五”以來，在國家和省住房保障頂層制度設(shè)計(jì)相對(duì)不足的宏觀背景下，深圳率先探索頂層設(shè)計(jì)，通過法治先行，完善政策法規(guī)和制度配套，在短短3年時(shí)間內(nèi)，形成了以《深圳市保障性住房條例》、《關(guān)于實(shí)施人才安居工程的決定》、《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》為核心，《深圳市安居型商品房輪候配售規(guī)則》等20余個(gè)政策法規(guī)為配套的“3 N”住房保障法規(guī)制度體系，涵蓋住房保障建設(shè)、輪候、分配、管理、退出等各個(gè)環(huán)節(jié)，將保障性住房分配納入了依法管理的軌道，推動(dòng)住房保障工作跨越式發(fā)展。
　　深圳市住建局房改處負(fù)責(zé)人告訴記者，在保障房分配工作實(shí)踐中，該局構(gòu)建了涵蓋依次輪候、誠信申報(bào)、動(dòng)態(tài)核查、封閉運(yùn)作、加大處罰等“五位一體”陽光作業(yè)的工作機(jī)制。這一機(jī)制具體內(nèi)容主要包括：
　　建立全市保障性住房統(tǒng)一的輪候平臺(tái)。2012年以來，深圳先后出臺(tái)《深圳市安居型商品房輪候與配售辦法》和《深圳市公共租賃住房輪候與配租暫行辦法》，在建立安居型商品房首次輪候名冊(cè)的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)公共租賃住房首次輪候申請(qǐng)工作，從而在全市形成統(tǒng)一的保障性住房輪候平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)常態(tài)受理和依序輪候。
　　實(shí)行保障性住房誠信申報(bào)制度。在保障房配售配租過程中，做到房源信息公開、分配方案公開、申請(qǐng)信息公開、輪候排序公開、選房結(jié)果公開。通過各環(huán)節(jié)信息的公開、公示，接受社會(huì)監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)陽光操作，從而保證保障房分配過程公開、公平、公正。
　　嚴(yán)格保障性住房產(chǎn)權(quán)管理。深圳規(guī)定：保障性住房在規(guī)定年限內(nèi)不予批準(zhǔn)取得完全產(chǎn)權(quán)。對(duì)已售出的經(jīng)濟(jì)適用住房，達(dá)到規(guī)定年限經(jīng)批準(zhǔn)取得完全產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)讓的，政府收取不低于50%的增值收益。同時(shí)，逐步建立保障性住房內(nèi)部流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)行內(nèi)部循環(huán)、封閉運(yùn)作等。
　　建立動(dòng)態(tài)核查機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入與退出管理。深圳加強(qiáng)資格審核和動(dòng)態(tài)核查，對(duì)不符合保障條件的違規(guī)家庭開展收房行動(dòng)，目前已收回各類保障性住房215套。
　　嚴(yán)格執(zhí)法，加大對(duì)違法行為的處罰力度。深圳及時(shí)修訂《深圳市保障性住房條例》，針對(duì)騙租、騙購、騙補(bǔ)等違法行為，采取全國最嚴(yán)厲的處罰措施，法定最高可罰20萬元，并終身不得申請(qǐng)保障房。
　　深圳在建的保障房約有20萬套。為實(shí)現(xiàn)保障房大量且快速的建設(shè)，深圳市住建局嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)考核，以中、小套型為主，嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、建筑用材、施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等關(guān)口，全面推行質(zhì)量終身責(zé)任制，持續(xù)開展工程質(zhì)量大檢查，做好全過程監(jiān)管，確保保障房的質(zhì)量安全。努力把保障性住房建設(shè)成為群眾滿意的優(yōu)質(zhì)工程、平安工程、廉潔工程。
　　3.多項(xiàng)改革舉措開先河
　　作為國內(nèi)最大的移民城市，居民的住房問題讓深圳備感壓力。針對(duì)外來人口多、“夾心層”大的特點(diǎn)，從2010年5月起，深圳實(shí)施“人才安居工程”，將戶籍住房困難人群、有條件的非戶籍常住人員、各類專業(yè)人才均納入住房保障對(duì)象，通過5個(gè)相關(guān)法規(guī)，確立了包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、貨幣補(bǔ)貼等多層次的住房保障方式。
　　改革創(chuàng)新，深圳住房保障建設(shè)舉措創(chuàng)全國先河。近年來，深圳已經(jīng)形成了頗具特色的“多渠道、分層次、廣覆蓋”住房保障新路子。針對(duì)住房領(lǐng)域的差別化需求，采取差異化政策，“租售補(bǔ)”相結(jié)合，將住房保障范圍由戶籍低保家庭擴(kuò)大到戶籍中低收入、“夾心層”和各類人才群體，使住房市場基本形成了“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的格局。
　　目前，深圳符合條件的4575戶戶籍會(huì)救助低保戶都已享受45平方米以內(nèi)的廉租住房保障；為戶籍低收入家庭、單身居民修建的益田村、深云村、僑香村等經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，出售均價(jià)約為商品房價(jià)的30％；龍崗區(qū)政府回購尚景經(jīng)富園小區(qū)、提供給寶龍工業(yè)區(qū)企業(yè)作為公租房，南山區(qū)由政府提供用地、企業(yè)出資建設(shè)公租房，中興通迅公司利用配套用地、出資建設(shè)6700套公租房，解決了企業(yè)員工的住房困難。“競地價(jià)、限房價(jià)”、或者“定地價(jià)、競房價(jià)”，2010年10月起，深圳對(duì)“夾心層”人群首試“安居型商品房”，探索以市場化方式建設(shè)保障住房。
　　安居房輪候分配中的誠信申報(bào)制度，是深圳率先試行的，也是在為全國加快誠信體系建設(shè)和完善保障性住房分配和管理探路。對(duì)此，公眾樂觀其成。這一制度的操作流程如下：申請(qǐng)人誠信申報(bào) 排序公示初步入圍和候補(bǔ)入圍名單 入圍者提交誠信保證金 公示最終入圍和候補(bǔ)入圍申請(qǐng)人名單。在終榜公示后，政府部門再進(jìn)行資格后審，對(duì)弄虛作假者沒收誠信保證金并依法處罰。
　　這一制度成功實(shí)施的關(guān)鍵在于市民講誠信和政府部門加強(qiáng)監(jiān)管，其優(yōu)越性也很明顯，既喚起和塑造市民誠信，亦能節(jié)省行政資源，促進(jìn)政府從全能管理型轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薹?wù)型。
　　據(jù)悉，在深圳“十二五”期間規(guī)劃的5平方公里保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量中，“安居型商品房”用地占據(jù)七成。龍華拓展區(qū)1.1萬套保障性住房是深圳迄今建設(shè)規(guī)模最大的住房保障項(xiàng)目，通過公開招標(biāo)，深圳采取房地產(chǎn)企業(yè)牽頭，勘察、設(shè)計(jì)、施工共同組建聯(lián)合體的代建總承包模式，由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目建設(shè)的全過程。
　　4.多渠道破解土地“瓶頸”問題
　　深圳土地資源嚴(yán)重緊缺，如何落實(shí)保障房建設(shè)用地？
　　針對(duì)深圳市土地資源緊缺現(xiàn)狀，除新增用地外，還通過地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)、工業(yè)用地功能調(diào)整、商品房和城市更新配建、企業(yè)自有用地建設(shè)等方式，多渠道解決用地難題。“我市明確城市更新項(xiàng)目要配建其批準(zhǔn)住宅建筑面積5% 30%的保障性住房。”深圳市住建局局長李廷忠說，深圳目前在城市更新中配建項(xiàng)目48個(gè)，擬建保障性住房約1.4萬套，預(yù)計(jì)總投資約30億元；在前海灣、蛇口西、塘朗、橫崗地鐵等車輛段上蓋，安排建設(shè)保障性住房約2萬多套；前海車輛段上蓋保障性住房，采用商品房土地出讓金抵扣保障房建設(shè)資金的方式，實(shí)現(xiàn)商品房和保障房共同建設(shè)。
　　建立保障性住房土地儲(chǔ)備，深圳采取一“保”、二“摳”的方式，在該市編制的土地利用總體規(guī)劃中，保障性住房用地超過了全市居住用地儲(chǔ)備的40%，并優(yōu)先單列用地指標(biāo)，明確具體地塊和空間布局，嚴(yán)禁挪作他用；在年度用地計(jì)劃中，如保障性住房用地未得到落實(shí)，不得安排其他住房建設(shè)用地。
　　借鑒香港軌道交通建設(shè)和運(yùn)營的成功經(jīng)驗(yàn)，深圳嘗試在地鐵段站建設(shè)保障性住房。目前，深圳開始在前海、塘朗、蛇口西等地鐵沿線建設(shè)保障性住房，建筑總面積100多萬平方米，可提供保障性住房2.2萬套。
　　同時(shí)，深圳通過城市更新配建、鼓勵(lì)企業(yè)利用自有用地配建、拆遷“統(tǒng)建上樓”等方式，創(chuàng)新保障性住房用地的供應(yīng)模式。在鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房方面，一是積極推動(dòng)企業(yè)利用自有原工業(yè)用地調(diào)整功能建設(shè)保障性住房，二是在各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)中相關(guān)企業(yè)集中配套建設(shè)公寓、宿舍。如：中興通訊公司按照第二種模式出資建設(shè)了6700套公共租賃房，該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人深有感觸地說，此乃一舉多得，既可較好地解決企業(yè)職工住房困難，又可緩解政府集中興建保障性住房的土地供應(yīng)、資金保障和項(xiàng)目管理壓力。
　　5.政府主導(dǎo)企業(yè)參與的代建總承包建設(shè)模式
　　龍悅居項(xiàng)目是深圳市目前為止最大規(guī)模保障房項(xiàng)目，該項(xiàng)目的順利推出得益于社會(huì)資本參與建設(shè)。2010年，在龍悅居項(xiàng)目建設(shè)中，深圳率先在全國采取了政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的代建總承包建設(shè)模式，引進(jìn)大型房地產(chǎn)開發(fā)商萬科承建。所謂代建總承包模式，即通過公開招標(biāo)，選擇一家由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭，勘察設(shè)計(jì)、施工參加組建的聯(lián)合體，簽訂代建總承包合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目建設(shè)全過程。
　　“實(shí)踐證明，這一創(chuàng)新模式，通過按工程節(jié)點(diǎn)付款，既可有效緩解保障房建設(shè)的資金壓力，又能發(fā)揮專業(yè)地產(chǎn)公司的技術(shù)與管理優(yōu)勢，從而加快建設(shè)速度，提高建設(shè)質(zhì)量。”李廷忠局長介紹，目前深圳市共有11個(gè)保障性住房項(xiàng)目實(shí)行這種建設(shè)模式，提供房源約2.2萬套，計(jì)劃總投資約52億元。
　　李廷忠局長介紹說，繼全國范圍首創(chuàng)公共租賃住房之后，深圳市率先推出融合保障房與商品房雙重屬性的安居型商品房，采取“定地價(jià)、競房價(jià)”的方式引導(dǎo)企業(yè)參與安居型商品房建設(shè)，創(chuàng)新引入代建總承包、大標(biāo)段招標(biāo)、BT、BOT等多種舉措，充分利用市場機(jī)制，引進(jìn)資本加快推進(jìn)保障房建設(shè)，破解資金瓶頸。
　　同時(shí)，深圳市還鼓勵(lì)企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃住房，采取地鐵上蓋、公交場站綜合開發(fā)，商品房與城市更新配建、工改保、征地返還用地合作開發(fā)以及收購等多種方式，破解土地瓶頸，提高土地集約利用水平。目前，已完成投資413億元，其中政府投資147億元、社會(huì)投資266億元，分別占36%和64%。
　　李廷忠局長說，我市保障房建設(shè)政企合作模式基本形成，市場已經(jīng)成為我市保障房安居工程建設(shè)的一支重要力量，我市保障房市場化建設(shè)模式得到住建部領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定。
　　深圳的保障性安居工程建設(shè)創(chuàng)新改革，既鼓勵(lì)“摸石頭”，更完善頂層設(shè)計(jì)，以“保基本、惠民生”為原則的深圳市保障性安居工程方案和計(jì)劃相繼出臺(tái)，為改革鋪就了路基；既要做大紅利，又須把準(zhǔn)“定盤星”，在穩(wěn)中求進(jìn)中健步前行；既要呼喚“敢闖”的銳氣，也需有“會(huì)闖”的睿智，以借民力、聚民智、惠民生匯合強(qiáng)大正能量。