七大關鍵詞讀懂兩會后中國樓市“政策語言”

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2015年兩會，雖然在李克強總理所作的《政府工作報告》中關于房地產(chǎn)的部分只有寥寥幾筆，卻不難從中一窺政府擬對房地產(chǎn)市場進行托底的意圖。在這份報告中，與房地產(chǎn)領域相關的包括“穩(wěn)定住房消費”、“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”、“收購存量房改保障房”、“推進信貸資產(chǎn)證券化”、“住房公積金改革”、“新土改”、“實行特大鎮(zhèn)擴權增能試點”等七大關鍵詞。 從去年的做法來看，很可能庫存壓力較高的三四線城市地方政府會進一步推出傾斜性政策盡快去庫存。而從產(chǎn)品結(jié)構上來看，對中低端自住產(chǎn)品，除了采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，也可能會有稅費上的調(diào)整。而對中高端改善型產(chǎn)品，目前暫未見到明顯的政策導向，不過按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的判斷，很可能會通過交易環(huán)節(jié)的稅費提升(如臺灣的豪宅稅是15%、新加坡海外買家房產(chǎn)購置稅為18%)，以市場機制取代原有的行政式限購調(diào)控，例如，一線城市限購政策“開一扇窗戶”,可能會先從中高端的改善型產(chǎn)品開始。 至于推進信貸資產(chǎn)證券化的提法，是首次見于中央政府的政府工作報告，雖然它與房地產(chǎn)的關聯(lián)并不大，但其推進可以解決銀行盤活期限長、收益低的資產(chǎn)，解決目前資產(chǎn)負債表中期限錯配的問題，比如首套房的個人住房抵押貸款如果證券化，就可以解決銀行不想貸、但按政策又不得不貸的問題。 “加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”、“新土改”、“實行特大鎮(zhèn)擴權增能試點”則是與新型城鎮(zhèn)化相關的范疇。“收購存量房改保障房”，則可以解決部分城市庫存高企的窘境，也可以加快推進城鎮(zhèn)化。 在2015年兩會“新土改”關鍵詞下，比去年政府工作報告中“慎重穩(wěn)妥進行農(nóng)村土地制度改革試點”的簡短提法擴展了不少內(nèi)容，包括：做好土地確權登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權制度等改革試點。此外，還有“擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點，實行特大鎮(zhèn)擴權增能試點，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力”的提法，都是在為新型城鎮(zhèn)化指出明確的道路。 新土改帶來的不僅是農(nóng)村集體用地和宅基地的入市，而是政府希望以這樣的措施來推進衛(wèi)星城的崛起，“方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化”。而這些鎮(zhèn)級行政區(qū)域也會因此在政策、土地及項目安排上獲得更多的傾斜，產(chǎn)業(yè)政策等會更有利于發(fā)展和進行招商引資，尤其是改變目前到了鎮(zhèn)一級無土地指標可用的狀況。 可以說，存量房改保障房，相當于“政府幫開發(fā)商去庫存”，讓三四線城市內(nèi)部消化庫存高企的危機，而新土改則讓小型衛(wèi)星城著眼長遠，獲得產(chǎn)業(yè)升級的契機，增強當?shù)厝丝诘南M力，改善人口凈流出的現(xiàn)狀。 此外，李克強總理在此次兩會記者會上還表示，“歡迎外國人在中國買房”，由此可以看出，除了一線城市限購有可能松動，還可能將全面向國外購房者開放。 綜上所述，2015年的樓市政策語言是通過信貸與分類調(diào)控的政策調(diào)整，穩(wěn)定合理的住房消費，包括自住與改善需求;同時通過種種措施化解三四線城市的地產(chǎn)崩盤風險。 據(jù)此展望，2015年房地產(chǎn)政策暖風還會繼續(xù)吹下去，在2014年二三季度地方政府紛紛救市、9·30“央四條”放松房貸、2014年11月至今有一次降準、兩次降息之外，此次兩會后應會出現(xiàn)有關部委出臺諸如支持二套房貸、降低稅費等少量利好政策，地方政府各出其招救市的景象。 本文標題：七大關鍵詞讀懂兩會后中國樓市“政策語言” Tags：