北京高端市場或?qū)F(xiàn)高價(jià)地

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北京高端市場欲“變天”

日前，北京市政府常務(wù)會議上新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”的總體思路，可以明顯看到，對于高端市場的定調(diào)從最初的高端有市場，到高端有控制，最終演變到了高端有調(diào)控。

“此前一直流傳高端有限度放開限購，這下封死了，至少今年沒戲了。”北京一位負(fù)責(zé)高端市場研究的權(quán)威人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，在其看來，雖然這只是草案，但大思路調(diào)整的可能性不大。

高端項(xiàng)目搶跑

這一調(diào)控思路對市場來說，顯然不是好消息。

“從單價(jià)4萬~6萬元/平方米的中端改善型市場來看，銷售將會繼續(xù)放緩、庫存壓力加大。主要原因在于改善型購房者往往不具購房資格，需要 賣舊 騰退出購房資格后才能 買新 ，這無疑將拉長購房者的成交周期，也增加了購房者的選擇機(jī)會。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

北京一豪宅項(xiàng)目的營銷人士對記者表示，之前每到訪的200組客戶可能實(shí)現(xiàn)的成交能達(dá)到100組，而現(xiàn)在需要積累上千組甚至更多的客戶才能成交100組房源。

不過，對于已經(jīng)覬覦市場需求的高端項(xiàng)目來說，“金九銀十”是不得不發(fā)力的關(guān)鍵期。

“目前我們首期開盤的128套房源，成交認(rèn)購了110多套，主力戶型為175~305平方米的平層以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份走訪了位于北京北三環(huán)薊門橋的保利海德公園項(xiàng)目，該項(xiàng)目的銷售人員對此說道。

這也是今年北京市場獲批的單價(jià)最高的項(xiàng)目。保利地產(chǎn)北京公司營銷中心總經(jīng)理牛毅昨日在接受記者采訪時表示，今年上半年北京市總價(jià)在1500萬元以上的豪宅產(chǎn)品總銷售量為28億元，而就目前海德公園的銷售情況來看，首期銷售的總量接近北京市整體上半年的成交水平。

這背后反映出的則是進(jìn)入下半年以來，豪宅市場的簽約復(fù)蘇。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月北京在售報(bào)價(jià)超過5萬元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目共售出180套，銷售總面積達(dá)3.16萬平方米，環(huán)比上月，成交套數(shù)、面積分別上漲了73%和62%。

回暖言之過早

“現(xiàn)在說市場回暖還言之過早，保利海德公園的熱銷目前來說只能算是個案。”郭毅表示：“目前已知的幾個熱銷項(xiàng)目，或是開發(fā)商的降價(jià)推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除這些以外，還有更多的高端項(xiàng)目，蓄客和銷售情況并不好。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，如果是延伸到五環(huán)區(qū)域，多個高端項(xiàng)目都因蓄客不佳，一再推遲了開盤時間。

“此次會議，對于高端市場的調(diào)控方向變化最大，由 高端有市場 轉(zhuǎn)變?yōu)?高端市場有調(diào)控 ，無疑給高端市場潑了一盆冷水。”談及前不久會議傳出的消息，北京某高端項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

有權(quán)威人士表示，此次房調(diào)政策口徑的微調(diào)，意義深遠(yuǎn)，可以說是為明年乃至近2~3年的調(diào)控劃定了新的方向。

在其看來，在今年分類調(diào)控的目標(biāo)指導(dǎo)下，再加上調(diào)控的口徑是北京高端有“市場”，一直以來，讓業(yè)界判斷未來對于高端市場將會采取市場化手段調(diào)控，行政手段有望逐步淡出。但此次會議中明確，將繼續(xù)調(diào)控高端市場，“加大稅收、信貸調(diào)控力度，實(shí)行嚴(yán)格的限購政策”，對豪宅市場將造成不小的影響。

對此，郭毅認(rèn)為，對于豪宅來說，雖然面向的是財(cái)富人群，這部分客群往往可以調(diào)動社會資源，用公司名義購房從而規(guī)避限購，但購房者還是會面臨稅費(fèi)增加、流程復(fù)雜等問題，實(shí)際上鎖定了未來豪宅市場的需求量。

“需求量的穩(wěn)定將造成市場價(jià)格的同步穩(wěn)定，那么，2013年一些 被豪宅 的地塊將可能由于市場以及定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，無法尋找到合理的時機(jī)入市，預(yù)計(jì)2015年，包括夏家胡同、西局、東壩等位置的高價(jià)地還將繼續(xù)蟄伏。”郭毅表示。

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